تغییر سهم «زمین» در ساخت مسکن

 

اخبار اقتصادی - وزنه فرمول «مشارکت» به نفع بساز و بفروش‌ها سنگین شد
تغییر سهم «زمین» در ساخت مسکن

جهشی كه طی سال‌های 89 تا 91 در قیمت زمین‌های شهر تهران به‌واسطه رونق فعالیت بسازوبفروش‌ها به وجود آمد، ارزش ساختمان‌های قابل تخریب– به ظاهر كلنگی- را متناسب با نرخ زمین افزایش داد و باعث شد، سهم سازنده از عایدی حاصل از «مشاركت در ساخت» به 30درصد كاهش پیدا کند و برای مالكان به 70درصد برسد.

اما در حال‌حاضر تغییر شرایط در 4 پارامتر موثر بر قیمت تمام‌شده مسكن، نسبت سود «مشاركت در ساخت» را دگرگون كرده و سهم سازنده و مالك را به نسبت برابر (50-50) تغییر داده است. در پروژه‌های مشاركتی، مالكان یك ساختمان چندواحدی آماده تخریب، متناسب با مساحت آپارتمان‌های خود، با بسازوبفروش شریك می‌شوند طوری كه به نسبت شراكت، در پایان ساخت‌وساز، از واحدهای نوساز سهم می‌برند. در این پروسه، براساس درصدی كه مالك یك آپارتمان قدیمی شریك می‌شود، مساحتی از آپارتمان‌های نوساز به او تعلق می‌گیرد. این سهم در سال گذشته معادل 5/1 تا 2واحد مسكونی نوساز بود اما هم‌اكنون كاهش پیدا كرده است.

بررسی‌های كارشناسی و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: كاهش 28درصدی قیمت زمین در تهران در طول 4 فصل سال92 از یكسو و افزایش 55درصدی هزینه ساخت‌وساز از سوی دیگر به عنوان دو شاخص اصلی در تعیین قیمت تمام‌شده ساخت، باعث شده تورم هزینه‌های ساخت‌وساز از سمت تامین زمین یا همان بازار آپارتمان كلنگی به سمت سازنده منتقل شود و فرد بسازوبفروش، نسبت به سال قبل، سهم بیشتری را از مشاركت مطالبه كند.

طبق گزارش مركز آمار، میانگین قیمت هر مترمربع زمین در تهران از 5میلیون و 900هزار تومان در بهار92 به 4میلیون و 200هزار تومان در زمستان رسید. کاهش قیمت زمین، پیامد کاهش ساخت‌و ساز در ماه‌های اخیر است که عملا تقاضا در بازار زمین و ساختمان‌های کلنگی را کاهش داده و قدرت چانه‌زنی مالکان زمین را برای حفظ سهم قبلی تضعیف کرده است.

همچنین مطابق گزارش بانك‌مركزی، هزینه ساخت‌وساز مسكونی (بدون محاسبه قیمت زمین) در تهران در نیمه دوم سال گذشته 55درصد افزایش یافت.

فارغ از این دو پارامتر، طبق مصوبه شهرداری تهران، هزینه عوارض تراكم‌ نیز 24درصد برای سال93 افزایش پیدا كرده كه این نیز در نقش عامل سوم، هزینه ساخت را به صورت مستقیم برای سازنده متورم می‌كند.

در این میان، حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی ضمن تایید خبر «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر تغییر فرمول مشاركت از حالت 30درصد-70درصد برای سازنده و مالك به حالت جدید 50درصد-50درصد، می‌گوید: انباشت آپارتمان‌های نوساز در صف فروش در بازار مسكن كه ناشی از نبود توان خرید است، هم‌اكنون ارزش واقعی این آپارتمان‌ها را برای معامله، از نرخ تورم پایین‌تر آورده و هزینه سرمایه‌گذاری برای بسازوبفروش‌ها را افزایش داده است. در این وضعیت، طبیعی است كه نسبت عایدی سازنده در مقایسه با عایدی مالك زمین، زیاد شود.

