غروب ركود در بازارمسكن

اخبار اقتصادی - غروب ركود در بازارمسكن

 اعلام نرخ رشد 5/1 برابری معاملات مسكن در نیمه اول امسال كه حكایت از «تغییرات مثبت بازار در مقایسه با سال92 دارد»، با واكنش فعالان و تحلیلگران بازار مسكن همراه شد.

چند روز پیش «دنیای‌اقتصاد» با انتشار آمارهای جدید سامانه رهگیری معاملات مسكن از افزایش 54 درصدی حجم كل نقل و انتقالات ملكی در شهر تهران در نیمه اول سال93 خبر داد. در این مدت معاملات خرید به اندازه 88درصد و معاملات اجاره نیز بیش از 30درصد نسبت به نیمه اول سال92 افزایش پیدا كرده است كه در مقایسه با رشد منفی نقل و انتقالات در یك‌سال92، بیانگر تحول شرایط بازار مسكن می‌تواند باشد.

روز گذشته مشاوران املاك و كارشناسان اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، به تشریح دو پیام متفاوت از افزایش حجم معاملات مسكن پرداختند. مشاوران املاك رشد خرید و فروش‌ها را نشانه پایان ركود عنوان می‌كنند؛ اما كارشناسان این تغییر را علامتی از نزدیك‌شدن به خروجی ركود می‌دانند.

این دو برداشت دارای یك نقطه‌مشترك است و نشان می‌دهد: بازار مسكن تحت‌تاثیر شتابی كه در نیمه اول امسال به معاملات وارد شد، فاصله خود را با نقطه شروع رونق كم كرده و هم‌اكنون ركود در این بازار در حال غروب است.

از ماحصل برداشت‌های عوامل بازار و تحلیلگران مسكن پیش‌بینی می‌شود: بازار مسكن به تدریج تا پایان امسال فاز رونق نسبی بگیرد.

در این میان دلالان ملك با اشاره به خبرهایی مبنی‌بر احتمال كاهش بیشتر قیمت مسكن، می‌گویند: بعد از خیز معاملاتی بازار در شهریورماه، مجددا بخشی از خریداران قصد دارند برای استفاده از موج جدید نزول قیمت‌ها، در انجام معاملات خود تاخیر ایجاد كنند.

   ثبات در قیمت مسكن
بهروز ملکی معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی نیمه نخست سال جاری حدود 4 میلیون و 100 هزار تا 4 میلیون و 150 هزار تومان بوده که نشان‌دهنده عدم تغییر قیمت‌های اسمی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. در این میان می‌توانیم با لحاظ تورم عمومی، به این نتیجه برسیم که قیمت واقعی مسکن در نیمه نخست سال جاری -باتوجه به تورم ماهانه در نیمه اول امسال-  حداقل 9 درصد کاهش پیدا کرده است.

او ادامه می‌دهد: حجم معاملات در سال‌جاری، به‌رغم افزایش شدید معاملات در اردیبهشت ماه، در سایر ماه‌ها کاهشی بود. بازار در خرداد، تیر و مرداد شاهد کاهش حجم معاملات بود، هرچند که انتظار می‌رود با ورود متقاضیان مصرفی به بازار که خرید خود را برای ثبات قیمت‌ها به تاخیر انداخته‌اند، نیمه دوم سال این روند متوقف شود و با یک نگاه خوش‌بینانه، انتظار رونق نسبی در بازار نیمه دوم سال را داریم.

 

هر چند این سخن به معنای شوک قیمت در نیمه دوم نیست، چرا که با توجه به موجودی بالای بازار از آپارتمان‌های نوساز آماده فروش، در ادامه سال از ثبات نسبی قیمت‌ها برخوردار خواهیم بود و در صورت افزایش قیمت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: قیمت مسکن را عوامل متنوع و درون و برون بخشی، تعیین می‌کنند، اما تحلیل بازار و در نظر گرفتن متغیرهای بازار مسکن، نشان می‌دهد که نباید افزایشی در قیمت‌ها داشته باشیم، مگر آنکه متغیر جدیدی وارد بازار شود که ما در حال حاضر از آن مطلع نیستیم؛ اما با همین وضعیت عرضه و تقاضا، منطق اقتصادی حکم می‌کند که قیمت‌ مسکن، از ثبات نسبی برخوردار باشد.

