شارژ مسکن از مخزن ثانویه

مجوز بازار رهن ثانویه صادر شد؛ پل 10 هزار میلیارد تومانی «بورس» به مسکن
شارژ مسکن از مخزن غیربانکی
منابع جدید با اولویت تخصیص به «عرضه مسکن در بافت فرسوده» از محل جذب نقدینگی‌های خُرد

 سازمان بورس و اوراق بهادار با صدور مجوز نهایی برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، مسیر غیربانکی اما روان برای تامین مالی در حجم گسترده را برای بخش مسکن باز کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این مجوز حاکی است: بازار رهن ثانویه مسکن سرانجام پس از 8 سال تصویب قانون مربوطه، ظرف هفته‌های آینده توسط بانک عامل بخش مسکن تاسیس می‌شود و در قالب آن، یک پُل بزرگ اعتباری در دو مرحله از بازار سرمایه به بازار مسکن متصل خواهد شد. بازار رهن ثانویه، «مخزن دوم» پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن به دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک محسوب می‌شود به این معنا که تسهیلات اولیه پرداخت شده از جانب بانک مسکن –مخزن اول- ابتدا توسط یک نهاد مالی که راه‌انداز بازار رهن ثانویه است، تنزیل می‌شود و سپس در اثر این عملیات، منابع جدید یا همان تسهیلات ثانویه برای پرداخت به بخش مسکن آزاد خواهد شد.

عملیات تنزیل از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌های اولیه مسکن، انجام می‌شود به‌طوری‌که با عرضه اوراق توسط نهاد مالی واسط در بورس و خرید آن توسط فعالان بازار سرمایه، منابع مالی جدید معادل تسهیلات اولیه، در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد. به بیان دیگر، بازار رهن ثانویه، قدرت وام‌دهی به بخش مسکن را بدون نیاز مستقیم به منابع بانکی، افزایش می‌دهد. سازمان بورس در مجوز خود به گروه مالی بانک مسکن اجازه داده است 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی برای عرضه در بازار سرمایه منتشر کند. این مجوز به آن معنا است که بانک مسکن معادل 10 هزار میلیارد تومان از وام‌هایی که طی سال‌های گذشته بابت ساخت یا خرید مسکن پرداخت کرده و طبق معمول در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت می‌شود را می‌تواند از چند هفته دیگر توسط نهاد مالی واسط، نقد کند و به مراتب زودتر از موعد بازپرداخت، به منابع اولیه‌اش دست یابد. حجم 10 هزار میلیارد تومانی بازار رهن ثانویه مسکن درست معادل یک‌سوم کل تسهیلاتی است که سال گذشته توسط کل بانک‌ها در قالب وام به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شد.

به این ترتیب، بازار جدید مالی، از طریق پُل‌زنی به بورس، قدرت تسهیلات‌دهی به بخش مسکن را 30 درصد افزایش می‌دهد. این حجم منابع جدید عازم بازار مسکن، برابری می‌کند با اعتباراتی که سال گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان ساخت و خرید آپارتمان‌های مسکونی پرداخت شد. سال گذشته بانک‌ها - طی 11 ماه اول سال 94- رقمی معادل 348 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت کردند که از این رقم، 36 هزار میلیارد تومان به بخش مسکن ارائه شد. در این میان، بانک مسکن حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای ساخت و خرید مسکن پرداخت کرد؛ بنابراین در سال جاری با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، توان وام‌دهی بانک عامل بخش مسکن به دو برابر افزایش پیدا می‌کند و نتیجه آن، استفاده حجم بیشتری از متقاضیان ساخت و خرید مسکن از تسهیلات بانکی بلندمدت خواهد بود که می‌تواند به خروج سریع‌تر بخش مسکن از رکود کمک کند.

تامین یارانه سود برای اوراق رهنی
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر چند مجوز نهایی سازمان بورس برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه صادر شده اما تاسیس این بازار از سوی بانک مسکن نیازمند «پرداخت 1800 میلیارد تومان یارانه نرخ سود از جانب دولت» برای «بازارپذیر شدن اوراق رهنی» است. بررسی‌های اقتصادی متولیان بخش مسکن درباره نحوه انتشار اوراق رهنی مسکن در بورس نشان می‌دهد: نهاد راه‌انداز بازار رهن ثانویه چنانچه بخواهد اوراق رهنی را با نرخ سود جذاب و قابل‌رقابت با سود سایر بازارها -از جمله سود بانکی و سود اوراق مشارکت- منتشر کند باید نرخ سود حداقل 18 درصد برای این اوراق تعیین کند.

