تشدید بوروکراسی ساخت‌و‌ساز

با اضافه شدن یک خوان جدید به مراحل متعدد و زمان‌بر صدور پروانه ساختمانی، بوروکراسی در ساخت‌و‌سازهای مسکونی تشدید شد. براساس مصوبه کمیته‌ای مرکب از مسوولان دولتی و شهری که اواخر پارسال ابلاغ شد، صدور پروانه برای سازنده‌های به اصطلاح فاقد صلاحیت، ممنوع شده و احداث پروژه‌های بالای 1000 مترمربع زیربنا، فقط در صورت معرفی «مجری ذی‌صلاح» از سوی مالک یا سرمایه‌گذار، مجاز اعلام شده است. هدف مصوبه، افزایش کیفیت ساخت بوده اما فعلا رکود ساختمانی تشدید و در عمل، باعث مقاومت بساز و بفروش‌ها و شیوع قراردادهای صوری شده است.

ساخت‌وسازدردست‌انداز
مراحل متعدد و زمان‌بر در پروسه اخذ مجوز ساخت‌‌و‌ساز كه همواره به عنوان «ترمز‌گیر» در روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و عرضه مسكن مطرح بوده است، از اواخر سال گذشته با اضافه شدن یك خوان جدید به آن، سختی صدور پروانه ساختمانی را برای سازنده‌ها بیشتر كرد و نتیجه آن هم‌اكنون باعث «تشدید ركود ساخت‌و‌ساز» شده است.

زمستان سال گذشته كمیته‌‌ای كه برای تنظیم ضوابط و مقررات ساخت‌وساز در تهران تصمیم‌گیری می‌كند، در مصوبه‌ای اجرای تكلیف 18 سال گذشته در حوزه مقررات ملی ساختمان – مبحث دوم- را اجباری اعلام كرد و به واسطه این تصویب‌نامه، مقرر شد كلیه ساخت‌وسازهای مسكونی با زیربنای بیش‌از 1000 مترمربع، بدون دخالت سازنده‌های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش‌ها) و صرفا توسط مجریان ساختمانی ذی‌صلاح انجام شود.

تا پیش از این مصوبه، طبق روال عادی بازار ساخت‌و‌ساز، صفر تا صد عملیات اجرایی پروژه‌های مسكونی میان‌متراژ –ساختمان‌هایی با زیربنای كلی 1000 تا 2000 مترمربع- توسط مالك یا سرمایه‌گذار انجام می‌شد و در این میان، مهندس‌ناظر تنها شخصیت حقیقی متخصص و صاحب مسوولیت بود كه بر كار غیرحرفه‌ای بسازوبفروش‌ها برای انطباق آن با ضوابط نظارت می‌كرد. اما طی دست‌كم سه ماه اخیر كه شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی با استناد به مصوبه كمیته عالی 5نفره، مكلف به صدور پروانه‌ساختمانی صرفا برای مجریان ذی‌صلاح شده‌اند، قرار بوده افرادی كه تخصص ساختمانی ندارند و صرفا از بنیه مالی قوی برای خرید زمین و ساخت‌و‌ساز برخوردارند، از دخالت در اجرای پروژه‌های مسكونی منع شوند.

 

مسیری كه مصوبه زمستان93 كمیته مركب از نمایندگان شهرداری، نظام مهندسی، استانداری، وزارت راه‌وشهرسازی و شورای‌شهر، برای توقف فعالیت سازنده‌‌های فاقد صلاحیت (بسازوبفروش‌ها) ایجاد كرده به این شكل است كه مالك یا سرمایه‌گذار یك پروژه مسكونی باید برای اجرای پروژه و حتی دریافت پروانه ساختمانی، با یكی از شركت‌های مجری ذی‌صلاح قرارداد منعقد كند و همه مسوولیت‌های فنی و ساخت پروژه را به این شركت‌ها واگذار كند. اما آنچه در این فاصله زمانی كوتاه از اجرای این مصوبه در بازار مسكن قابل مشاهده است، مقاومت قابل تامل عوامل قبلی ساخت‌و‌ساز در انتقال مسوولیت به شركت‌های مجری است!