   كاهش قیمت بر اجاره‌بها اثر گذاشت
درباره پیام «افزایش 54درصدی حجم معاملات مسكن در نیمه اول امسال» رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز اعلام كرد: حجم معاملات در نیمه اول امسال، نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افزایش قابل‌توجهی داشته است. کل قراردادهای مبایعه‌نامه در 18 روز نخست شهریور، 10 هزار و 447 مورد مبایعه نامه بوده که این میزان در 18 روز شهریور ماه سال 92 معادل 5 هزار و 750 قرارداد بوده که تقریبا به طور نسبی تعداد مبایعه‌نامه‌ها، دو برابر شده است.

 

همچنین در 18 روز نخست شهریور 93 تعداد 12 هزار و 243 مورد اجاره نامه تنظیم شده که این مورد در سال 92 معادل 10 هزار و 127 اجاره‌نامه بوده که در مجموع بیش از 2000 اجاره نامه در شهر تهران بیش از سال گذشته، تنظیم شده است. در مجموع در شهر تهران در 18 روز نخست شهریور سال 93 تعداد 23 هزار و 749 قرارداد بسته شده که در زمان مشابه سال 92، این رقم 16 هزار و 770 قرارداد بوده است.

حسام عقبایی با ارزیابی بازار مسکن در شش ماه نخست سال 93 می‌گوید: بازار آرامی را در حوزه مسکن شاهد بوده‌ایم. نابسامانی و ناآرامی در این بازار نبود. ثبات قیمت‌ها در طول تابستان، حفظ شد و شاهد افزایش افسارگسیخته‌ای در حوزه قیمت مسکن نبودیم. اما در بخش اجاره، به‌دلیل همین ثبات قیمت‌ها، تعداد مستاجرانی که قراردادهایشان تمدید شد، افزایش یافت و آنهایی که مبلغ قراردادهایشان تغییر کرد به میزانی نبود که قابل پیش‌بینی نباشد.

وی در عین حال پیش‌بینی می‌کند روند آرام قیمت‌‌ها در نیمه دوم سال نیز ادامه داشته باشد و این روند سبب رونق بازار مسکن شود.

او که در ابتدای تابستان پیش‌بینی کرده بود مبالغ اجاره به طور میانگین 15 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند، می‌گوید: قیمت‌ها چندان افزایشی نداشت. در برخی مناطق هیچ‌گونه افزایش قیمتی وجود نداشت و این به دلیل ثبات قیمت مسکن بود. معمولا افزایش قیمت مسکن در اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد و در حالی که ما در این بخش، افزایشی نداشتیم طبیعی است که در بازار اجاره نیز همین روند، حاکم باشد.

عقبایی بر اساس آمار اعلام شده، این‌گونه پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن مسیر عبور از رکود را در پیش گرفته است و در شش ماه دوم، امید است که از رکود خارج شود. او با اشاره به آمارهای کشوری در زمینه قراردادهای مسکن می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور 93 معادل 114 هزار و 579 قرارداد اجاره آپارتمان بسته شد که قراردادهای اجاره در زمان مشابه سال گذشته به اندازه 94 هزار و 449 قرارداد بود.

 

همچنین در بخش خرید و فروش مسکن نیز بر اساس آمار انجام شده در 18 روز نخست سال 93 بیش از65 هزار قرارداد تنظیم شده که در زمان مشابه سال 92 این حجم برابر 50 هزار و 862 مورد بوده است.  همچنین عقبایی به رشد قراردادهای اجاره در سال 93 اشاره می‌کند و می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور ماه، 44 هزار و 139 قرارداد اجاره بسته شده که در مدت مشابه سال 92، این میزان 38 هزار و 994 مورد بوده است.

عقبایی با مقایسه کل قراردادهای شهریور ماه سال 93، که شامل قرارداد اجاره، فروش، پیش‌فروش و... می‌شود، نسبت به وضعیت مشابه سال 92 می‌گوید: بازار مسکن، رشد خوبی نسبت به گذشته داشته است، همچنین با توجه به کل قراردادهای اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد که سیر کاهشی معاملات را داشتیم و مقایسه آن با شهریور ماه می‌توانیم بگوییم رونق به بازار بازگشته است.

