دمای معکوس بازار مسکن

  اخبار اقتصادی - کارنامه 9 ماهه بازار ملک نشان می‌دهد
دمای معکوس بازار مسکن

بازار مسكن در «پاییز»، دمایی متفاوت به خود گرفت و به میزان جزئی افزایش یافت. قیمت مسكن در تهران بعد از كاهش ممتد طی 4 ماه منتهی به پایان مهر، در آبان و آذر به ترتیب 5/0درصد و 7/0درصد رشد كرد و تحت‌تاثیر این تغییرات ماهانه، بیشترین رشد نقطه‌ای سال93 به اندازه 6درصد برای فصل پاییز رقم خورد. هم‌اكنون میانگین قیمت آپارتمان، متری 1/4 میلیون تومان است. در كارنامه 9ماهه بازار مسكن، نقش سه وزنه بر قیمت‌ها قابل مشاهده است.

كارنامه 9ماهه بازار ملك را بررسی می‌كنیم؛ زمستان چگونه رقم می‌خورد؟
گروه مسكن- فرید قدیری: بازار مسكن در دو ماه آخر پاییز، تحت تاثیر رفتار متفاوت كنشگران، از مسیری كه طی نیمه‌اول امسال پیموده بود، فاصله گرفت و دو  ركورد برای سومین فصل سال93 به ثبت رساند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین اطلاعات مربوط به نوسان قیمت مسكن و حجم معاملات آپارتمان در شهر تهران حاكی است روند كاهش منظم قیمت مسكن كه در كل تابستان و ثلث اول پاییز امسال، به‌صورت 4 ماه ممتد برقرار بود و میانگین ارزش واحد‌های مسكونی در تهران را از مترمربعی 4میلیون و 350 هزار تومان در خرداد93 به سطح 4 میلیون تومان در پایان مهر93 رساند، نه‌تنها طی دو ماه گذشته متوقف شده كه به‌صورت جزئی حالت افزایشی نیز گرفته است؛ طوری كه هم‌اكنون متوسط قیمت به خاطر «رشد ماهانه» 5/0درصدی در آبان و 7/0 درصدی در آذر، تا سطح 4 میلیون و 110 هزار تومان بالا آمده است.

تا پیش از پاییز93، غلبه سه نوع وزنه شامل «ركود»، «انتظار كاهش بیشتر قیمت به واسطه كاهش تورم» و همچنین «امید به اجرای قریب‌الوقوع برنامه‌های جدید دولت» باعث شده بود جریان تخلیه حباب قیمت مسكن كه از تابستان سال92 برقرار شد، تداوم یابد و حتی با گذر از ماه‌های ابتدایی سال جاری، این شتاب كاهش قیمت، تشدید نیز شود؛ اما در حال‌حاضر وضعیت بازار كمی تغییر كرده است.

شیب متفاوت در نوسان ماهانه قیمت مسكن طی دو ماه اخیر، باعث ثبت دو  ركورد برای پاییز بازار شد؛ از یكسو «دمای پاییزی بازار مسكن در مسیر معكوس این فصل، افزایش یافت» و از سوی دیگر «نرخ رشد نقطه‌ای قیمت در سومین فصل سال93 به بیشترین حد در قیاس با دو فصل اول رسید».

درباره این دو ركورد، آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن كه از سامانه رهگیری معاملات استخراج شده است، نشان می‌دهد دمای بازار مسكن تهران در فصل پاییز افزایش پیدا كرده است. قیمت مسكن كه در مهرماه 5/2 درصد نسبت به شهریور كاهش یافته بود در ماه‌های آبان و آذر با رشد خفیف ماهانه همراه شد. متوسط قیمت در آبان‌ماه 49/0درصد نسبت به مهر و در آذرماه نیز 66/0 درصد نسبت به آبان افزایش پیدا كرد.  برآیند افت‌‌وخیزهای سه ماه اخیر باعث شد متوسط قیمت مسكن در فصل پاییز93 رقمی معادل 6درصد نسبت به پاییز92 افزایش پیدا كند كه این میزان رشد نقطه‌ای در پاییز امسال در مقایسه با رشد نقطه‌ای دو فصل اول93، بیشترین افزایش محسوب می‌شود.