این در حالی است که میانگین نرخ سود تسهیلات اولیه پرداخت شده توسط بانک مسکن، 13 درصد است بنابراین شکاف 5 واحد درصدی بین سود وام‌های اولیه و نرخ مدنظر برای سود اوراق رهنی، باید توسط دولت در قالب یارانه بخش مسکن تامین شود تا امکان انتشار و فروش اوراق و در نتیجه آزادسازی منابع اولیه بانک مسکن فراهم شود. برای جبران این شکاف با توجه به دوره 7 ساله میانگین زمانی انتشار اوراق و همچنین حجم 10 هزار میلیارد تومانی اوراق، باید رقمی معادل 1800 میلیارد تومان برای جبران نرخ سود از سمت دولت یارانه به بانک عامل بخش مسکن پرداخت شود.

انتشار 300 میلیارد تومان در مرحله اول
صبح روز گذشته مقامات بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان بورس و همچنین مدیران ارشد بانک مسکن با حضور در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، آخرین هماهنگی‌ها برای اجرای فاز اول انتشار اوراق رهنی مسکن را انجام دادند. چند روز قبل نیز جلسه‌ای مشابه با حضور مقامات ارشد اقتصادی دولت یازدهم در دفتر مشاور رئیس جمهوری برای نحوه تامین اعتبار یارانه نرخ سود اوراق رهنی برگزار شد و برای پرداخت آن هماهنگی‌های لازم صورت گرفت. با این حال بانک مسکن تا زمان تامین یارانه 1800 میلیارد تومانی برای انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق مشارکت، قصد دارد ظرف چند هفته آینده، برای راه‌اندازی آزمایشی بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن در بورس منتشر کند.

پیگیری طرح رئیس‌جمهوری در بازار رهن ثانویه
علی چگینی، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی روز گذشته به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: منابع آزاد شده ناشی از انتشار اوراق رهنی مسکن، در راستای طرح مدنظر رئیس‌جمهوری و برنامه‌ریزی‌های وزارت راه و شهرسازی، با اولویت «نوسازی بافت‌های فرسوده» به بخش مسکن و ساختمان تخصیص پیدا می‌کند. حسن روحانی سه روز پیش در جمع متولیان بخش مسکن، خواستار هدایت سرمایه‌گذاران به بافت‌های فرسوده داخل شهرها برای ساخت و تامین مسکن اقشار هدف شد. چگینی در این باره تصریح کرد: پیش‌‌شرط رونق ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، تامین تسهیلات ارزان‌قیمت برای ارائه به سازنده‌ها است و در شرایطی که بانک‌ها با تنگنای مالی و کسری منابع اعتباری مواجه هستند، بازار رهن ثانویه می‌تواند در خدمت برنامه‌های تامین مسکن دولت قرار گیرد.

برای این منظور، پیش‌بینی شده است حدود 400 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور از محل پرداخت تسهیلات ساخت - با منابع آزاد شده از بازار رهن ثانویه- توسط سازنده‌ها احداث شود. این منابع در راستای مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار، در قالب وام ساخت یا همان وام نوسازی، به‌صورت وام‌های 50 میلیونی، 40میلیونی و 30 میلیون تومانی به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای کوچک پرداخت خواهد شد.

5 مزیت بازار رهن ثانویه
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: بازار رهن ثانویه مسکن، حاوی 5 مزیت و اثر مثبت برای نظام تامین مالی بخش مسکن است. این بازار از آنجا که با کنترل و هدایت وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، قرار است به‌صورت هدفمند در خدمات تامین مالی بخش قرار گیرد، امکان استفاده غیرمصرفی از تسهیلات جدید را سلب می‌کند. تخصیص منابع آزادشده از محل این بازار به نوسازی بافت فرسوده عملا باعث تامین مالی پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت و متوسط قیمت می‌شود و از تکرار تجربه سال گذشته بانک‌ها در تخصیص وام به پروژه‌های ساختمانی لوکس و در نتیجه حبس منابع در املاک غیرمصرفی جلوگیری خواهد کرد. دومین تاثیر مثبت این بازار در اجرای طرح نوسازی مشارکتی بافت فرسوده است.