سال گذشته، مالكان علاوه بر سهم 70درصدی از «مشاركت در ساخت»، مبلغی را به عنوان بلاعوض و مبلغی هم برای رهن‌كامل آپارتمان برای سكونت در مدت 2سال ساخت‌وساز، از سازنده طلب می‌كردند اما در قراردادهای مشاركتی كه امسال منعقد می‌شود، چون شرایط بازار برای سازنده سخت‌تر شده، فقط یكی از این دو مبلغ، قید و دریافت می‌شود!

  دو نسبت بین شمال و جنوب
آن‌طور که از شواهد و اطلاعات موجود در بازار مسکن و همچنین اعلام کارشناسان و صاحب‌نظران این بخش برمی‌آید، هم‌اکنون درصد مشارکت بین مالک و سازنده در مناطق مرغوب پایتخت اغلب، به ترتیب، 60 به 40 و در مناطقی که ارزش زمین نسبت به این مناطق کمتر است، 50 به 50 است.

این در حالی است که سال گذشته تمام مالکانی که قصد مشارکت داشتند علاوه‌بر اینکه خواهان سهم 70 درصدی از فرآیند مشارکت در ساخت بودند، مبالغ قابل‌توجهی را نیز به‌عنوان مبلغ بلاعوض، از سازنده تقاضا می‌کردند.

همچنین هزینه اسکان مالکان نیز تقریبا در تمام مشارکت‌ها، برعهده سازنده بود.
هرچند هنوز هم برخی مالکان علاوه‌بر سهم تعیین‌شده در پروسه مشارکت، خواهان مبلغ بلاعوض و همچنین اسکان تا زمان ساخت و تحویل واحدهایشان از سوی سازنده هستند، اما بنابر اظهار و اذعان مشاوران املاک و فعالان حوزه مشارکت در ساخت، هم‌اکنون تنها برخی از مالکان در شرایط خود دریافت مبلغ بلاعوض و هزینه رهن کامل سکونت 2 ساله را مطرح می‌کنند و سایر مالکان یکی از این دو قید را از قرارداد مشارکت خود با سازنده حذف کرده‌اند.

تغییر فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت به چند دلیل عمده، این بخش از بازار مسکن را امسال، دستخوش تغییر کرده است و باعث شده سهم سازنده نسبت به سال‌های قبل افزایش پیدا کند.

این در حالی است که بنابر اعتقاد کارشناسان، سهم سازنده از فرآیند مشارکت در چشم‌انداز آتی ساخت و ساز – حداقل تا پایان سال 93 – همچنان افزایش
خواهد یافت.

  افزایش هزینه ساخت و ساز
امسال، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است.

آن‌طور که فعالان ساخت‌و‌ساز می‌گویند هم‌اکنون قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران بین 700 هزار تا 5 میلیون تومان متغیر است که البته آپارتمان‌هایی که متوسط قیمت هرمترمربع ساخت آنها از یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر می‌رود، جزو آپارتمان‌های بسیار لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر، مخاطبان و مشتریان خاص خود را دارند.

افزایش هزینه ساخت یکی از عوامل اصلی است که در تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت موثر است. بالا رفتن دستمزد در سال 93 و همچنین نوسان قیمت مصالح ساختمانی نیز دو عامل مهمی است که امسال هزینه ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار داده است.

  توقف جهش در قیمت زمین
علاوه‌بر افزایش هزینه ساخت، توقف جهش قیمت زمین و تثبیت قیمت‌ها به دنبال خالی شدن حباب قیمت مسکن، باعث شده، امسال، تغییر نسبت مشارکت برخلاف سال قبل به نفع سازنده باشد.