 انتظار كاهش بیشتر قیمت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با وجود آنکه تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند آرامش و رکود طولانی این بازار رو به رونق می‌رود اما فعالان این بازار چندان به این تحلیل امیدوار نیستند. بررسی‌‌های میدانی نشان می‌دهد همچنان خریداران از توان مالی مناسبی برای خرید خانه برخوردار نیستند و بیشترین خرید و فروش شامل خانه‌های کوچکی می‌شود که بین 150 تا 220 میلیون قیمت دارند.  آپارتمان‌هایی که بیش از نیمی از قیمتشان را می‌توان با وام و رهن تأمین کرد.

دلالان بازار مسکن، در تحلیل 6 ماه نخست سال می‌گویند: رونق بازار در اردیبهشت‌ماه نسبت به پنج ماه دیگر بیشتر بود؛ هر چند در ایام شهریور ماه نیز، ما با رونق بازار روبه‌رو بودیم اما پس از انتشار اخباری در رسانه‌های کثیرالانتشار مبنی بر احتمال کاهش قیمت مسکن، دوباره بازار راکد شد و خریداران منتظرند پس از کاهش دوباره مسکن، با پولی که دارند، املاک مناسب‌تری خریداری کنند.

بیشتر مشاوران املاک در شرق تهران با نارضایتی از حجم معاملات معتقدند: بازار مسکن در رکود عجیبی به سر می‌برد و حتی فصل پررونق تابستان نیز نتوانسته تعداد معاملات آنها را آنچنان تغییر دهد.

بر اساس بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» مناطق مختلف تهران، بازار متفاوتی را تجربه کرده‌اند؛ هر چند این موضوع که به طور کلی بازار در آرامش و سکون بوده، توافق نسبی وجود دارد اما برخی رضایت بیشتری از وضعیت فعلی بازار دارند.

اخبار اقتصاد - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
تنگ غروب تنگ غروب - مجیدرضانژاد

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

سود ساخت‌وساز در روزهای ركود

 

 

برمبنای محاسبات سازمان وابسته به شهرداری، در شرایط فعلی كه بازار مسكن راكد است، پروژه‌های انبوه‌سازی در مناطق مركزی و جنوبی شهر تهران، ۲۳ درصد سود سالیانه نصیب سازنده‌ها می‌كند. این نرخ سود، با احتساب هزینه ساخت متری ۴۰۰ هزار تومان و فروش واحدها به قیمت متری یك میلیون تومان تعیین شده است. این درحالی است كه هم‌اكنون برخی مالكان واحدهای نوساز قیمت عرضه را حدود یك میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین كرده‌اند و معتقدند فروش به كمتر از این قیمت، جز ضرر، حاصل دیگری برای آنها ندارد.

بررسی بازار انبوه‌سازان با شاخص «انتفاع مالی» نشان می‌دهد، اگر در یك‌سال و نیم اخیر مالكان واحدهای نوساز، قیمت فروش را به مرز یك میلیون تومان كاهش می‌دادند، هم آنها سود می‌كردند و هم متقاضیان خرید با كمترین قیمت صاحب‌خانه می‌شدند.

بیت‌ا... ستاریان كارشناس و سازنده فعال در تهران، با تایید این موضوع به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر واحدهای نوساز آماده تحویل در مناطق مركزی و جنوبی تهران بین یك میلیون و ۱۰۰ هزار تا یك میلیون و ۸۰۰ هزار تومان فروخته می‌شود.

وی افزود: در دوره فعلی كه معاملات در ركود و قیمت‌ها روبه كاهش است، سود ساخت‌وساز در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است، اما در وضعیت رونق، این نرخ به ۱۵۰ درصد هم می‌رسد.

ستاریان تصریح كرد: سود ساخت‌‌وساز در تهران در دوران رونق مسكن به طور متوسط بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد برآورد می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه گفته می‌شود آنچه باعث شده عرضه واحدهای نوساز به بازار مسكن در یك‌سال و نیم گذشته متوقف شود، بی‌میلی خریداران بوده است، اما واقعیت ماجرا، اشتهای سازنده‌ها به سودهای آن‌چنانی می‌تواند مهمترین عامل توقف عرضه در بازار مسكن تحلیل شود. روز گذشته، همایشی تحت عنوان نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به میزبانی سازمان نوسازی شهرداری تهران برگزار شد كه مدیران شهرداری برای تشویق انبوه‌سازان به فعالیت در پروژه‌های مشاركتی، جزوه‌ای حاوی محاسبات سود و زیان سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها را در محل همایش توزیع كردند. در این جزوه آمده است: «متراژ قابل ساخت در ۶۶۰۰ مترمربع زمین با تراكم ۲۴۰ درصد، ۱۶ هزار مترمربع خواهد بود كه با احتساب ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزارتومان هزینه ساخت هر متر مربع، مجموع هزینه‌ها ۶۴ میلیارد ریال برآورد خواهد شد. و چنانچه هر متر مربع از واحدهای مسكونی ساخته شده در پروژه‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده با قیمت‌ متری یك میلیون تومان فروخته شود، سود حاصل از فروش ۳۲ میلیارد ریال خواهد بود. كه با این حساب سود سالانه پروژه با احتساب طول دوره ساخت ۲ ساله، حدود ۲۳ درصد تخمین‌زده می‌شود.»

