حراج آپارتمان در حاشیه تهران(جدول)

روزنامه دنیای اقتصاد: مشاوران املاک در پرند، پردیس و هشتگرد، بازار مسكن این محدوده‌ها را نوعی «حراجی» در مقایسه با تهران توصیف می‌كنند. میانگین اجاره‌بها و قیمت مسكن در شهرهای‌جدید به ترتیب معادل یك‌سوم و یك‌چهارم نرخ‌ها در پایتخت است. دیروز در بازار وام خرید مسکن نیز «بازگشت قیمت‌ اوراق از نقطه اوج» تقویت شد و  در فرابورس طی دو روز کاری مداوم ـ دوشنبه هفته گذشته و دیروز ـ قیمت اوراق 500 هزار تومانی وام با 10 درصد کاهش به 85 هزار تومان رسید.

«مسكن‌مهر» در شهرهای‌جدید، جاذب اقشار خاص شد

اجاره‌بها و قیمت فروش مسكن در شهرهای‌جدید به‌ترتیب یك‌سوم و یك‌چهارم پایتخت

هاجر شادمانی در دنیای اقتصاد نوشت: در شعاع 30 تا 40 كیلومتری تهران، نقاطی كه ساخت‌‌وسازهای انبوه مسكن‌مهر در آنجا، اسم اصلی این مناطق را برای دو گروه متقاضی مسكن، جذاب‌تر از پایتخت كرده است، وجود آپارتمان‌هایی با سازگاری حداكثری با قدرت خرید و اجاره اقشار‌خاص باعث شده دمای معاملات تابستانی ملك در این مناطق واقعی شود.

در بازار مسكن شهر تهران، مشاوران‌املاك از ركود نسبی گلایه می‌كنند و تناسب حداقلی بین اجاره‌بها و توان مالی اجاره‌نشین‌ها را در دچار‌شدن معاملات اجاره به سرنوشت مبهم معاملات خرید، موثر می‌دانند اما در «شهرهای‌جدید» این روزها كسب‌و‌كار دلالان ملك حتی از دوره رونق مسكن هم پرسودتر شده است.

مشاوران املاك در شهرهای جدید پرند، هشتگرد و پردیس– سه منطقه در جنوب، غرب و شرق اطراف تهران كه به واسطه مسكن‌مهر مورد توجه قرار گرفتند- با اعلام اینكه نوعی «حراجی» در بازار مسكن شهرهای‌‌جدید شكل گرفته است، از مناسب بودن ارزش اجاره و خرید آپارتمان‌ در این مناطق و رقابتی‌بودن نرخ‌ها در مقایسه با ارزان‌ترین محله‌ تهران خبر می‌دهند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: تحویل تعداد هر چند ناچیز واحدهای مسكونی‌مهر در این سه شهر جدید طی دو سال اخیر از یك‌سو و عدم تمایل بخشی از مالكان این واحدها به سكونت در آنها، عرضه آپارتمان فروشی یا اجاره‌ای را در بنگاه‌های املاك افزایش داده است. این وضعیت باعث شده، در حال‌حاضر میانگین اجاره‌بها و متوسط قیمت خرید مسكن در پرند، پردیس و هشتگرد به ترتیب معادل یك‌سوم و یك‌چهارم مبالغ اجاره‌ و خرید آپارتمان در تهران تعیین شود. در تهران هم‌اكنون میانگین رهن هر مترمربع آپارتمان حدود 600 تا 700 هزار تومان است و قیمت فروش نیز مترمربعی 4میلیون تومان برآورد می‌شود.

اما در شهرهای جدید اطراف تهران، آپارتمان‌ها با مبلغ 200هزار تومان به ازای هر مترمربع، رهن‌كامل داده می‌شوند و با قیمت متری یك میلیون تا یك میلیون و 400 هزار تومان نیز به فروش می‌رسند.
در پرند حدود 15 هزار واحد مسكونی‌مهر به صورت واقعی به بهره‌برداری رسیده و خانوار در آنها ساكن شده‌اند. در پردیس نیز تعداد آپارتمان‌هایی كه در محله‌های مسكن‌مهر، مسكونی شده‌اند حداقل 5هزار واحد برآورد می‌شود و در هشتگرد نیز به همین تعداد، قابلیت سكونت در واحدهای مسكونی‌مهر وجود دارد.

در شهرهای جدید اطراف تهران، تا پیش از ساخت‌‌وسازهای مسكن‌مهر، قیمت‌‌ها تفاوت چندانی با این كلان‌شهر نداشت اما در حال‌حاضر رشد سریع قیمت مسكن در تهران طی سا‌ل‌های اخیر از یكسو و فراوانی آپارتمان ارزان‌قیمت در شهرهای‌جدید كه متناسب با تورم مشمول افزایش قیمت نشده‌اند از سوی دیگر، باعث شده بازار مسكن این مناطق به انتخاب اول اقشار كم‌درآمد و دهك‌های متوسط روبه پایین تبدیل شود.

