اخبار
2 دقیقه پیش | عکس: استهلال ماه مبارک رمضانهمزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ... |
2 دقیقه پیش | تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریموزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که میتواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام میشود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ... |
ریزش پاییزی بازار مسکن
اخبار اقتصادی - در تازهترین آمار رسمی منعکس شد
ریزش پاییزی بازار مسکن
شروع نزولی فصل پاییز در بازار مسكن، مرحله پنجم «كاهش قیمت» در سال 93 را برای آپارتمانهای تهران رقم زد.
آمار جدید دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن از كاهش 6/2درصدی قیمت در مهرماه حكایت دارد و نشان میدهد: متوسط ارزش واحدهای مسكونی تهران به سطح شهریور 92 بازگشته و به مترمربعی 4 میلیون و 63 هزار تومان رسیده است. به گفته مدیركل اقتصاد مسكن، افت قیمت درماه مهر كه چهارمین كاهش پیدرپی ماهانه محسوب میشود، پاسخی قاطع از سمت بازار به اظهارات غیركارشناسی هفتههای اخیر درخصوص جهش قیمت است. وضع موجود، «ثبات» در نیمه دوم را علامت میدهد.
دفتر اقتصاد مسكن برای اولینبار متوسط قیمت واحدهای مسكونی در تهران را به تفكیك سن آپارتمانها محاسبه كرده است.بر این اساس در حالی كه متوسط قیمت مسكن در كل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن بنا در مهرماه امسال سطح متری 4 میلیون و 63هزار تومان را ثبت كرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداكثر 10درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود 4میلیون و 400 هزار تومان رسید.
در این ماه همچنین واحدهای قدیمی - بین 11 تا 20 سال عمربنا - با میانگین قیمت مترمربعی در حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان معامله شد.
آمار تحلیلی جدید از «بازارمسكن» منتشر شد
نزول پاییزی قیمت مسكن
معاملات فصل پاییز در بازار مسكن، موج پنجم «كاهش قیمت» را به آپارتمانهای شهر تهران وارد كرد.
جدیدترین آمار دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی از ارزش ریالی مبایعهنامههایی كه در اولین ماه از فصل پاییز در بنگاههای املاك شهر تهران تنظیم و صادر شده است، نشان میدهد: میانگین قیمت واحدهای مسكونی پایتخت در مهرماه 6/2درصد نسبت به شهریور كاهش پیدا كرده و به مترمربعی 4 میلیون و 63 هزار تومان رسیده است.
افت قیمت مسكن در ماه مهر، پنجمین موج كاهشی از ابتدای امسال تاكنون و چهارمین نزول متوالی طی 4 ماه به حساب میآید كه این دو اتفاق در نوع خود یك ركورد برای بازار مسكن سال93 میتواند باشد. نوسان مهر در عین حال به لحاظ شیب كاهش، دومین موج بزرگ نزولی در سال جاری است.
در تهران از ابتدای تابستان، نوسان ماهانه قیمت مسكن همواره شیب منفی داشت و در سه ماه تیر و مرداد و شهریور به رغم انجام معاملات مصرفی در این فصل اصلی نقلوانتقال، میانگین قیمت به ترتیب با 1/1درصد، 2 درصد و 6/0 درصد كاهش نسبت به ماههای قبل مواجه شد.
با این حال، ادامه روند كاهشی قیمت مسكن برای فصل پاییز چندان مورد انتظار نبود و در برآوردهای دفتر اقتصاد مسكن برای نیمهدوم سال، «ثبات» به عنوان گزینه اول مطرح شده بود.
اما در حالحاضر، بازار مسكن شاهد سرایت امواج نزولی نیمه اول سال به نیمه دوم است.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» در این باره نشان میدهد: سریال 4 ماهه كاهش قیمت مسكن، تورمی را كه در ماههای اردیبهشت و خرداد به بازار تحمیل شد تاحدودی خنثی كرده و مترمربعی 280 هزار تومان از میانگین قیمت كاسته است.
میانگین قیمت آپارتمانهای مسكونی در تهران طی ماههای اردیبهشت و خرداد امسال در مجموع با 8/11 درصد افزایش نسبت به فروردین، از سطح 3 میلیون و 890 هزار تومان به 4 میلیون و 350 هزار تومان در پایان بهار رسید اما سطح فعلی قیمت، متری 287 هزار تومان نسبت به بالاترین سطح سال جاری –خرداد- ارزانتر شده است.