 

در بهار امسال متوسط قیمت مسكن در تهران 2درصد نسبت به بهار پارسال كاهش یافت و در تابستان امسال نیز این شاخص 6/5 درصد افزایش پیدا كرد كه به این ترتیب هر دوی این نرخ‌های رشد نقطه‌ای، كمتر از رشد 6درصدی پاییز بوده است. براساس این گزارش، میانگین قیمت مسكن در فصل پاییز امسال به سطح مترمربعی 4 میلیون و 90 هزار تومان رسید.  همچنین در حال‌حاضر سطح قیمت -با استناد به متوسط قیمت در پایان آذر‌ماه- حدود مترمربعی 4 میلیون و 110 هزار تومان است.

 برداشت «ثبات» از وضعیت كنونی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اگر چه بررسی‌ رفتار ماهانه قیمت مسكن، بیانگر «تغییر با شیب فوق‌العاده جزئی» در ماه‌های پاییز است، اما برآیند نوسانات بلندمدت ماه‌های اخیر حكایت از نوعی «ثبات و به پایداری رسیدن بازار مسكن» دارد. آنچه این موضوع را تایید می‌كند، معدل 9 ماهه قیمت و همچنین نرخ بازدهی بازار مسكن در این مدت است. میانگین قیمت مسكن در تهران در 9 ماه اول امسال –مترمربعی 4 میلیون و 140 هزار تومان- فقط 2/3 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا كرده است؛ در حالی كه معدل قیمت در 9 ماه اول سال92 نزدیك به 50درصد نسبت به مدت مشابه سال91 رشد كرده بود و عملا به یك جهش و صعود اساسی دچار شده بود.

 

از سوی دیگر، نرخ بازدهی مسكن در 9 ماه اول امسال به زیان 1/2درصدی سفته‌بازها منجر شد؛ به این معنی كه متوسط قیمت آپارتمان‌های مسكونی در پایان آذرماه امسال حدود 2 درصد نسبت به ابتدای سال كاهش پیدا كرده است. این در حالی است كه زیان 6 ماه اول امسال این بازار حدود 3درصد برآورد شده بود. به این ترتیب، درباره وضعیت كنونی بازار مسكن می‌توان گفت: در حال‌حاضر سرعت كاهش قیمت مسكن نسبت به نیمه اول سال93 كمتر شده و حتی در برخی ماه‌ها افزایش جزئی «زیر یك درصد» نیز در حال بروز است؛ اما این تغییر در شیب نوسان قیمت، هنوز به معنای «پایان قطعی روند تخلیه حباب» یا «آغاز دوره جدید افزایش قیمت» نمی‌تواند تلقی شود؛ بلكه برداشت كارشناسان از این شرایط، حركت بازار به سمت «پایداری نسبی و البته منطبق‌شدن بازار با خصلت ماه‌های پایانی سال» است.

 

آنچه تفاوت امیدواركننده بین بازار مسكن93 و شرایط سال92 را برجسته‌تر می‌كند، میزان افزایش متری قیمت در هر یك از این دو سال است. در طول 12 ماه سال92، قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در معاملات از حدود 7/3 میلیون تومان در فروردین به 2/4 میلیون در اسفند رسید و در كل، مترمربعی 500هزار تومان ظرف 12 ماه به ارزش آپارتمان‌ها افزوده شد. اما در طول 9 ماه گذشته از سال93 تنها حدود 200 هزار تومان به قیمت هر مترمربع واحدمسكونی اضافه شده است.

 كمرنگ‌شدن اثر وزنه‌ها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آنچه در حال حاضر باعث توقف جریان تخلیه حباب قیمت مسكن در دو ماه اخیر شده است را باید در كم‌شدن اثر سه وزنه موثر در بازار دانست.

وزن وزنه اول كه همان «ركود» است در آذرماه به حداقل رسید؛ به طوری كه حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در ماه آذر 37درصد نسبت به آبان افزایش پیدا كرد. هرچند افزایش ماهانه معاملات مسكن به‌صورت پراكنده طی 8 ماه اول امسال نیز اتفاق افتاد؛ اما میزان رشد آذر بعد از رشد معاملاتی اردیبهشت، بیشترین اقبال به خرید در طول سال93 بود؛ بنابراین شدت ركود رو به كم شدن است. این موضوع را فعالان بازار نیز تایید می‌كنند.