مشتری آپارتمان‌های شهرهای جدید پرند، پردیس و هشتگرد را دو گروه شامل «اجاره‌نشین‌های ساكن محله‌های جنوبی تهران» و «مهاجران استان‌ها و شهرستان‌های اطراف تهران» تشكیل می‌دهند.

بررسی‌ها از بنگاه‌های املاك این سه شهرجدید حاكی است: تمایل از طرف مالكان مسكن‌مهر برای اجاره آپارتمان‌هایشان، بیشتر از فروش است. به همین خاطر، بازار معاملات اجاره در این مناطق گرم‌تر از معاملات خرید است.

از روز گذشته بخش دوم و پایانی نقل و انتقالات تابستانی آغاز شده و بعد از وقفه چند روزه ناشی از ماه مبارك رمضان، اجاره‌نشین‌هایی كه مهلت اجاره‌نامه‌هایشان در این ایام به پایان می‌رسد، وارد بازار می‌شوند.

با استناد به روند افزایشی حجم مراجعه‌ها به بنگاه‌های املاك شهرهای جدید طی ماه‌های اخیر، پیش‌بینی می‌شود در دست‌كم 45روز باقی مانده از تابستان، بخش قابل‌توجهی از گروه‌های كم‌درآمد اجاره‌نشین ساكن نیمه جنوبی تهران، به این مناطق مهاجرت كنند.

فرار از سونامی اجاره بها

درحالی‌که از ابتدای سال 93 تاکنون، بازار اجاره در تهران با رشد 13 درصدی در نرخ‌های اجاره‌بها همراه شده است، درصد قابل توجهی از مستاجران تهرانی، به‌دلیل عدم توان مالی کافی برای اجاره آپارتمان مسکونی در شهر تهران به بازار واحدهای نوساز و آماده سکونت مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهرهای جدید مراجعه کرده‌اند.

از سوی دیگر افتتاح و آماده سکونت شدن تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر ظرف ماه‌های اخیر باعث شده هم‌اکنون بازار مناسبی از نظر عرضه آپارتمان مسکونی در شهرهای جدید اطراف تهران ایجاد شود.

این در حالی است که یکسان بودن تیپ غالب ساختمان‌های مسکونی در شهرهای جدید، الگوی نسبتا ثابت و مشخصی به لحاظ قیمت، برای هر گروه از آپارتمان‌های یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مسکن مهر در شهرهای جدید پیش روی متقاضیان قرار داده است. اجاره بها در شهرهای جدید طی دو سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است. علاوه‌بر مسکن مهر، فراوان بودن زمین و رشد ساخت‌و‌ساز در شهرهای جدید از یک طرف، و پایین بودن اجاره بهای واحدهای مسکونی در این مناطق نسبت به داخل شهر تهران از سوی دیگر، باعث شده بازار اجاره هم از طرف عرضه و هم از سمت تقاضا، برای واحدهای مسکونی غیر از مسکن مهر هم رونق خود را داشته باشد.

تعادل در بازار اجاره شهرهای جدید

هم‌اکنون، بنا بر اظهار فعالان مسکن و مشاوران املاک در شهرهای جدید اطراف تهران، عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی مسکن مهر و غیر از مسکن مهر، در شهرهای جدید وضعیت مطلوبی دارد.

به گفته این مشاوران املاک، هم‌اکنون علاوه‌بر اینکه متقاضیان زیادی در بازار اجاره واحدهای مسکونی شهرهای جدید وجود دارد عرضه این واحدها نیز در وضعیت خوبی است.

به‌عبارت دیگر هم‌اکنون عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهرهای جدید از حالت تعادل یا به اصطلاح بالانس میان عرضه و تقاضا برخوردار است.

همین موضوع باعث شده، مراجعه‌کنندگان به‌عنوان مستاجر یا موجر به بنگاه‌های مسکن در شهرهای جدید، با سهولت بیشتری در مقایسه با شهر تهران، بتوانند واحد مسکونی خود را اجاره دهند یا آپارتمان مورد نظر خود را اجاره کنند.

هم‌اکنون نرخ اجاره بها در شهر تهران به‌طور متوسط بر مبنای مترمربعی 600 تا 800 هزار تومان برای محاسبه رهن کامل، تعیین می‌شود که البته این میزان در برخی مناطق شمالی شهر و برای واحدهای مسکونی با کیفیتی بیش از حد معمول آپارتمان‌ها، در برخی مواقع از مترمربعی یک میلیون تومان نیز فراتر می‌رود.