كاهش 6/2 درصدی قیمت مسكن در مهرماه، بعد از افت 7درصدی در فروردین، دومین نزول بزرگ در سال93 محسوب میشود.
نگاه به افتوخیزهای طولانیمدت بازار بیانگر آن است كه سطح فعلی قیمت مسكن در تهران به نرخهای شهریور92 برگشته است. در شهریور پارسال، متوسط قیمت واحدهای مسكونی پایتخت به مترمربعی 4 میلیون و 89 هزار تومان رسید. با این حال چنانچه روند نزولی مسكن در ماههای آینده باز هم ادامه داشته باشد، لمس قیمت در سطح ابتدای امسال یعنی رفتن به زیر سطح متری 4 میلیون، بعید نخواهد بود.
براساس این گزارش، «رشد ماهانه» قیمت مسكن اگر چه طی ماههای اخیر همواره كاهشی بوده و برآیند نوسانات 7 ماه گذشته از سال93، بازدهی منفی 3 درصد را نسبت به ابتدای سال رقم زده است، اما قیمتها در مقایسه با ماههای مشابه سال92 –رشد نقطهبهنقطه- بین 1 تا 5/5 درصد افزایش پیدا كرده است.
میانگین قیمت در مهر امسال، 5/5 درصد نسبت به مهر پارسال افزایش یافته است. تفاوت بین رشد منفی ماهانه و رشد مثبت نقطهبهنقطه ناشی از تاثیر تاخیری كاهش كوتاهمدت بر نوسانات بلندمدت قیمتها است به طوری كه نزول ماه به ماه قیمت مسكن كه از اواسط سال گذشته شروع شد، به تدریج اثر خود را بر كاهش رشد نقطهبهنقطه میگذارد.
به گزارش «دنیایاقتصاد» میانگین قیمت مسكن در 7 ماه اول امسال معادل 4 میلیون و 158 هزار تومان شده كه در مقایسه با میانگین نیمه اول كه متری 4 میلیون و 174 هزار تومان بود، اندكی كاهش پیدا كرده است.
انتظار ثبات میرود
علی چگینی مدیركل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی روز گذشته با ارائه تحلیل جامعی از تحولات اخیر در بازار مسكن، به «دنیایاقتصاد» اعلام كرد: ثبت نرخ كاهشی جدید در قیمت مسكن در مهرماه، پاسخی از ناحیه بازار به برخی پیشبینیهای غیركارشناسی در خصوص جهش قریبالوقوع است.
چگینی تصریح كرد: با ادامه افت قیمت مسكن در اولین ماه فصل پاییز و همچنین انقباض طبیعی معاملات در نیمه سرد سال، هیچ زمینهای از فرضیه جهش یا صعود ناگهانی قیمت مسكن در بازار وجود ندارد و در بدترین شرایط احتمالی، قیمت با كمی نوسان پایینتر از سطح تورم عمومی، حالت ثبات را تجربه خواهد كرد.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: در ماههای اخیر نرخ رشد ماهانه و رشد نقطهبهنقطه قیمت مسكن در تهران با فاصله زیادی از تورم، نوسان كرد طوری كه ارزش واقعی املاك مسكونی با «رشد منفی» مواجه شد. در این شرایط چنانچه سرعت كاهش نرخ تورم در ماههای آتی كند شود، احتمال میرود شتاب افت قیمت مسكن نیز كمتر شود اما چون زمینه افزایش وجود ندارد، وضعیت تثبیت برقرار خواهد شد.
فاصله 25درصدی نوسازها و سالخوردهها
دفتر اقتصاد مسكن برای اولینبار متوسط قیمت واحدهای مسكونی در تهران را به تفكیك سن آپارتمانها محاسبه كرده است.
بر این اساس در حالی كه متوسط قیمت مسكن در كل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن بنا در مهرماه امسال سطح متری 4 میلیون و 63هزار تومان را ثبت كرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداكثر 10درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود 4میلیون و 400 هزار تومان رسید.
در این ماه همچنین واحدهای قدیمی – بین 11 تا 20 سال عمربنا- با میانگین قیمت مترمربعی در حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان معامله شد.