مزیت سوم در جذب نقدینگی‌های خُرد از طریق بازار سهام خلاصه می‌شود که این چرخه تامین مالی خود به کاهش نقدینگی و در نتیجه کاهش تورم و کنترل تورم مسکن در بلندمدت منجر خواهد شد. چهارمین مزیت بازار رهن ثانویه، پایان وابستگی مطلق بازار مسکن به روش سنتی تامین مالی است که باعث می‌شود بازار بورس ضعف بانک‌ها در وام‌دهی به بخش مسکن را جبران کند و وارد میدان تامین منابع بلندمدت برای این بخش شود. مزیت پنجم این بازار نیز در عدم استفاده از منابع بانک مرکزی خلاصه می‌شود که این موضوع نیز جلوی تحریک تورمی را مسدود می‌کند. بازار رهن ثانویه در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 به تصویب رسید و قرار بود حداکثر ظرف مدت یک سال تاسیس شود.

  اخبار اقتصادی  -  دنیای اقتصاد 

مسیر جدید شارژ بازار مسکن

اخبار اقتصادی - مقررات جدید تشکیل صندوق‌‌های زمین‌ و ساختمان ابلاغ شد
مسیر جدید شارژ بازار مسکن

تسهیلات و مشوق‌هایی كه حداقل در 6 محور برای تشكیل صندوق‌ زمین و ساختمان طراحی شده، نه‌تنها هدف اصلی «تامین‌ منابع ریالی ساخت‌وساز» را برای مالكان زمین و شركت‌های ساختمانی محقق می‌كند بلكه كانال دومنظوره‌ای برای هدایت بازار مسكن به سمت رونق به‌وجود می‌آورد.

در این كانال، دارندگان نقدینگی‌های خُرد و كلان – گروه‌های متقاضی مسكن و سرمایه‌گذاران- به‌واسطه سرمایه‌گذاری در این صندوق‌‌ها، ابتدا به «تقویت عرضه» دامن می‌زنند و با سودی كه در پایان عمر فعالیت صندوق، هنگام تكمیل و فروش ساختمان‌ها به‌دست می‌آورند، توانایی مالی خود را برای خرید و «رونق معاملات» افزایش می‌دهند.

حداقل ارزش پروژه‌ای كه برای آن می‌تواند تقاضای تشكیل صندوق زمین‌ و ساختمان ارائه ‌شود، باید 10 میلیارد تومان باشد؛ اما محدودیتی از بابت مساحت زمین برای مالك پروژه در نظر گرفته نشده است. همزمانی ابلاغ ضوابط جدید این صندوق‌ها با ماه‌های پایانی ركود مسكن، فرصتی را برای سازنده‌ و سرمایه‌گذاران ایجاد كرده تا پروژه‌های ساختمانی را تعریف كنند و در اوج رونق سال‌های آتی، از ماحصل سرمایه‌گذاری در صندوق، منتفع شوند.

تامین‌مالی مسکن از دروازه بورس
 اصلاح ضوابط قدیمی صندوق متناسب با خواسته فعالان ساخت‌وساز؛ پیش‌بینی 6 ابزار جذاب برای شرکت‌های ساختمانی

 امکان تامین‌مالی توام عرضه‌وتقاضا و نجات از رکود مسکن
 تفاهم مسوولان زیرمجموعه دو وزارتخانه، برای گشایش دروازه‌های بازار سرمایه به‌روی بازار مسکن به نتیجه رسیده و ماحصل آن به ایجاد «کانال مالی دو منظوره»‌ برای فعالان بازار ملک منجر شده است. با جذابیت‌هایی که برای ورود طرف‌های عرضه‌ و تقاضای مسکن به این کانال تدارک دیده شده، دو نیاز روز بازار مسکن شامل «منابع‌مالی مورد نیاز برای ساخت‌وساز» و «تقویت‌سازی نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن و رونق معاملات» همزمان پاسخ داده خواهد شد.