این نرخ سود از نگاه كارشناسان مسكن، رقم فوق‌العاده مناسبی برای فعالیت‌های ساختمانی آن هم در شرایط كنونی كه ركود به اوج رسیده، می‌تواند باشد.

دكتر بیت‌اله ستاریان، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر در مناطق جنوبی شهر هزینه ساخت مطابق با اعلام سازمان نوسازی شهرداری، متری ۴۰۰ هزار تومان و قیمت زمین از متری یک میلیون تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.

وی در ادامه با اشاره به قیمت آپارتمان‌های نوساز در این مناطق گفت: در مناطق جنوبی تهران آپارتمان‌های نوساز از متری یک میلیون و۲۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود و اگر تسهیلات تشویقی برای معافیت از عوارض ساخت و تراکم و‌... به انبوه‌ساز ارائه شود سود ۲۳ درصدی بخش خصوصی در مشارکت با سازمان نوسازی حتی در دوران رکود بازار مسکن‌، تضمین شده و قطعی است.

به گزارش دنیای اقتصاد، وزارت مسكن برخلاف‌نظر سازمان نوسازی شهرداری تهران، معتقد است هزینه ساخت‌وساز حداكثر

متر مربعی ۳۵۰ هزار تومان است.

● نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد در بافت فرسوده تهران

در حال حاضر در ۳۲۶۸ هكتار از بافت فرسوده مصوب شهر تهران، نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد مسكونی وجود دارد.

در ۸ سال گذشته، در مجموع ۹۵۲ هزار واحد مسكونی جدید در شهر تهران احداث شده كه برای این تعداد واحد، ۱۴۹ هزار و ۵۰۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. سطح كل زیربنای این واحدها ۱۳۴ میلیون و ۱۹۰ هزار و ۷۴۱ متر مربع بوده است. از این تعداد واحد مسكونی كه از سال ۱۳۸۰ تا پایان دی‌ماه سال جاری در شهر تهران احداث شده، ۱۳۰ هزار واحد با زیربنای كل ۱۲ میلیون و ۹۰ هزار متر مربع، در بافت فرسوده ساخته شده است.

● دولت با ما همكاری كند

شهردار تهران در همایش نوسازی بافت‌های فرسوده كه دیروز برگزار شد، با انتقاد از نحوه همكاری دولت و وزارت مسكن با پروژه‌های نوسازی، گفت: ۱۸ ماه است كه شهرداری برای دریافت مجوز انتشار اوراق مشاركت و فروش متری مسكن، پیگیری می‌كند، اما در آستانه برگزاری این همایش، یك‌شبه همه مجوزها و توافقات نهایی و صادر می‌شود.

محمد باقر قالیباف افزود: در حال حاضر مجوز بانك مركزی برای انتشار ۱۰۰ میلیارد تومان اوراق مشاركت صادر شده و همچنین قرارداد مشارکت با ۵۰۰ انبوه ساز فعال که قول همکاری با سازمان نوسازی را داده اند نیز منعقد شده است. به گزارش دنیای اقتصاد‌، اگرچه محمد باقر قالیباف از عملکرد شهرداری تهران در زمینه نوسازی محلات فرسوده که ۳۰ تا۳۵ درصد از وزن شهر را در بر می‌گیرند، اظهار رضایت نمی‌كند، ولی به مشارکت انبوه‌سازان و بخش خصوصی برای جبران عقب‌ماندگی‌های موجود امیدوار است.