از سوی دیگر «تورم» به‌عنوان وزنه دوم موثر بر شیب نوسان قیمت مسكن نشان داد كه در ماه آذر، برخلاف ماه‌های قبل، به طور قابل ملاحظه‌ای، افزایش پیدا كرده است. نرخ تورم ماهانه در آذرماه امسال با ثبت بیشترین افزایش در طول 9 ماه سال93، به سطح 9/1درصد رسید. تغییر مسیر حركت تورم در آذر با شدتی به مراتب كمتر، در منحنی نوسان قیمت مسكن منعكس شده است.

 

پیش‌تر، كارشناسان اقتصاد مسكن درباره رفتار تورم مسكن در سال93 تاكید كرده بودند: امسال بین نوسان قیمت مسكن و نرخ تورم عمومی، بیشترین همخوانی به وجود می‌آید، طوری كه انتظار می‌رود قیمت مسكن در سطحی كمتر از تورم، نوسان كند و در نهایت، نرخ رشد مسكن از تورم بالاتر نرود. این پیش‌بینی از ابتدای امسال تاكنون، همواره محقق شده و حتی در آذرماه امسال به رغم افزایش قیمت مسكن، اما نرخ رشد آن حدود یك‌سوم تورم ماهانه آذر بوده است. درباره «امید به اجرای قریب‌الوقوع برنامه‌های جدید دولت» به‌عنوان سومین وزنه موثر بر قیمت مسكن نیز هم‌اكنون مشخص شده، انتظاری كه متقاضیان مسكن به‌عنوان كنشگران اصلی بازار از به نتیجه‌رسیدن برنامه‌هایی همچون افزایش وام خرید داشتند در مقایسه با اوایل امسال، تضعیف شده است.

 

اوایل امسال، سمت تقاضا با امیدواری زیاد به سه رقمی شدن تسهیلات خرید مسكن، در معاملات خود تاخیر به وجود آورد تا حداكثر در نیمه دوم سال93 بتواند به كمك وام حداقل 80 میلیون تومانی، خرید خود را از بازار مسكن انجام دهد اما اكنون با نزدیك شدن به پایان سال93، این گروه به این جمع‌بندی رسیده كه اگر از سطح كنونی قیمت مسكن بهره‌برداری نكند ممكن است در سال آینده به واسطه احتمال توقف روند كاهش قیمت، شرایط نسبی در بازار سخت‌تر شود. بنابراین، افزایش ماه گذشته معاملات خرید مسكن در تهران را شاید بتوان براساس این برداشت ذهنی سمت تقاضا و البته سبك‌شدن اثرات دو وزنه دیگر، تجزیه و تحلیل كرد.

 شرایط فصل جدید
اكنون فعالان بازار مسكن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پیش‌فرض روبه‌رو هستند؛ گروهی معتقدند باز هم قیمت مسكن كاهش پیدا می‌كند و گروه دیگر احتمال افزایش بیشتر قیمت را مطرح می‌كنند. در این میان، بررسی‌های كارشناسی و پیش‌بینی‌هایی كه با لحاظ همه پارامترهای موثر بر بازار و همچنین تجربه دوره‌های مشابه سال‌های گذشته، انجام شده است نشان می‌دهد: در فصل جاری آنچه بیش‌از همه گزینه‌ها، به‌عنوان سناریوی غالب می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد «حركت آهسته تورم مسكن در كانال پایین‌تر از تورم عمومی» است.

كارشناسان درباره این سناریو معتقدند: همه ساله در فصل پایانی سال، حجم خرید و فروش‌های مصرفی در بازار مسكن افزایش نسبی پیدا می‌كند و در یكی دو سال اخیر حتی بازار شاهد ركوردزنی بیشترین معاملات در بهمن‌ماه بوده است.

