ردیابی اثر وام جدید مسکن

كارشناسان و مسوولان بخش مسكن معتقدند: سمت عرضه در واكنش سریع به افزایش چشمگیر وام، از هفته‌های آینده ساخت پروژه‌های مسكونی نیمه‌كاره را از سر می‌گیرد تا در پایان طول سپرده‌گذاری یكساله متقاضیان در صندوق پس‌انداز «یكم»، امكان خرید آپارتمان توسط وام‌گیرنده‌ها به‌وجود بیاید. بنابراین ساخت‌و‌ساز در متراژ‌های مشخص طی امسال از ركود عمیق فاصله گرفته و در میان‌مدت معاملات مسكن رونق پیدا می‌كند؛ اما چون جلوی بروز اثر تورمی وام –ممنوعیت پرداخت به متقاضیان سفته‌باز - گرفته شده است، قیمت مسكن حداقل از ناحیه وام خرید دچار تحریك نمی‌شود. وام 80 میلیونی در تهران حدود 40 درصد قدرت مالی واجدان شرایط را پوشش می‌دهد.

«دنیای‌اقتصاد» نحوه اثرگذاری تسهیلات 80میلیون تومانی را در بازار بررسی می‌كند: تَرك در ساختار ركود

گروه مسكن- فرید قدیری: جریان «وام كارآمد خرید مسكن» كه از سال 87 با تخریب پل ارتباطی بین تقاضای مصرفی و تسهیلات بانكی قطع شده بود، از روز شنبه آینده با ابلاغ مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار به همه بانك‌های خصوصی و دولتی، بار دیگر پس‌از 7 سال برقرار می‌شود.

از پس فردا انتظار می‌رود بانك‌ها در تهران برای پرداخت 60 میلیون تومان وام خرید مسكن بدون سپرده -آن هم به بخشی كه طی سال‌های اخیر كمترین معوقات بانكی را به خاطر ضمانت پرارزش «ملك» داشته است- با یكدیگر رقابت كنند.

در كنار این وام، آنچه باعث تزریق خوش‌بینی واقعی به هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسكن خواهد شد، ‌مجوزی است كه بانك مركزی برای پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید به «خانه‌اولی»‌های ساكن تهران برای بانك مسكن صادر كرده است.

اطلاعات مستند «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت سه پارامتر در بازار مسكن شامل سطح قیمت‌ها، موجودی آ‌پارتمان‌ها و توان خرید زوج‌های جدید نشان می‌دهد: وام 80 میلیونی در این مقطع نه‌تنها حساسیت آنچنانی روی قیمت آپارتمان ایجاد نمی‌كند كه در مقابل، باعث تحریك سازنده‌ها برای بازگشت به بازار ساخت‌و‌ساز و در قدم اول تسریع در تكمیل ساختمان‌های نیمه‌كاره خواهد شد.

در این میان، یك سوءبرداشت هیجانی ناشی از برخی تحلیل‌های سنتی در حال شكل‌گیری است كه برمبنای آن، از یكسو وام 80 میلیونی را مساوی رشد قیمت و از سوی دیگر پرداخت آن را بی‌اثر بر قدرت خرید القا می‌كند!

این طرز فكر درباره مصوبه جدید شورای پول و اعتبار بیشتر ناشی از كم‌اطلاعی تحلیل‌كنندگان نسبت به آخرین آمار رسمی قیمت و اجاره‌بها و همچنین غفلت آنها از نحوه پرداخت تسهیلات در صندوق جدید پس‌انداز «یكم» است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر متوسط قیمت آپارتمان در تهران مترمربعی 4 میلیون تومان است اما این نرخ به معنای مخاطب قرار گرفتن آپارتمان‌هایی با این سطح قیمت توسط جامعه واجد شرایط وام 80 میلیونی نیست.

رد دو تحلیل هیجانی نادرست
طبق گزارش رسمی بانك مركزی، بیشترین معاملات مسكن در تهران برای خرید آپارتمان‌هایی با قیمت متری 5/ 2 تا 3 میلیون تومان انجام می‌شود كه مربوط به آپارتمان‌های با مساحت متوسط 60 متر و میانگین قیمت 130 میلیون تومان است.

این آمار نشان می‌دهد: غالب متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مسكن –چه خانه‌اولی‌ها و چه سایر افراد- در سال گذشته، خرید آپارتمان‌هایی با قیمت زیر متوسط و كمتر از 70 مترمربع را ترجیح داده‌اند.