قالیباف اضافه كرد: متاسفانه در جریان كار اقدامات برای بافت‌های فرسوده بوروكراسی اداری زیادی وجود دارد و به عنوان مثال برای اخذ مجوز اوراق مشاركت نزدیك به ۱۸ ماه دویدیم تا توانسته‌ایم این مجوز را دریافت كنیم. وی با اعلام این كه مرحله سوم فروش متری مسكن از هفته آینده آغاز خواهد شد، اضافه كرد: مرحله دوم از فروش متری مسكن در طرح نوسازان نتایج خوبی در برداشته و به همین دلیل مرحله سوم آن را نیز به زودی آغاز می‌كنیم. شهردار تهران با بیان این كه حاشیه‌نشینی در كلان‌شهرها و آسیب‌های ناشی از این مسائل نظیر فقر، فساد، ناامنی و انواع جرم و جنایت مساله‌ای نیست كه بتوان از كنار آن به سادگی عبور كرد، اضافه كرد:‌ در حال حاضر ۳۵ درصد وزن این نوع تخلفات كلان شهرها در حاشیه شهرها اتفاق می‌افتد و این اتفاقات تلخ و انواع جنایات را من بارها در زمانی كه فرمانده نیروی انتظامی بودم با چشم‌های خود دیدم.

● انتقاد از شهرهای جدید

شهردار تهران با اشاره به اینكه، توجه به شهرهای جدید كه كیلومترها دورتر از تهران است، افزایش پیدا كرده و میلیاردها تومان هزینه لازم است تا امكانات خدماتی در شهرهای جدید برقرار شود، خواستار توجه به داخل شهر تهران و برنامه‌ریزی برای افزایش ظرفیت سكونت در تهران شد.

قالیباف با اشاره به سرمایه‌گذاری ۵۰۰ میلیارد تومانی شهرداری تهران برای خرید زمین‌های منطقه قلعه‌مرغی خاطرنشان كرد: مجموعه‌های دیگر نظیر انبار نفت، پادگان جی و زمین‌های ذخیره دیگر می‌توانند نقطه تحریك بافت‌های فرسوده قرار گیرند و محله‌هایی نظیر جوادیه را برای سال‌ها جوان‌تر و رو به رشد كنند.

وی با اذعان نسبت به این كه پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده در شهر تهران تاكنون نتایج خوبی نداشته است، تصریح كرد: نتایج چنین طرح‌هایی كند حاصل می‌شود و باید با حوصله در این مسیر قدم گذاشت و قطعا اتفاقات خوبی كه تاكنون رخ داده در آینده بیشتر خواهد بود.

● تفاهم مشترك برای بافت‌های فرسوده

شهرداری تهران و وزارت مسکن به منظور ارائه تسهیلات برای نوسازی بافت‌های فرسوده تفاهمنامه همکاری امضا کردند.

به گزارش دنیای اقتصاد، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در نخستین همایش سالانه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که در مرکز همایش‌های صدا و سیما برگزار شد به برخی اقدامات در مورد نوسازی بافت فرسوده اشاره و اظهار داشت: امروز توافقنامه‌ای میان شهرداری و وزارت مسکن به امضا رسید که طی آن خط اعتباری ۳۰ هزار تسهیلات بانکی به رقم هر واحد ۱۵ میلیون تومان و در مجموع ۴۵۰ میلیارد تومان در اختیار بافت فرسوده شهر تهران قرار خواهد گرفت و سقف این پول تا ۲۰ میلیون تومان برای انبوه‌سازان افزایش خواهد یافت.

فریدون درویش‌زاده با اشاره به اینکه شهرداران مناطق، مسوول نوسازی بافت فرسوده منطقه خود هستند و شرکت انبوه‌سازان مناطق با ماهیت خصوصی در کنارشان حضور خواهند داشت، افزود: بودجه نوسازی بافت فرسوده در هر منطقه به تصویب خواهد رسید و شهرداری زیرساخت‌های لازم را برای آن آماده خواهد کرد. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران بیان داشت: تاکنون در ۱۰ محله شهر تهران، دفاتر خدمات تسهیل و نوسازی راه افتاده و مقدمات این نوسازی از طریق تعامل با مردم آغاز شده است و با تکیه و تعامل بر اعتماد مردم، روند نوسازی تسریع و تسهیل خواهد شد. وی در ادامه از آغاز مرحله سوم طرح سرمایه‌گذاری متری مسکن از ۲۶ دی ماه خبر داد و گفت: این اتفاق فرصتی برای مشارکت مردم در نوسازی بافت فرسوده خواهد بود که حداقل ۵ متر با مبلغ ۵/۴ میلیون تومان در این زمینه سرمایه‌گذاری کنند.