  محاسبه خواب ساختمان در سود ساخت
با تحلیل قدرت خرید در بخش مسکن و ثبات قیمت آپارتمان در سال 93، به‌رغم اینکه علائمی هر چند ضعیف بابت خروج از رونق در بازار معاملات خرید و فروش مشاهده می‌شود، اما هنوز هم دوره فروش برای سازندگان نسبت به سال‌های گذشته طولانی‌تر است.
درواقع افزایش عرضه واحدهای مسکونی و افزودن واحدهای زیادی که حدود دو سال پیش، پروانه ساخت گرفته بودند و الان آماده سکونت شده‌اند، باعث شده این پیش‌بینی برای سازندگان ایجاد شود که برای واحدهای تازه‌ای که شروع می‌کنند زمان انتظار بیشتری تا فروش مورد نیاز است. این عامل هم موجب شده تا در کنار عوامل دیگر، در تغییر نسبت سهم سازنده در برابر سهم مالک، اثرگذار باشد و سازنده هزینه خواب ساختمان (فروش نرفتن واحد) خود را در سود ساخت محاسبه کند.

آن طور که فعالان ساخت و ساز می‌گویند امسال عوارض دریافت پروانه و مجوز ساخت و همچنین تراکم تا سقف 24 درصد افزایش یافته است و همین افزایش هزینه باعث شده، افزایش سهم سازنده در برابر مالک، از توجیه منطقی برخوردار شود.
 
  تقلیل ارزش ذاتی زمین
در حال حاضر، فرآیند دریافت پروانه ساختمانی و همچنین اخذ مجوز تراکم بیشتر، مستلزم دوندگی‌ها و طی مسیرهایی است که از عهده هر مالکی بر نمی‌آید. اغلب مالکان از زمان و مهارت کافی برای طی این پروسه برخوردار نیستند و ترجیح می‌دهند خودشان برای دریافت پروانه و تراکم وارد عمل نشوند. به همین دلیل با سخت‌تر شدن این پروسه از یک طرف و افزایش هزینه‌ها در این مرحله از طرف دیگر، مالکان مجاب می‌شوند در برابر پذیرش افزایش سهم سازنده، این مسوولیت را از دوش خود بردارند. این در حالی است که همزمان با افزایش تعرفه‌های تراکم و عوارض صدور پروانه ساختمانی، کاهش سطح اشغال برای پروانه‌های ساختمانی جدید موجب شده، ارزش ذاتی زمین تقلیل پیدا کند.

کاهش سطح اشغال در یک زمین به این معنی است که سازنده در مقایسه با سال قبل روی درصد (مساحت) کمتری از زمین موجود می‌تواند ساخت و ساز کند و تمام مساحت زمین – هر چند که قیمت بالایی هم داشته باشد – چون برای او قابلیت ساخت ندارد، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.

  کاهش تخریب‌ها و بهبود چهره شهر
به گزارش «دنیای اقتصاد»، تغییر فرمول مشارکت در ساخت به نفع سازنده و پیش‌بینی‌های موجود برای تداوم آن طی ماه‌های آتی، تاثیر دیگری نیز در حوزه ساخت و ساز بر جای خواهد داشت.

با کاهش سهم مالکان ساختمان‌ها از عواید مشارکت در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های جدید شهرسازی در حوزه عوارض و پروانه ساخت و تراکم، هم‌اکنون تمایل مالکان برای ساخت و سازهای جدید که اکثر قریب به اتفاق آن با شیوه مشارکت انجام می‌شود، کاهش یافته است.

این در حالی است که آمارهای موجود از معدل سالانه ساخت و ساز در کشور حاکی است درحالی‌که آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 91 نسبت به سال 90 با 30 درصد رشد همراه بود، این نسبت در سال 92 نسبت به 91سال، پنج درصد رشد منفی را تجربه کرد.
همچنین معدل دو ماهه ساخت و ساز در فروردین و اردیبهشت امسال، نسبت به مدت مشابه سال قبل 50 درصد کاهش داشته است که همین آمار کاهش تمایل به ساخت و ساز مشارکتی را در بین صاحبان زمین و مالکان املاک کلنگی تایید می‌کند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
آسمان آبی و زمین پاک سهم ماست!!!

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

تغییر کاربری زمین برای تعاونی مسکن مجلس!

 

اخبار اجتماعی - تغییر کاربری زمین برای تعاونی مسکن مجلس!

بسیج دانشجویی دانشگاه تهران در نامه‌ای خطاب به روسای دو قوه پرده از یک فقره تخلف در اواخر دوره محمود احمدی‌نژاد برداشتند که در آن زمینی به مساحت ۱۶ هزار متر مربع، به طور غیرقانونی و پس از مراسم تحلیف حسن روحانی، به تعاونی مسکن مجلس واگذار شده بود.

به گزارش الف، براساس ادعای این بیانیه تعاونی مسکن مجلس قصد دارد تا در این زمین دو برج ۳۵ طبقه در اراضی سوهانک (خیابان اصلی سوهانک کوچه بشارت) برای اعضای خود که از نمایندگان و کارکنان مجلس تشکیل شده است، بسازد.

در بیانیه صادر شده آمده است: جای بسی تاسف است که در این بین تعاونی مسکن مجلس شورای اسلامی هم وارد این عرصه شده و به دنبال تغییر کاربری در ارتفاعات ۱۸۰۰ متر تهران و ساخت برج باشد. بی‌جهت نیست که نمایندگان مجلس در برابر تخریب باغات و تغییر کاربری‌ها ساکت هستند و باعث شده که دستورات مقام معظم رهبری در این خصوص بر زمین بماند.

بر اساس نامه بسیج دانشجویی دانشگاه تهران در ۱۳ مرداد ۱۳۹۲ با تحلیف آقای دکتر روحانی عمر دولت دهم به پایان رسید. بنابراین وزرای دولت دهم بعد از این تاریخ سمتی نداشته‌اند تا بتوانند جلسات شورای‌عالی شهرسازی و معماری را که بر طبق قانون متشکل از ۷ وزیر است تشکیل دهند. با این وجود در ۲۱ مرداد ۱۳۹۲ در جلسه‌ای غیرقانونی به نام شورای‌عالی شهرسازی و معماری تغییر کاربری زمین‌های سوهانک تعاونی مجلس به تصویب رسیده است. این انجمن از رئیس قوه مقننه و مجریه خواسته بود به موضوع تغییر کاربری این زمین رسیدگی کند.

محمد حسین فرهنگی ازاعضای هیات رئیسه مجلس درباره این خبر به «الف» گفت که در جریان این خبر نیست. او گفت که تعاونی مسکن مجلس صرفا از نمایندگان تشکیل نشده و در مورد ساخت چنین پروژه‌ای کاملا بی‌اطلاع است.

محمد صادقی دیگر عضو هیات رئیسه مجلس نیز درباره این موضوع اظهار بی‌اطلاعی کرده و می‌گوید: خوشبختانه عضو تعاونی مسکن مجلس نیست.

سید مهدی هاشمی نماینده مردم تهران و عضو کمیسیون فرهنگی در این باره می‌گوید: شروع این درخواست به پیش از آغاز مجلس نهم باز می‌گردد و پیگیری‌های آن از همان زمان شروع شده بود.

هاشمی با توجه به اینکه خودش عضو شورای مسکن و شهرسازی است، گفت که صدور چنین مصوبه‌ای را تایید نمی‌کند و در جریان آن قرار ندارد. این عضو کمیسیون عمران مجلس هم می‌گوید که عضو تعاونی مسکن مجلس که قرار است این برج‌ها را بسازد، نیست.

باتوجه به اینکه نمایندگان عضو هیات رئیسه نامه را ندیده بودند و عموما از آن اظهار بی‌اطلاعی می‌کردند از رضا رمضان‌پور، معاون مدیرکل امور مجلس وزارت راه وترابری که از دولت احمدی‌نژاد این سمت را برعهده دارد، سئوال کردیم که باتوجه به مسئولیتی که به عنوان نقش ارتباطی‌اش میان وزارت مسکن و مجلس چه اطلاعاتی از این موضوع دارد.

رمضان پور با اظهار بی‌اطلاعی نسبت به این موضوع آن را در حیطه اختیارات معاونت مسکن و شهرسازی دانست.

اما پیگیری ما از دفتر دکتر حناچی، دبیرشوای عالی مسکن و شهرسازی، و دفتر آقای وحدتی مدیرکل دفتر ایشان به نتیجه‌ای نرسید.

در نهایت هیچ کس حاضر نبود راجع به این موضوع اظهار نظر کند. 

اخبار اجتماعی - الف