این در حالی است که بازار اجاره در شهرهای جدید به علت آنکه اغلب واحدها به‌خصوص واحدهای مسکن مهر از تیپ نسبتا یکسانی به لحاظ نقشه ساخت، ویژگی‌ها، مصالح استفاده شده و مسائل ظاهری آپارتمان‌ها برخوردارند از ثبات و شفافیت بیشتری در نرخ اجاره بها برخوردارند.

میانگین اجاره بها در شهرهای جدید

اظهارات مشاوران املاک فعال در شهرهای جدید اطراف تهران و همچنین مستندات فایل‌های اجاره موجود در بنگاه‌های مسکن این مناطق حاکی است هم‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل آپارتمان‌های مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهر جدید پرند، بین 150 تا 200 هزار تومان برای هرمترمربع است که با توجه به میانگین مساحت 70 تا 80 متری این واحدها رهن کامل کل واحد بین 12 تا 15 میلیون تومان تعیین می‌شود.

این در حالی است که متوسط رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید پردیس بین 150 تا 300 هزار تومان است.

همچنین متوسط نرخ رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید هشتگرد بین 100 تا کمتر از 150 هزار تومان در بازار اجاره تابستان 93 است.

الگوی اجاره آپارتمان در شهرهای جدید برخلاف شهر تهران که بر مبنای متراژ واحد مسکونی در هر منطقه تعیین می‌شود، بر اساس تعداد خواب یا تعداد اتاق‌ها و در سه تیپ متفاوت واحدهای یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مشخص می‌شود.

هم‌اکنون مبلغ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی یک خوابه در شهر جدید پرند  بین10 تا 15 میلیون تومان است که کف قیمتی مربوط به واحدهای مسکن مهر و سقف آن مربوط به واحدهای مرغوب‌تر غیر از مسکن مهر است.متراژ متوسط واحدهای یک خوابه در شهر جدید پرند حدود 60 متر مربع است.

همچنین آپارتمان‌های دو خوابه با متراژ میانگین 90 مترمربع در شهر جدید پرند بین 12 تا 20 میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد و مبلغ رهن کامل هر کدام از واحدهای مسکونی سه خوابه اعم از مسکن مهر و غیر مسکن مهر در این شهر جدید بین 14 تا 30 میلیون تومان است.

متوسط متراژ واحدهای سه خوابه در شهر جدید پرند نیز (آپارتمان‌های مسکونی مهر) 100 مترمربع است. این در حالی است که بنا بر اظهار مشاوران املاک شهر جدید پرند، هم‌اکنون علاوه‌بر تقاضای فراوانی که در بازار اجاره شهر جدید پرند برای واحدهای مسکونی وجود دارد، عرضه نیز متناسب با این تقاضا است.

تعادل عرضه و تقاضا از یک طرف و تثبیت نسبی قیمت مسکن در سال جاری باعث شده نرخ اجاره بها در شهر جدید پرند نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته باشد.

این موضوع در سایر شهرهای جدید اطراف پایتخت نیز مصداق دارد.

از سوی دیگر، در شهر جدید پردیس متوسط نرخ رهن کامل یک واحد مسکونی یک خوابه برای آپارتمان‌های مسکونی مهر 20 میلیون تومان و برای آپارتمان‌های دارای سند مالکیت – غیر مسکن مهر – 25 میلیون تومان است.

همچنین متوسط نرخ رهن کامل واحدهای دو خوابه در این شهر جدید 25 میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر و 30 تا 100 میلیون تومان – بسته به کیفیت ساخت، نوع سازه و سایر پارامترهای اثرگذار– برای واحدهای عادی و البته خانه‌های ویلایی لوکس است.

در شهر جدید هشتگرد که عمده واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های یک و دو خوابه هستند، نرخ رهن کامل واحدهای یک خوابه به‌طور میانگین 9 میلیون تومان است و واحدهای دوخوابه نیز بین 10 تا 12 میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر است.

آپارتمان‌های غیر از مسکن مهر نیز از 13 میلیون تا 30 میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره شهر جدید هشتگرد معامله می‌شود.

به گفته فعالان مسکن و مشاوران املاک شهر جدید هشتگرد، هم‌اکنون اغلب متقاضیان اجاره در بازار مسکن این شهر جدید، سرریز جمعیتی شهرهای تهران و کرج هستند که اغلب آنها به‌دلیل ضعف توان مالی برای اجاره آپارتمان در داخل این شهرها، به بازار اجاره شهر جدید هشتگرد روی آورده‌اند.