به این ترتیب متوسط ارزش آپارتمانهای نوساز حدود 25 درصد گرانتر از متوسط ارزش آپارتمانهای قدیمی است یا به عبارتی فاصله متری 900 هزار تومانی بین میانگین قیمتی این دو گروه سنی در بازار مسكن وجود دارد.
این در حالی است كه بین حداكثر قیمت نوسازها و حداقل قیمت قدیمیها، فاصله متری چند میلیون تومانی حاكم است.
گزارش دفتر اقتصاد مسكن از بازار آپارتمانهای بالای 25 سال نیز نشان میدهد: متوسط قیمت این املاك مترمربعی حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان است كه با توجه به ارزش زمین این واحدها، قیمت آنها با نرخ نوسازها تقریبا برابری میكند.
این گزارش حاكی است: در مهرماه 11 هزار و 380 فقره مبایعهنامه در بنگاههای تهران برای خرید و فروش آپارتمان صادر شده است كه 37درصد این معاملات به نوسازها اختصاص داشته است.
علی چگینی علت گرایش متقاضیان به خرید واحدهای نوساز را فراوانی این نوع واحدها در بازار و همچنین كمشدن فاصله بین متوسط قیمت در كل شهر و متوسط قیمت نوسازها عنوان میكند. این گرایش از سال91 شروع شد.
میانگین قیمت آپارتمانهای تهران در مهرماه با 2.6 درصد كاهش به مترمربعی 4میلیون تومان برگشت
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو مرتبط :
رکود بازار مسکن؛ در بازار مسکن پرنده پر نمی زند
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :
سناریوی پاییزی بازار مسکن
سناریوی پاییزی بازار مسکن
با توجه به بازگشت اطمینان به بازار، «برگشت متقاضیان مصرفی و رونق معاملات همراه با تثبیت قیمت» خواهد بود تا حجم معاملات ماهانه آپارتمان بهتدریج به حالت نرمال بازگردد. چگینی درباره افزایش وامخرید مسكن نیز گفت: در تعیین سقف وام باید محدودیتهای منابعبانكی و توان خانوارهای هدف برای پرداخت اقساط ماهانه لحاظ شود كه با این حساب، مبلغ جدید وام میتواند حداقل معادل 30 درصد قیمتمسكن باشد.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن از روند 7ماهه بازار گزارش داد: رشد نرخ زمین كمتر از ارقام مركز آمار
خزان قیمت زمین و آپارتمان
علی چگینی: میانگین «قیمتاسمی» و «قیمتواقعی» واحدمسكونی در تهران بهترتیب 11درصد و 15درصد كاهش پیدا كرده است
ملاحظههای اقتصادی افزایش وام خرید مسكن چیست؟
صحت گفتههای عوامل بازار معاملات مسكن و همچنین تحقیقات میدانی از بنگاهها درباره رخداد «ریزشقیمت طی ماههای اخیر» را میتوان در نتایج بررسیهایی كه دفتر اقتصادمسكن به تازگی از روند قیمتها انجام داده، مشاهده كرد اما جهش شدید بهاری نرخ زمین كه پیشتر مركز آمار آن را اعلام كرده بود، در این بررسی مورد تایید قرار نگرفته است.
اختلاف عددی بین برخی گزارشهای مركز آمار و محاسبات برخی دستگاههای دولتی درباره وضعیت شاخص قیمت كالاوخدمات مرتبط با فعالیتشان كه همواره در چند سال گذشته وجود داشته، این بار با فاصله نسبتا زیاد، بازار زمین شهر تهران را در بر گرفته است،
با این تفاوت كه مرجع تعیین نرخ رشد قیمت زمین، هم در مركز آمار و هم در وزارت راهوشهرسازی، یك سامانه اطلاعاتی مشترك –سامانه رهگیری معاملات مسكن- است، اما ظاهرا طریقه حساب نرخمیانگین قیمت با توجه به كمبود شدید حجم معاملات زمین در برخی مناطق پایتخت، باعث این اختلاف آماری شده است.
در گزارش تازهای كه دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی از وضعیت قیمت زمین و آپارتمان در تهران تهیه كرده و نرخها در بازه زمانی 7 ماه گذشته از سال92 را در آن مورد بررسی قرار داده، مشخص شده است: در بهار امسال قیمت زمین در پایتخت 80درصد نسبت به بهار91 افزایش پیدا كرده است كه با این حساب، نرخ دو هفته پیش مركز آمار مبنیبر رشد 160درصدی قیمت زمین در بهار92، نمیتواند مورد تایید باشد.