سازمان بورس اوراق بهادار اخیرا با بررسی طرح مشترک وزارت راه‌وشهرسازی و کارشناسان بازار سرمایه مبنی‌بر اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان، سرانجام پیشنهاد این کارگروه مشترک را برای اصلاح ضوابط پذیرفت و کانال سهل‌الوصول جدیدی را برای فرار از رکود مسکن – در مقایسه با مسیر صعب‌العبور افزایش وام‌خرید- پیش‌روی بازار مسکن قرار داد.

وزارتخانه‌‌های اقتصاد‌ودارایی و مسکن‌و‌شهرسازی سال87 در پی ابلاغ قانون ساماندهی مسکن و تکلیف این قانون به استفاده از ابزارهای نوین تامین‌مالی، مقررات خشک و سختگیرانه‌ای برای تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان تعریف کردند، به طوری که غفلت از درج یکسری مشوق برای جلب سازنده‌‌‌ها و انبوه‌سازان در روح این مقررات، عملا مانع راه‌اندازی این صندوق‌ها شد. آن زمان البته اولین صندوق زمین‌وساختمان با مدیریت اقوام یکی از مسوولان وقت بخش مسکن، به‌صورت نمادین برپا شد اما بلافاصله ناکام ماند.

برای اصلاح این وضع، زمستان سال گذشته مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم به همراه کارشناسان بازار سرمایه، طرح اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان را با هدف استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در جهت تامین‌مالی مسکن، در دستور کار قرار دادند و در این حین، بعد از آنکه با مخالفت مسوولان بانک‌مرکزی برای ترمیم اساسی مبلغ وام‌خرید و همچنین فقر شدید منابع‌بانکی در تامین وام‌ساخت روبه‌رو شدند، عزم خود را برای اصلاح ضوابط صندوق‌ها افزایش دادند.

روز گذشته دکتر سلمان خادم‌المله کارشناس بازار سرمایه از به‌نتیجه رسیدن پیگیری‌ها برای تصویب مقررات جدید راه‌اندازی صندوق‌های زمین‌وساختمان خبر داد. در قالب ضوابط جدید، نه‌تنها امکان تامین‌مالی توسط مالک‌زمین و شرکت‌ساختمانی برای ساخت‌وساز، از طریق تاسیس صندوق و جذب سرمایه سرمایه‌گذاران صندوق وجود دارد که در ازای برپایی بازار این صندوق‌ها، منافع و مشوق‌هایی هم به صاحبان صندوق و هم به سرمایه‌گذاران خواهد رسید. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تصویب و ابلاغ ضوابط جدید صندوق زمین‌وساختمان در سازمان بورس، از هم‌اکنون ابتدا با درخواست مالک زمین‌ آماده‌به‌ساخت، امکان تشکیل اولین صندوق وجود دارد. مالک زمین پس ‌از آن با تعیین شرکت ساختمانی و معرفی پروژه‌ خود، مقدمات فراخوان برای سرمایه‌گذاری افراد حقیقی و حقوقی در صندوق زمین‌وساختمان را فراهم می‌کند.

تنها شرط راه‌اندازی این صندوق‌ها، رعایت حداقل ارزش سرمایه‌گذاری –ارزش ساخت‌وساز- به مبلغ 10 میلیارد تومان است. در مقررات جدید، حداقل 6 نوع ضوابط تشویقی وجود دارد که تعدادی از آنها نصیب صاحبان صندوق (مالک زمین و سازنده) و تعدادی هم عاید سرمایه‌گذاران می‌شود.

کارشناسان می‌گویند: همزمانی ابلاغ ضوابط جدید صندوق‌‌های زمین‌وساختمان با روزها یا هفته‌های پایانی دوره رکود مسکن، باعث شده سود بالقوه سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، افزایش پیدا کند. طول عمر فعالیت و بازدهی صندوق زمین‌وساختمان بین 2 تا 4 سال است، طوری که صندوق‌هایی که امسال شکل می‌گیرد در اواخر سال 94 ساختمان‌های تعریف‌شده در این صندوق‌ها قابلیت فروش پیدا می‌کنند که باتوجه به اوج رونق در آن زمان، از یکسو، واحدهای ساخته‌شده به بالاترین قیمت عرضه می‌شوند و از سوی دیگر، حداكثر سود  ممكن نصیب سرمایه‌گذاران صندوق خواهد شد.