در این میان، آنچه مسلم است، انتخاب كوچكترین متراژ توسط زوج‌هایی است كه برای اولین‌بار تصمیم به صاحب‌خانه شدن دارند.

بر این اساس پیش‌بینی می‌‌شود عمده تقاضای ناشی از وام مصوب 80 میلیون تومانی از محل صندوق پس‌انداز «یكم»، وارد بازار ساخت و فروش آپارتمان‌های 50 تا حداكثر 60 مترمربعی شود. این نوع واحدها با سن بنای متوسط، حدود 200 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند كه ارزش نوسازشان بین 300 تا 350 میلیون تومان خواهد بود.

به این ترتیب، تسهیلات 80 میلیون تومانی بدون احتساب اصل سپرده 40 میلیونی و وام جعاله 10 میلیونی (كه كل مبلغ در دسترس را به 130 میلیون تومان می‌رساند)، 40 درصد قدرت مالی «خانه‌اولی»‌ها را برای خرید آپارتمان 200 میلیونی پوشش می‌دهد و در صورت محاسبه رقم در دسترس 130 میلیون، توان وام برای خانه‌های نوساز به 3/ 43 درصد خواهد رسید. این اعداد، یكی از دو پیشگویی نادرست مبنی برعدم تاثیر وام جدید بر قدرت خرید را رد می‌كند.

اما درباره تحلیل هیجانی و غیرکارشناسی دوم كه تحریك قیمت را به وام 80 میلیونی نسبت می‌دهد، باید گفت: از آنجا كه سری اول این تسهیلات از خرداد سال آینده و پس از یك‌سال سپرده‌گذاری، به تدریج و بدون پرداخت گسترده، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد، بعید است معاملات واحدهای كوچك‌متراژ در سال جاری از ناحیه این تسهیلات رونق بگیرد؛ هر چند احتمال دارد وام خرید 60 میلیونی سایر بانك‌ها، زودتر از وام بانك مسكن، ركود معاملاتی در این قسمت از بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد.

از طرفی، مخاطبان این وام، سفته‌بازها و افراد متقاضی واحدهای با قیمت درشت و متراژ بالا نیستند و چون سهمیه حدود 150 هزار فقره‌ای برای كل وام‌های 80 و 60 و 40 میلیونی خانه‌اولی در سراسر كشور در نظر گرفته شده، حجم پرداخت وام 80 میلیونی در تهران زیاد نخواهد بود.

در نتیجه، جلوی فعالیت عمده متغیرهایی كه می‌توانست اثر تورمی این وام را به بازار وارد كند، مسدود شده است. تنها نكته، زمان پرداخت وام‌‌ها است كه درست در سالی كه دوره ثبات قیمت به پایان می‌رسد (سال 95) به عنوان زمان كم‌ریسك، این تسهیلات داده خواهد شد.

البته مدیریت بازار در آن زمان نیز از هم‌اكنون به‌واسطه تحریك سازنده‌ها، قابل كنترل می‌تواند باشد.

بنابراین چنانچه جو روانی بازار مسكن در ماه‌های آینده از پیشگویی‌های نادرست در امان بماند، ثبات نسبی قیمت مسكن همچنان ادامه پیدا خواهد كرد.

تسهیلات 80 میلیونی مخصوص خانه‌اولی‌ها ركود ساختمانی را در همین سال جاری وارد فاز رونق خواهد كرد.

دیروز واكنش مثبت سازنده‌ها به افزایش وام خرید مسكن نشان داد ساختار ركود عمیق ساختمانی در كشور تَرك خورده و به‌زودی موتور ساخت‌و‌ساز روشن خواهد شد.

پرداخت مثلثی وام 80 میلیونی
در این باره حامد مظاهریان، معاون مسكن وزیر راه‌وشهرسازی در اولین واكنش به مصوبه شورای پول و اعتبار از انتشار علائم مثبت در سمت عرضه برای شروع مجدد ساخت‌وسازهای جدید و تكمیل ساخت‌وسازهای رهاشده خبر داد.

همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه‌و‌شهرسازی نیز با بیان اینكه وام 60 میلیون تومانی خرید مسكن كه دریافت آن برای همه آزاد است، چندان به تقویت قدرت خرید مسكن دهك‌های میانی دارای سابقه مالكیت كمك نخواهد كرد، گفت: استقبال از تسهیلات جدید بانك مسكن بیشتر از تسهیلات سایر بانك‌ها خواهد بود چون كه سقف جدید وام مخصوص خانه‌اولی‌ها تناسب واقعی‌تری با قیمت مسكن دارد.