در دادههای مركز آمار، متوسط قیمت زمین مسكونی در تهران از مترمربعی 2 میلیون و 200 هزار تومان در بهار91 به متری 5 میلیون و 800 هزار تومان در بهار92 افزایش یافته است، درحالی كه دفتر اقتصاد مسكن میانگین قیمت زمین در بهار پارسال را متری 2 میلیون و 900 هزار تومان و تغییریافته آن بعداز یكسال –نرخ بهار سال جاری- را متری 5 میلیون و 300 هزار تومان میداند.
علت اختلاف بیشاز یك میلیون تومانی بین میزان تغییرات یكساله قیمت زمین در دو گزارش مركز آمار و دفتر اقتصاد مسكن، از یكسو به تسلط روزانه این دفتر به آمار تحولات قیمتی در بازار ملك و همچنین منابع دیگری غیر از سامانه رهگیری برای رصد بازار مربوط میشود و از سوی دیگر میتواند ناشی از شناخت بیشتر این بازار توسط دفتر اقتصادی و تشخیص خطاهایی كه بعضا در سامانه رهگیری بابت اعلام متوسط قیمت زمین یا آپارتمان -به علت ناچیز بودن معاملات صورت گرفته در یك منطقه یا محله- رخ میدهد، باشد.
علی چگینی مدیركل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی درباره تفاوت نرخ رشد بهاری قیمت زمین در گزارش این دفتر با گزارش مركز آمار به «دنیایاقتصاد» گفت: دفتر اقتصادی و مركز آمار هر دو اطلاعات مربوط به قیمت زمین و مسكن را از سامانه رهگیری معاملات مسكن كه قیمت املاك فروختهشده در بنگاهها را ثبت میكند، برداشت میكنند، اما علت اینكه نرخ رشد قیمت زمین در بهار امسال از نظر ما 80 درصد و از نظر مركز آمار 160 درصد اعلام شده، این است كه مركز آمار پایه اولیه قیمت زمین را پایینتر از آنچه بوده، تعیین كرده است.
چگینی با بیان اینكه دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن به لحاظ كارشناسی و نهاد تخصصی جنس بازار زمین را بهتر میشناسد، افزود: معمولا در اوج شرایط رونق معاملات زمین، قیمت این نوع ملك حداكثر 20 درصد بیشتر از قیمت آپارتمان افزایش پیدا میكند. در بهار امسال طبق محاسبات ما متوسط قیمت زمین و آپارتمان در تهران به ترتیب 3/5 میلیون و 2/4 میلیون تومان بوده كه فاصله معقول 20 درصدی، بین این دو دیده میشود.
اوضاع در تابستان و ابتدای پاییز
مركز آمار ایران هنوز درباره متوسط قیمتها در تابستان آمار نداده است، اما طبق گزارش دفتر اقتصاد مسكن، قیمت زمین مسكونی در تهران بعد از رشد 80درصدی در بهار92، در تابستان افزایش 70درصدی را نسبت به فصل مشابه سال قبل تجربه كرد، طوری كه علاوه بر كاهش 10 درصدی در نرخ رشد سالانه، نرخ رشد فصلی –تابستان92 نسبت به بهار92- نیز حداكثر به 5درصد رسید.
همچنین متوسط قیمت واحدمسكونی در شهر تهران در 4 ماه بعد از انتخابات ریاستجمهوری -در فاصله 22 خرداد تا 22 مهرماه سال جاری- در مجموع 11 درصد كاهش پیدا كرده است كه با محاسبه نوسان قیمت واقعی – احتساب نرخ تورم ماهانه یك تا دو درصد در این ماهها- نرخ رشد منفی قیمت مسكن 15 درصد برآورد میشود.
براساس اعلام دفتر اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی، متوسط قیمت آپارتمان در تهران در نیمه مهرماه امسال به مترمربعی 3 میلیون و 840 هزار تومان رسید. همچنین روند ماهانه قیمت زمین نیز از منفیشدن نرخ رشد در برخی ماهها حكایت دارد.