در گزارش زیر، نكات مثبت اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تجزیه و تحلیل شده است.

 دکتر سلمان خادم‌المله*
در اسفند ماه سال 92 رئیس سازمان بورس و معاون نظارت بر نهادهای مالی این سازمان، خبر از انجام اصلاحاتی در مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان داد. این اصلاحات برای گروه‌های ذی‌نفع در اجرای این صندوق‌ها مزایای مهمی ایجاد می‌کند.

1- سرمایه‌گذاران: با این اصلاحات واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان قابلیت معامله در بورس یا فرابورس را پیدا کردند. درحالی که در نسخه قبلی اساسنامه این صندوق‌ها الزامی برای عرضه این واحدها در بازارهای مربوطه نبود.

این تغییر به بالا بردن نقدشوندگی این اوراق و دسترسی گسترده سرمایه‌گذاران به این صندوق‌ها كمك می‌كند و امکان عکس‌العمل سریع در معاملات واحدهای این صندوق‌ها را فراهم می‌کند. چرا که عرضه این واحدها در خارج از بازار بورس یا فرابورس باعث نیاز به مراجعه به شرکت کارگزاری خاصی که معاملات این واحدها در آن صورت می‌گیرد، می‌شود.  به علاوه هزینه‌های معاملاتی این اوراق با این روش از هزینه‌های معاملاتی عرضه این واحدها در خارج از بازار بورس یا فرابورس کمتر خواهد بود. این مزیت‌ تازه در صندوق‌های زمین‌وساختمان جذابیت این صندوق‌ها را برای سرمایه‌گذاران خرد بالا می‌برد.

2- شخص صاحب زمین یا سرمایه‌گذاران عمده در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق: صاحب زمین یا سرمایه‌گذاران عمده در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق با اصلاح این مقررات از چند منظر در این صندوق‌ها منتفع می‌شوند.

اول اینکه، از پنج نفر اعضای هیات‌مدیره این صندوق‌ها، سه نفر به انتخاب مجمع صندوق از میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق انتخاب خواهند شد. درحالی که در اساسنامه قبلی این صندوق‌ها دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت مستقیم در هیات‌مدیره حضور نداشتند.

عدم امکان حضور دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت مستقیم در هیات‌مدیره (همان‌طور که بنده در مقالات سال‌های پیش در همین روزنامه «دنیای اقتصاد» به آن اشاره کرده بودم) یکی از نکاتی بود که جذابیت این صندوق‌ها را در سال‌های اخیر برای صاحبان زمین کم می‌کرد (گرچه از لحاظ بنیادی ارکان حاضر در صندوق، همگی منتخب صاحب زمین بودند، لیکن عدم حضور مستقیم صاحب زمین در هیات‌مدیره صندوق باعث نگرانی صاحب یا صاحبان زمین می‌گردید).

همچنین طی سال‌های اخیر جدا بودن مالکیت از مدیریت در این صندوق‌ها تمایل سرمایه‌گذاران عمده را برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها کاهش می‌داد. لیکن با اصلاحات انجام شده در مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان، صاحبان زمین یا سرمایه‌گذاران عمده واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق ترغیب می‌شوند در این صندوق‌ها حضور یابند (گرچه صلاحیت اعضای حقیقی منتخب در هیات‌مدیره جدید نیز باید به تایید مراجع ذی‌صلاح برسد).

نکته بعدی این است که در اصلاحات جدید مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قابلیت تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به واحدهای ساختمانی پروژه دیده شده است. این قابلیت برای صاحب زمین و سهامدار عمده (منظور دارندگان اکثریت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق) مزیت مهمی به شمار می‌آید؛ چراکه اختیار تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به واحدهای ساختمانی پروژه بازی دو سر برد برای دارندگان اوراق خواهد داشت و از یک طرف از افزایش قیمت اوراق بهره‌مند شده‌اند و از طرف دیگر ملک مورد نیاز خود را تملک نموده‌اند (لازم به ذکر است مکانیزم‌های کنترلی جهت نظارت بر این تبدیل، با رعایت مصالح سرمایه‌گذاران خرد در نظر گرفته شده است).