 

  ركودی كه از اواخر سال 92 تحت‌تاثیر «نبود قدرت خرید مصرفی و در نتیجه رشد آپارتمان‌های نوساز فروش نرفته» در بازار ساخت‌وساز به وجود آمده بود، در اواخر سال 93 و همین‌طور ابتدای امسال به واسطه «تغییر ضوابط صدور پروانه برای افراد واجد شرایط»، شدیدتر شده و تیراژ ساخت باز هم نسبت به ابتدای سال گذشته كاهش پیدا كرده است. بسازوبفروش‌ها شرط صدور پروانه صرفا برای مجریان ذی‌صلاح را به «دست‌انداز فنی» تازه در ساخت‌وساز تشبیه می‌كنند و معتقدند: ظرفیت كنونی شركت‌های مجری به مراتب كمتر از حجم ساخت‌وسازهای مسكونی بالای 1000 مترمربع است و این نابرابری از یكسو زمان لازم برای تجهیز پروژه به مدارك و شرایط لازم برای اخذ پروانه ساختمانی را افزایش می‌‌دهد و از سوی دیگر قیمت تمام‌شده ساخت را متورم می‌كند.

 

نیمه سال گذشته (قبل از اجرای مصوبه كمیته 5 نفره) معاونت برنامه‌ریزی شهرداری تهران، متوسط زمان صدور پروانه ساختمانی در تهران را 100 روز اعلام كرده بود. همچنین اخیرا معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی، با انتشار آماری درباره رتبه‌بندی كشورها به لحاظ مدت زمان اخذ مجوز ساخت‌وساز، از وخامت اوضاع در ایران در این شاخص خبر داد و مشخص شد كشورمان از بین 189 كشور، در رتبه 172 قرار دارد به این معنی كه در ایران یكی از طولانی‌‌ترین پروسه‌های اخذ مجوز ساختمانی طی می‌شود. از طرف دیگر، در شرایط كنونی تعداد شركت‌های حقوقی مجری ذی‌صلاح –شركت‌هایی كه از وزارت راه‌وشهرسازی و برخی نهادهای مرجع، به عنوان سازنده صلاحیت‌دار شناخته شده‌اند- حدود 900فقره است، در حالی كه سال گذشته 3600 پروانه ساختمانی برای ساختمان‌های بیش‌از 1000 مترمربع صادر شد و سال قبل از آن كه شدت ركود مسكن كمتر بود، 6200 پروانه برای احداث این نوع ساختمان‌ها صادر شده بود. به این ترتیب، در شرایط كنونی كه ساخت‌و‌ساز در كمترین تیراژ ممكن در جریان است، تعداد ساختمان‌هایی كه باید صرفا توسط مجریان ذی‌صلاح ساخته شود، بیشتر از تعداد مجریان است.

 

 هر چند حضور مجری دارای صلاحیت در بازار ساخت‌وساز و خروج سازنده‌های فاقد صلاحیت از گردونه، به كم‌فروشی برخی بسازوبفروش‌ها در استفاده از مصالح مرغوب، كیفیت بالا و... پایان می‌دهد اما چنانچه «زمان» و «سختی» اخذ مجوز ساخت در این جابه‌جایی، به سرعت ساخت‌وساز و شتاب خروج از ركود مسكن آسیب بزند، لازم است در فرآیند جدید، تجدیدنظر صورت بگیرد. در حال حاضر، برخی سازنده‌های فاقد صلاحیت، برای دورزدن شرایط جدید صدور پروانه، به خرید مُهر مجریان رو آورده‌اند و بدون آنكه اجازه فعالیت و نظارت شركت‌های مجری در پروژه را بدهند، به صورت صوری ضوابط جدید را اجرا می‌كنند. طبق مقررات بالادست، حدود 10 درصد هزینه ساخت به عنوان تعرفه دستمزد مجریان در نظر گرفته می‌شود اما در میانبری كه برخی بسازوبفروش‌ها ایجاد كرده‌اند، قرارداد فعالیت صوری با برخی مجریان براساس مترمربعی 8 هزار تا 14 هزار تومان منعقد می‌شود بدون اینكه در عمل، تحولی در كیفیت اجرا رخ دهد. سال گذشته تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران بیش از 40 درصد كاهش پیدا كرد.