سلامی تاكید كرد: بانك‌های خصوصی تمایل به پرداخت تسهیلات خرید با سقف چندین برابر حد مجاز 60 میلیونی دارند. مشاور مالی وزیر راه‌و‌شهرسازی در عین حال برای نحوه پرداخت تسهیلات 80 میلیون تومانی بانك مسكن در تهران گفت: صرف‌نظر از آپارتمان‌های نوساز موجود در نوبت فروش، حجم قابل توجه ساخت‌و‌ساز سال‌های قبل هم‌اكنون به شكل نیمه‌كاره مانده‌اند و بانك مسكن برای تدوین آیین‌نامه نحوه پرداخت وام 80 میلیونی، باید این موضوع را لحاظ كند و این تسهیلات را از كانال پیش‌خرید كه مثلث سازنده، متقاضی مسكن و بانك را یكجا درگیر پروسه پرداخت می‌كند، بپردازد.

سلامی تصریح كرد: پرداخت وام خرید از كانال پیش‌خرید مانع افزایش احتمالی فاصله قدرت وام و قیمت مسكن در سال95 كه زمان پرداخت آن است، خواهد شد چون با پیش‌خرید، قیمت «مقطوع» می‌شود و متقاضیان از رشد قیمت طی زمان در امان خواهند بود.

اجاره‌نشینی یا خرید مسكن؟
خانه‌اولی‌ها كسانی هستند كه تاكنون، مسكن‌مهر و وام خرید دریافت نكرده‌اند و آپارتمان نیز به نام خود یا همسر و فرزندانشان خریداری نكرده باشند.

این گروه از هفته آینده دو انتخاب پیش رو دارد؛ یك راه تداوم اجاره‌نشینی با هزینه‌های ماهانه حداقل یك میلیون تومان در تهران و متوسط 5/ 1 تا 2 میلیون تومان است و راه دوم نیز تحمل اقساط ماهانه حدود یك میلیون و 100 هزار تومانی وام خرید می‌تواند باشد.

با توجه به رشد بلندمدت قیمت مسكن كه همواره یك تا دو واحد درصد از سطح تورم طی دست كم 20 سال اخیر بیشتر بوده، خرید مسكن با سطح جدید تسهیلات بانكی كه فرصت مناسبی بعد از چندین سال پیش روی متقاضیان مصرفی آن هم در زمان آرامش قیمت و ركود معاملاتی گذاشته است، بهتر از انتخاب اول خواهد بود.

وام 80 میلیونی خانه‌اولی‌ها با نرخ سود 14 درصد داده می‌شود كه ارزان‌تر از نرخ سود اسمی 16درصدی تسهیلات اوراق مسكن است.

رئیس اتحادیه املاک: این وام
رونق غیرتورمی تزریق می‌کند
در شرایطی که از ابتدای رایزنی وزارت راه‌وشهرسازی با بانک مرکزی برای تصویب وام 80 میلیونی خرید مسکن، عده‌ای از کارشناسان و برخی فعالان بازار مسکن نسبت به تاثیر تورمی تزریق این وام بر قیمت آپارتمان‌های مسکونی نگاه انتقادی داشتند، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با بی‌مورد دانستن هر گونه نگرانی در خصوص افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش مبلغ وام خرید، گفت: هیچ رابطه منطقی‌ای بین افزایش قیمت مسکن و مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار در خصوص تصویب وام 80 میلیونی خرید مسکن وجود ندارد.

حسام عقبایی که از ابتدای مطرح شدن بحث افزایش وام خرید مسکن، جزو موافقان افزایش تسهیلات بود، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: افزایش وام مسکن و تصویب وام 80 میلیونی برای خانه اولی‌ها، نه تنها منجر به ایجاد تشنج و گرانی در بازار مسکن نخواهد شد بلکه رکود معاملات مسکن به دلیل شارژ مالی و افزایش قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ یا سایر متقاضیان خرید مسکن را به نحو محسوسی کاهش خواهد داد و خیز خروج از رکود را به سمت رونق سرعت می‌بخشد.