 

به‌عنوان مثال در بهمن سال91، حجم خرید مسكن به 27هزار فقره رسید در حالی كه در سایر ماه‌های آن سال بین 17هزار تا حداكثر 24 هزار فقره مبایعه‌نامه در تهران تنظیم شده بود. در بهمن سال92 نیز حجم خرید مسكن رتبه دوم بیشترین معاملات ماهانه بعد از اردیبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراین، انتظار می‌رود در دو ماه پیش‌رو، اقبال به خرید بیشتر شود. در چنین فضایی، اگر چه افزایش تقاضای خرید مسكن می‌تواند باعث افزایش قیمت مسكن شود، اما چون تورم عمومی كماكان تحت‌ كنترل دولت و بانك‌مركزی خواهد بود و از همه مهم‌تر، قیمت مسكن همچنان در وضعیت تخلیه حباب به سر می‌برد، در نتیجه امكان افزایش قابل ملاحظه قیمت در ماه‌های آتی قابل انتظار نیست.

 4 خصلت زمستان93
جمع‌بندی‌های كارشناسی درباره زمستان93 بازار مسكن نشان می‌دهد: در فصل كنونی، معاملات مسكن 4 خصوصیت متفاوت پیدا می‌كنند.

مهم‌ترین خصلت این فصل در سال جاری، «ثبات نسبی در قیمت» است. در حال حاضر قیمت مسكن به پایین‌ترین سطح رسیده و اگرچه مشروط به شرایط كلان اقتصادی، احتمال كاهش بیشتر وجود دارد، اما گزینه قوی این خواهد بود كه در ماه‌های آینده نوسانات خفیف زیر یك‌درصد بروز كند.

خصلت دوم بازار، تبعیت تورم مسكن از تورم عمومی است و خصلت سوم نیز نزدیك شدن به زمان پایان ركود مسكن می‌تواند باشد. «شروع خرید‌های شب‌عید»  و «نبود قدرت واقعی خرید» نیز دو خصلت دیگر این فصل سال است كه برآیند این دو می‌تواند مسیر رشد نسبی معاملات مسكن بدون افزایش شدید قیمت را در بازار رقم بزند.

 پایان «سیاست صبر» در متقاضیان مسكن؟
یك كارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسكن درباره علت «كم ‌شدن شدت كاهش قیمت مسكن در فصل پاییز» معتقد است: با لحاظ رفتار‌های دو سمت بازار مسكن می‌توان نتیجه گرفت قیمت‌ها در بازار مسكن به كف رسیده‌اند و براساس منطق اقتصادی، چنانچه پارامترهای درونی و برونی موثر بر بازار طی ماه‌های آینده، با تغییر آنچنانی همراه نشوند، واكنش قیمتی در بازار مسكن نخواهیم داشت.

 

بهروز ملكی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتخاذ «سیاست‌ صبر» در سمت تقاضا رو به پایان است و گروهی از متقاضیان به این نتیجه رسیده‌اند كه باید از ماحصل 15 ماه افت مداوم قیمت مسكن بهره‌برداری كرد. تعداد معاملات مسكن در پاییز93 نسبت به پاییز92 حدود 55درصد افزایش یافت. با این حال نگاه ویژه به سمت عرضه نیز نشان می‌دهد بازار مسكن هم‌اكنون با حجم بالایی واحد فروش نرفته روبه‌رو است بنابراین افزایش معاملات نمی‌تواند به تحریك قیمت منجر  شود. این كارشناس مسكن، محتمل‌ترین سناریو در زمستان امسال را «نوسانات خفیف» شبیه آنچه در پاییز رخ داد، دانست و گفت: در بازار مسكن، از افت و خیزهای جزئی قیمت معمولا چشم‌پوشی می‌شود و كارشناسان این وضعیت را «ثبات و پایداری نسبی» توصیف می‌كنند.
 

 

 

اخباراقتصادی -دنیای اقتصاد

ویدیو مرتبط :
چند روایت از وضع بازار مسکن

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

ماجرای پیش‌فروش «نقدی» و «غیرنقدی» در بازار مسکن

طبق اظهارات مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اگرچه اغلب مالکان این روزها قیمت واحدهای مسکونی فروشی خود را بیشتر از ارزش واقعی منطقه اعلام می‌کنند، اما با این حال مالکانی هم راضی به فروش واحدهای خود با ارزشی برابر با نصف قیمت هستند‌.