چالش مجریان ساختمانی
محمد مهدی مافی، انبوه‌ساز و عضو سازمان نظام مهندسی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: همان‌طور که در قانون تاکید شده است فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز باید صرفا از طریق مجریان حقیقی و حقوقی دارای صلاحیت مهندسی انجام شود و همان گونه که در تمام صنوف و حرفه‌ها مرسوم است، افراد فاقد صلاحیت از جرگه سازنده به گروه سرمایه‌گذار تغییر جایگاه یابند. وی ادامه داد: متاسفانه قانون اجرای عملیات ساختمانی از سوی سازندگان یا مجریان دارای صلاحیت هم‌اکنون با چالش مواجه شده است و عملا می‌بینیم که برخی از این شرکت‌ها مجبور می‌شوند، مهر خود را به سازندگان بدون صلاحیتی که از آنان برای ساخت‌و‌ساز سلب امکان شده است، بفروشند. مافی توضیح داد: هم‌اکنون در نتیجه این چالش عمده، نه تنها دست سازندگان بدون صلاحیت از عرصه ساخت‌وساز کوتاه نشده بلکه حدود 8 تا 10 درصد هزینه تمام شده ساخت نیز افزایش یافته است. این در حالی است که الزام به دریافت مجوز ساخت تنها از سوی سازنده واجد صلاحیت منجر به طولانی شدن پروسه اخذ جواز شده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین به چالش قابل توجهی در خصوص اعطای مجوز ساخت به برخی شرکت‌های ساختمانی اشاره کرد وگفت: برخی افراد حقیقی و حقوقی که هم‌اکنون به عنوان مجری برای دریافت جواز ساخت و اجرای عملیات ساختمانی معرفی می‌شوند از توان و تجربه کافی برای اجرای برخی پروژه‌های بزرگ برخوردار نیستند و همین عدم تخصص و تبحر آنان یکی از دلایلی است که باعث می‌شود کارفرمایان و سرمایه‌گذاران از قراردادهای صوری برای دریافت جواز استفاده کنند و عملا این افراد را در فعالیت‌های اجرایی دخالت ندهند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون مهرفروشی برخی مجریان بیش از تبعات مثبت اجرای این قانون است، خاطرنشان کرد: آنچه می‌تواند به ساخت‌و‌ساز کمک کند الزام به استفاده از شرکت‌های مجری نیست بلکه صلاحیت بخشیدن به اکیپ‌های اجرایی واجد شرایط است.

انسداد قانون گریزی با مجریان حقیقی
درباره مصوبه استفاده از مجری ذی‌صلاح و واكنش سازنده‌ها به آن، معاون فنی و بازرسی سازمان نظام مهندسی استان تهران اعلام كرد: بخشی از تخلفات و قراردادهای صوری ناشی از تمایل به قانون گریزی از سوی کارفرمایان و سازندگان بدون صلاحیت است. رضا حیدریون در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه باید ساخت‌و‌ساز از سوی مجریان با صلاحیت صورت بگیرد یک اصل اساسی است؛ اما علاوه بر تخلف برخی شرکت‌های مجری، بخش قابل توجهی از این تخلف مربوط به کارفرمایانی است که قصد دارند با خرید مهر شرکت مجری، قانون را دور بزنند و مستقیما ساخت‌و‌ساز کنند.

 

وی با بیان اینکه هم‌اکنون برخورد با شرکت‌های حقوقی یا مهندسان حقیقی مجری که در وظایف محوله خود دچار تخلف شوند، تشدید شده است، افزود: قبول داریم که در برخی موارد به دلیل نبود نظارت کافی، برخی از مجریان اقدام به مهرفروشی کرده‌اند اما با تشدید حساسیت‌ها و گسترش نظارت‌ها، با تمام این تخلفات برخورد قانونی صورت می‌گیرد. وی با اشاره به کمبود شرکت‌های حقوقی مجری ساخت‌و‌ساز توضیح داد: برای مقابله با این کمبود، استفاده از ظرفیت مهندسان ناظر به عنوان مجری حقیقی ذی‌صلاح صورت گرفته است که با افزایش متراژ کاری آنان مسیر صوری به بهانه نبود ظرفیت کافی سازندگان ذی صلاح برای تمام ساخت‌و‌سازها مسدود شده است.

 

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
ادراک مدیریت تحول سازمانی گرایش به بوروکراسی

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

عکس: ساخت سوپر اسپرت های دست ساز

ماشین های سوپر اسپورت جزو بهترین ماشین ها در دنیا هستند که به خاطر گران و سفارشی بودنشان کمتر کسی از عهده خرید آنها بر میآید.