بازگشت اطمینان به معاملات مسكن
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن درباره سمتوسوی بازار در نیمهدوم سال به «دنیایاقتصاد» گفت: آنچه مشخص است نیروهای وارده بر بازار مسكن همجهت نیستند، در یكسو نیروهای فزاینده قیمت همانند تورم و در سوی دیگر نیروهای كاهنده قیمت مسكن مثل وضعیت مناسب ساختوساز و شرایط عمومی اقتصاد و چشمانداز سیاسی و عبور از رشد فزاینده قیمت قرار دارد.
اكنون آنچه بیشاز سایر گزینهها محتمل به نظر میرسد این است كه در نیمهدوم امسال با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی كه خریدشان را در نیمه اول به تعویق انداخته بودند وارد بازار میشوند و در نتیجه تعداد معاملات كه در ماههای اخیر به 5 تا 6 هزار فقره رسیده بود، در مقایسه با ركورد انجام 20 هزار معامله در بهمن سال گذشته، رونق میگیرد. به لحاظ قیمتی نیز انتظار ثبات میرود.
نسبت وام خرید به قیمت، چگونه؟
مدیركل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسكن در جریان ارائه گزارش مربوط به تغییرات نزولی قیمت زمین و مسكن در تابستان و هفتههای گذشته از پاییز، در پاسخ به پرسش «دنیایاقتصاد» در خصوص اینكه «طرح وزارت راهوشهرسازی برای تحول در نظام تامین مالی مسكن با رویكرد افزایش وام خرید در چه مرحلهای قرار دارد
و آیا میزان افزایش سقف وام معلوم شده است؟» گفت: وام خرید مسكن باید درصدی از متوسط قیمت واحد مسكونی باشد. هدف بانكها و نهادهای مالی از پرداخت وام خرید مسكن، حمایت از قدرت خرید آنها است، اگر مبلغ وام آنقدر كم باشد كه اصلا قابلیت اثرگذاری خود را از دست بدهد، در این صورت هیچ اثری بر قدرت خرید متقاضیان مسكن نخواهد داشت.
علی چگینی افزود: در حال حاضر قدرت پوشش وام خرید مسكن بهخصوص در كلانشهرها و به ویژه در تهران خیلی پایین آمده است و با فرض اینكه میانگین قیمت واحدمسكونی مخصوص گروههای هدف (زوجهای جوان فاقد مسكن) در تهران بین 200 تا 250 میلیون تومان برای واحد 60 متری باشد، در این صورت وام فعلی بانك مسكن كمتر از 10 درصد قیمت را پوشش میدهد.
حداقل افزایش وام، چقدر؟
چگینی درباره مبلغ استاندارد وام خرید مسكن تصریح كرد: استاندارد سقف وام در هر كشوری بستگی به ملاحظات اقتصادی آن كشور در دو حوزه اقتصاد كلان و اقتصاد خرد (اقتصاد خانوارها) دارد.
در برخی كشورها 80 تا 90 درصد قیمت ملك را وام میدهند، اما در كشور ما اولا از دید اقتصاد كلان، محدودیت اعتبار و منابع بانكی داریم، چون فعلا در بحث تامین مالی مسكن بانكمحور هستیم و اگر سقف وام را خیلی بالا ببریم تعداد خانوارهای تحت پوشش وام كمتر میشود. دوما ظرفیت و توان اقتصادی خانوارها برای بازپرداخت ماهانه اقساط وام در صورت افزایش سقف، محدود است.
مثلا اگر 50 درصد قیمت یك واحد مسكونی وام داده شود در دوره 15 ساله بازپرداخت، با فرض اینكه درآمد ماهانه خانوارهای گروه هدف یك میلیون تومان هم باشد، قسط ماهی یك میلیون و 200 هزار تومان مشكل خواهد بود. بنابراین، این محدودیتها در نحوه افزایش سقف وام باید دیده شود. البته با توسعه بازارهای مالی و روشهای نوین تامین مالی همچون راهاندازی صندوقها و رهنثانویه، قدرت وامدهی بانكها افزایش مییابد.
چگینی با این اوصاف، درباره حداقل مبلغ قابل افزایش به سقف فعلی وام 20 میلیونی خرید مسكن در تهران گفت: سقف وام باید به حداقل معادل 30 تا 40 درصد متوسط قیمت مسكن برسد.
دنیای اقتصاد