رفع توقف نیمه‌کاره‌ها با افزایش وام
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن، خاطرنشان کرد: از سوی دیگر انگیزه‌ای که در نتیجه شارژ قدرت خرید مردم برای سازندگان ایجاد می‌شود باعث کاهش تعداد واحدهای مسکونی نیمه‌کاره و همچنین خروج بازار ساخت‌و‌ساز از حالت رکود می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گسترش انبوه‌سازی و افزایش ساخت و ساز را از دیگر پیامدهای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در پی بالا رفتن رقم تسهیلات خرید عنوان کرد و افزود: در شرایطی که قیمت مسکن در واقعی‌ترین شکل خود به سر می‌برد شارژ مالی متقاضیان خرید می‌تواند به بهبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کند.

وی تاکید کرد: فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید به هیچ وجه نباید نگران ایجاد شوک قیمتی در نتیجه افزایش رقم تسهیلات خرید باشند. عقبایی با اشاره به تاثیر مثبت افزایش تسهیلات در تامین بخش موثری از یک واحد کوچک متراژ برای خانه اولی‌ها گفت: تاثیر وام جدید در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ خواهد بود ضمن اینکه امیدواریم در فاز بعدی افزایش تسهیلات طی ماه‌های آتی، باز هم وام خرید مسکن در کلان‌شهرها به خصوص در شهر تهران افزایش یابد.

امیدواری رئیس کل به خروج از رکود مسکن
  رئیس کل بانک مرکزی ضمن اعلام تصویب افزایش وام مسکن در شورای پول و اعتبار جزئیات آن را تشریح کرد. ولی‌الله سیف با اشاره به مصوبات شورای پول و اعتبار که شب گذشته برگزار شد گفت:

بر اساس این مصوبات و با هدف رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق پس‌انداز متقاضیان مسکن و برای تحقق سیاست‌های تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود شورای پول و اعتبار با افزایش تسهیلات خرید مسکن موافقت کرد. وی افزود: بر این اساس حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ویژه خانه اولی‌ها از محل سپرده‌گذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تاسیس می‌شود. به گفته سیف، سقف فردی تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهر به ترتیب به میزان 80 ، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد. رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب 14 درصد تعیین شده است گفت: بانک مسکن در پذیرش سپرده‌گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به رعایت تعادل منابع و مصارف است.

سیف دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را 12 سال اعلام کرد. رئیس کل بانک مرکزی همچنین با بیان اینکه شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها که در گذشته تصویب شده بود، موافقت کرد امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن علاوه بر بانک مسکن توسط همه بانک‌های دولتی و خصوصی اعطا شود.

به گفته سیف بر این اساس همه بانک‌های دولتی و خصوصی می‌توانند برای شهر تهران به میزان 60 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر 50 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار وام مسکن پرداخت کنند. وی افزود: اعطای تسهیلات ساخت مسکن با رعایت سقف مشارکت مدنی بانک‌ها یعنی حداکثر 80 درصد هزینه ساخت خواهد بود. رئیس کل بانک مرکزی گفت: این مصوبات ابتدای هفته آینده به همه بانک‌ها ابلاغ می‌شود و از زمان ابلاغ آن بانک‌ها می‌توانند این مصوبات را اجرا کنند. وی ابراز امیدواری کرد: با این مصوبات شورای پول و اعتبار بخش مسکن از رکود فعلی خارج و وضعیت بهتری پیدا کند.

 جزئیات وام جدید خرید مسکن اعلام شد
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی شرایط و میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن را اعلام کرد.

علی‌اصغر میرمحمد صادقی در گفت‌و‌گو با خبرنگاران با تشریح جزئیات مصوبه جدید شورای پول و اعتبار گفت: فقط افراد متاهل می‌توانند از وام حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کنند.

به گفته وی این مقام بانک مرکزی، خانواده‌های متاهلی که قبلا از هیچ‌یك از امكانات دولتی یا امكانات نهادهای عمومی غیر‌دولتی مربوط به تامین مسكن شامل زمین، واحد مسكونی یا تسهیلات یارانه ای خرید یا ساخت واحد مسكونی استفاده نكرده باشند، مشمول این طرح خواهند شد.

میرمحمدصادقی سقف تعیین شده برای اعضای این صندوق را سالانه 84 هزار نفر اعلام و اظهار کرد: با هدف مقابله با رانت زمانی که تعداد متقاضیان به این سطح رسید، سامانه ثبت نام حساب صندوق پس‌انداز مسکن به طور خودکار بسته می‌شود. وی گفت: در صورت افزایش میزان وصولی‌های اقساط مسکن مهر، امکان تغییر سقف نیز وجود دارد، اما در حال حاضر برای 7 سال و تا سقف 84هزار نفر برنامه‌ریزی شده است. وی درخصوص میزان اقساط این حساب گفت: قسط تسهیلات 80 میلیونی یک میلیون و 150 هزار تومان، قسط تسهیلات 60 میلیونی 862 هزار تومان و قسط تسهیلات 40 میلیونی، 575 هزار تومان تعیین شده است.

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی دوره بازپرداخت این تسهیلات را 12 سال اعلام کرد و گفت: همان‌طور که شورا تعیین کرده نرخ سود این نوع تسهیلات 14 درصد در نظر گرفته شده است.

میرمحمدصادقی درخصوص اقساط تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌های تجاری گفت: برای سطح تسهیلات 60 ،50 و 40 میلیون تومانی که قرار است از سوی بانک‌های تجاری پرداخت شود، اقساط معینی در نظر گرفته شده و میزان اقساط بر اساس تفاهم بانک و متقاضیان تعیین می‌شود. همه بانک‌های دولتی و خصوصی به جز بانک مسکن براساس مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار می توانند تسهیلات خرید مسکن با سود 21 درصد و بدون نیاز به سپرده گذاری در 3سقف 60 میلیون تومان، 50 میلیون تومان و 40 میلیون تومان به ترتیب برای تهران، شهرهای با 200هزار نفر جمعیت و بالاتر و شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر پرداخت کنند.

 اخبار  اقتصادی  -  دنیای  اقتصاد 

اثر وام خرید بر مسکن

اخبار اقتصادی - اثر وام خرید بر مسکن

از این رو توسعه شتابان نظام تامین مالی مسکن که فراتر از ظرفیت جذب این بخش باشد،  به ویژه در صورت عدم استفاده از ابزارهای مکملی تثبیت‌کننده این بازار، بی‌ثباتی و نوسان اقتصادی را تشدید می‌کند و این موضوع اصل بسیار مهم و اثرگذار نظام تامین مالی مسکن بر کل اقتصاد در مدل عمومی اقتصادکلان است.

مسکن همواره نقش مهمی در نوسان اقتصادی دارد، به طوری که کینز در توصیه‌های خود در خصوص بحران بزرگ به روزولت رییس‌جمهور وقت آمریکا آن را مورد تاکید قرار داده است.

مسکن به شدت وام محور است و تغییرات نرخ بهره و اعتبارات اعطایی اثر قوی و تعیین کننده بر تقاضای مسکن دارد. اگر چه این موضوع فی‌نفسه پدیده‌ای منفی تلقی نمی‌شود، اما با توجه به اینکه عرضه مسکن در ایران نسبت به متغیرهای سیاستی از جمله نرخ بهره و وام بی‌کشش است، (عرضه‌کنندگان بدیل‌های مناسب‌تری برای تامین مالی در اختیار دارند

که از جمله می‌توان به مشارکت با صاحبان زمین و پیش‌فروش اشاره کرد)، این سیاست می‌تواند عامل ایجاد شوک شود که این بار افزایش همزمان تقاضای سرپناه و تقاضای سفته‌بازی، موجب پیدایش شوک شدیدتری خواهد بود. دوم اینکه ارتباط بخش مسکن و بازار مالی، نقل و انتقال منابع بین بخش‌ها را در پی دارد و مسکن قابلیت جذب منابع مازاد را دارد.

توالی سیکل منظم تجاری صرفا پدیده‌ای لایتغیر تلقی نمی‌شود و اتخاذ سیاست‌های ضد ادواری می‌تواند بر آن موثر باشد.

پیامد مهم نوسان بخش مسکن، بی‌ثباتی سیستم‌های مالی و بی ثباتی اقتصاد کلان است. طی دو دهه اخیر بی‌ثباتی بازار مستغلات در برخی از اقتصاد‌های نوظهور با توجه به اندازه نسبی اقتصادهای این کشور بسیار وسیع و بزرگ‌تر از اقتصاد ملی بوده است.

به عنوان مثال در بحران 1997 آسیای جنوب شرقی بازار مستغلات تایلند عامل مهم و زیربنایی بوده است. یکی از عوامل اثرگذار بر وقوع بحران در کشورهای آسیایی استفاده از منابع کوتاه مدت برای اعطای وام رهنی بوده است که تعادل منابع و مصارف بانک‌های وام دهنده را مختل نموده و زمینه بروز بحران را فراهم کرده است.

بحران مالی 2007 آمریکا و کشورهای اروپایی از بازار مسکن آمریکا شروع شد. سیاست‌های تشویق سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان منبعی برای حفظ و تقویت رشد اقتصادی موجب افزایش تولید و ذخیره مسکن بیش از حد مطلوب شد و در کنار آن اعطای وام رهنی به افراد پر ریسک به دلیل اطمینان به ترهین املاک، کاهش شدید قیمت‌های مسکن و به تبع آن بحران مالی را به دنبال داشته است.

کویگلی (2001) و متعاقب آن مرا و رنوآد (2004) نظریه‌ای را ارایه نمودند که کانال‌های مهم اثر‌گذاری مستغلات بر وقوع یا تشدید بحران‌های مالی توضیح داده می‌شود. سرایت بی‌ثباتی مالی بازار مسکن به کل اقتصاد در تمامی کشورها از جمله اقتصادهای توسعه یافته یا نوظهور پدیده مهمی است که در سال‌های اخیر مورد توجه خاص سیاست‌گذاران اقتصادی قرار گرفته است.

نظام بانکی ایران بارها تغییرات مقررات وام مسکن را تجربه کرده است که دامنه آن بین محدودیت شدید اعطای وام تا ایده گسترش سهم قابل توجه وام از ارزش مسکن در نوسان بوده است. اگرچه اولی تحقق یافت، ولی دومی مورد اقبال نظام بانکی نیست و با قاطعیت زیاد می‌توان گفت در شرایط تورمی موجود اعطای تسهیلات مسکن با توجه به بلندمدت بودن و نرخ سود دریافتی جزو اولویت‌های بانک‌ها تلقی نمی‌شود.

افزایش وام مسکن بدون تثبیت بازار مسکن و شکل گیری ابزارهای کنترل این بازار، نگرانی‌های بسیار مهمی را به دنبال خواهد داشت که در ادامه توضیح داده می‌شود و نهایتا روش‌های مقابله با آن از نظر خواهد گذشت.

نگرانی اول ایجاد «مارپیچ افزایش قیمت مسکن و سهم وام مسکن» است و در این صورت سیاست افزایش مبلغ وام نه تنها کمکی به اقشار میان درآمد و کم درآمد نخواهد کرد، بلکه باعث کاهش خالص قدرت خرید آنها خواهد شد. برای مثال اگرچه مبلغ وام مسکن پرداختی طی سال‌های گذشته افزایش یافت، ولی سهم آن افزایش نیافته که دلیل آن بروز شوک‌های قیمت مسکن بوده است.

نگرانی دوم از شکل گیری «مارپیچ قیمت-اجاره مسکن و تورم» به تشدید مشکل اول منجر می‌شود و در شرایطی که مهم‌ترین اولویت اقتصادی دولت مهار تورم است، آن را به امری دست نیافتنی تبدیل می‌کند.

نگرانی سوم از اثرات سیاست توسعه نظام تامین مالی مسکن بر نظام پولی و بانکی کشور شایسته توجه خاص است. شرایط تورمی کشور و عدم انگیزه نظام بانکی در این زمینه، استفاده از گزینه‌هایی مشابه تامین مالی مسکن مهر را توصیه می‌کند که تهدیدی جدی به شمار می‌رود.

نهایتا اینکه اتخاذ این سیاست‌ها بدون اتکا به کمک‌ها و یارانه‌های دولت دور از ذهن به نظر می‌رسد، حال آنکه تعهدات و بار مالی برنامه‌های قبلی بخش مسکن به‌ویژه مسکن مهر سبب شده است، دولت توان پذیرش بار مالی دیگری را نداشته باشد.

اگر روش‌های تامین مالی بازار محور باشد، بالا بودن هزینه‌ها آن را از استطاعت گروه‌های میان درآمد خارج می‌سازد و فاقد کارآیی خواهد بود. تمام موارد ذکر شده اشاره به آن دارد تثبیت بازار مسکن مقدم بر توسعه نظام تامین مالی مسکن است.

در حال حاضر واحدهای مسکونی قابل عرضه و فروش به اندازه کافی در سطح کشور وجود دارد و افزایش تدریجی عرضه مسکن مهر کمبودها را جبران می‌کند.
اخبار اقتصادی - روزنامه اقتصاد