در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی برخی از فروشندگان به دلایل مختلف اقدام به پیش‌فروش تعدادی از واحدهای در حال ساخت می‌کنند که معمولا این دسته از مالکان‌، واحدهای خود را با قیمت پایین‌تر نسبت به واحدهای نوساز عرضه شده به بازار‌، به خریداران واگذار می‌کنند‌.

در بازار مسکن پیش‌فروش املاک به دو دسته تقسیم می‌شود «پیش‌فروش غیرنقدی» و دیگری پیش‌فروش «نقدی»‌.

سازنده یا همان مالک در پیش‌فروش غیر نقدی با در نظر گرفتن قیمت تمام شده هر واحد (میزان هزینه ساخت)‌، میزان سود حاصل از ساخت را محاسبه می‌کند و یک مبلغ قطعی را به عنوان قیمت فروش اعلام می‌کند و نحوه پرداخت این مبلغ از سوی پیش خریدار بدین صورت است که معمولا 20 تا 30 درصد از مبلغ پیش‌فروش در ابتدای تنظیم سند از سوی خریدار باید پرداخت شود و حدود 60 تا 70 درصد مابقی مبلغ در مدت زمان ساخت و مابقی مبلغ در زمان تحویل واحد به مشتری پرداخت می‌شود‌.

اما در پیش‌فروش نقدی‌، فروشنده قیمت تمام شده را با در نظر گرفتن هزینه ساخت و سود حاصل‌، اعلام می‌كند و در این روش خریدار نمی‌تواند مانند پیش‌فروش غیر نقدی‌، قیمت تعیین شده را به مرور زمان پرداخت کند بلکه کل مبلغ را در همان ابتدای کار با تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید پرداخت كند‌. البته پیش‌فروش نقدی محاسنی نیز دارد که بدین شرح است: در این نوع پیش‌فروش خریدار مجبور نیست طی چند سال مبلغ خرید را به‌طور اقساط پرداخت کند و قیمت اعلام شده قابل تغییر نخواهد بود‌.

در همین حال افرادی که قصد پیش‌فروش واحد یا واحدهای خود را دارند معمولا متری 100 هزار تا 400 هزار تومان ارزان‌تر از قیمت هر متر واحدهای نوساز تحویل داده شده به بازار‌، پیشنهاد می‌کنند‌. در حال حاضر یک سازنده در یکی از مناطق غرب تهران در محدوده پونک‌، 2 واحد 68 متر مربعی را که اکنون در مرحله فونداسیون است به عنوان پیش‌فروش به بازار فروش معرفی کرده است‌.

این 2 واحد از کلیه امکانات برخوردار است و تحویل آن طی 26 ماه آینده صورت خواهد گرفت اما نکته قابل توجه قیمت پیشنهادی پیش‌فروش این واحدها است چراکه فروشنده این واحدها را با قیمت متری 780 هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و محاسبه کل قیمت نشان می‌دهد که هر یک از این واحدها 53 میلیون و 40 هزار تومان ارزش گذاری شده است این در حالی است که قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان نوساز در محدوده اشرفی اصفهانی بین یک میلیون و 900 هزار تا 2 میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان تعیین می‌شود و قیمت پیشنهاد شده برای پیش‌فروش واحد 68 متری تقریبا نصف کمترین قیمت پیشنهادی معمول در منطقه اشرفی اصفهانی است‌.

البته در رابطه با چگونگی تعیین قیمت واحدهای پیش‌فروش گزینه‌های متفاوتی وجود دارد برای مثال ممکن است اعلام قیمت‌های ارزان به دلیل این است که واحدها توسط تعاونی ساخته می‌شود یا اینکه مالک بر حسب نیاز مالی یا بر اساس کیفیت منطقه نرخ‌های پایین تعیین می‌کند‌. همچنین در محدوده آیت الله کاشانی سازنده‌ای یک واحد 100 متری را با قیمت پیشنهادی متری 555 هزار تومان برای پیش‌فروش اعلام کرده است‌.

به نظر می‌رسد در شرایط کنونی پیش‌فروش نقدی با توجه به قیمت فوق‌العاده پایینی که فروشنده نسبت به پیش‌فروش غیرنقدی در نظر می‌گیرند‌، به‌صرفه‌تر است‌..../تحلیل:عصرایران