3- فعالان حوزه ساخت‌وساز: فعالان حوزه ساخت‌وساز با اصلاح این مقررات از چند منظر در این صندوق‌ها منتفع می‌شوند.

 اول اینکه در مقررات جدید الزام فروش واحدهای ساختمانی پروژه از طریق مزایده برداشته شده و در صورت تصویب هیات‌مدیره صندوق و اعلان عمومی می‌توان از طریق سایر روش‌ها از جمله روش کارشناسی نسبت به فروش واحدهای ساختمانی پروژه اقدام کرد. رویه سابق مبنی بر الزام فروش واحدهای ساختمانی پروژه از طریق مزایده به شدت مورد انتقاد فعالان حوزه ساخت‌وساز بود و در بسیاری از موارد به عنوان اصلی‌ترین دلیل عدم راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از آن یاد می‌شد. نکته دوم اینکه در اساس‌نامه قبلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تاکید شده بود «مدیر ساخت صندوق، شخص حقوقی است كه مطابق قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، دارای پروانه اشتغال به كار اجرای ساختمان در سطح پایه یک است.»

این شرط بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز را از پذیرش سمت مدیر ساخت در این صندوق‌ها منع می‌کرد. در اصلاحیه اساس‌نامه این صندوق‌ها به دارندگان رتبه‌های ممتاز چند مرجع معتبر دیگر اعطا کننده این رتبه‌ها (بسته به نوع پروژه و سابقه مدیر ساخت) نیز اجازه پذیرش این سمت داده شده است (شامل معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان). با اصلاح این شرط حوزه وسیع‌تری از فعالان ساخت‌وساز قادر به ایفای نقش در این صندوق‌ها به عنوان مدیر ساخت هستند.

نکته بسیار مهم دیگر اینکه در مقررات قبلی مدیر ساخت و پیمانکار عملا معادل یکدیگر فرض شده بودند و مدیر ساخت به‌عنوان عضو هیات‌مدیره در تصمیم‌گیری‌ها حضور داشت. لیکن در اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مدیر ساخت می‌تواند یکی از فعالان حوزه ساخت باشد (به شرط اینکه سابقه تجربی کافی در این حوزه را داشته باشد) که پیمانکارانی را استخدام کند که آن پیمانکاران رتبه‌های ممتاز مراجع معتبر حوزه ساخت‌وساز را که در بالا به آن اشاره شد، داشته باشند.

در پایان باید ذکر کرد که جمعی از فعالان بازار سرمایه که در اصلاح قوانین مذکور دست داشتند، بر اساس نظرات فعالان حوزه ساخت‌وساز گام‌های مهمی را برای رفع مشکلات قبلی راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برداشته‌اند.

اکنون نوبت فعالان حوزه ساخت‌وساز است که با استفاده از اصلاحات مذکور در مقررات این صندوق‌ها و فرصت مهم ایجاد شده ناشی از رکود بخش املاک و مستغلات در سال 1392 و احتمال افزایش حجم معاملات و قیمت املاک و مستغلات در سال 1393 به‌دلیل شرایط خاص اقتصادی کشور (مطابق اظهارنظر بسیاری از کارشناسان حوزه املاک و مستغلات) و همچنین بسته‌های تشویقی که به طور مداوم توسط مدیران وزارت راه‌وشهرسازی به آنها اشاره می‌شود، از شرایط موجود استفاده كرده و با استفاده از این نهاد مالی به تامین مالی پروژه‌های در دست اجرای خود بپردازند.

متاسفانه مطالعات کارشناسان حوزه املاک و مستغلات نشان می‌دهد بسیاری از سازندگان در اوج دوره رونق معاملات املاک و مستغلات ساخت پروژه‌های مورد نظر خود را آغاز می‌کنند؛ درحالی که با در نظر گرفتن دوره ساخت 2 الی 4 ساله، واحدهای ساختمانی آنها زمانی آماده فروش می‌شود که یا دوره رکود شروع شده یا در انتهای دوره رونق معاملات املاک و مستغلات به سر می‌بریم که در این صورت واحدهای ساختمانی عرضه شده توسط این سازندگان به‌دلیل «فشار عرضه» به رکود دامن می‌زند.

امید است که در این مقطع زمانی هوشمندان عرصه ساخت‌وساز از فضای موجود نهایت استفاده را ببرند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد