تحریك مسكن با طرح تفصیلی؟

مركز پژوهش‌های مجلس بررسی كرد

تحریك مسكن با طرح تفصیلی؟

اخبار اقتصادی - طرح تفصیلی

جدید تهران بعد از آنكه در محافل مختلف – وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌تهران، شورای‌شهر و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی- مورد نقد مثبت و منفی كارشناسان قرار گرفت، حالا در آستانه یك سالگی اجرا، توسط دفتر مطالعات زیربنایی مركز پژوهش‌های مجلس تحلیل‌محتوا شده است؛ آنچه مركز پژوهش‌های مجلس از طرح تفصیلی تهران برداشت كرده، عبارت است از: پایان‌دادن به بی‌برنامگی در اداره پایتخت به عنوان بزرگ‌ترین نقطه قوت طرح تفصیلی جدید و در عین حال آثار منفی اجرای این طرح در بازار مسكن و قیمت ملك به‌خاطر دو ایراد جدی در نحوه اجرای طرح.

در این بررسی تاكید شده است: طرح تفصیلی جدید برای برخی محله‌های شهر تهران محدودیت ساختمانی و برای برخی دیگر رفاه ساخت‌وساز شامل افزایش تراكم و تغییر كاربری، قائل شده كه این دوگانگی نه تنها ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملك را فراهم می‌كند كه می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسكن در پایتخت نیز شود.

از سوی دیگر رانت اطلاعاتی نهفته در طرح تفصیلی جدید تهران به‌خاطر طبقه‌بندی سطح دسترسی به جزئیات طرح و پهنه‌های مختلف، مشكل‌ساز شده است.مركز پژوهش‌ها برای اصلاح این ایرادات پیشنهاد كرده است: مقررات ساخت‌وساز در همه مناطق تهران به‌صورت همگن، تسهیل و یكدست شود و همه اطلاعات طرح به‌صورت كامل و یكجا برای همه مردم تهران به نمایش دربیاید.

مركز پژوهش‌های مجلس به عاملان طرح‌تفصیلی پایتخت هشدار داد

سایه «رشد‌قیمت» بر املاك تهران

چیدمان طرح‌تفصیلی تهران به خاطر دو پارامتر، قیمت مسكن را تهدید می‌كند؛ یكی «رانت اطلاعاتی» و دیگری «فراز و فرود ساخت‌وساز در مناطق مختلف»

گروه مسكن- بهشاد بهرامی: هشداری كه كارشناسان شهری در روزهای ابتدایی اجرای طرح تفصیلی تهران درباره شكل پیاده‌سازی این طرح، مطرح كردند و «دنیای‌اقتصاد» نیز در چند خبر و تحلیل به تبعات احتمالی آن پرداخت، اخیرا دستمایه مركز پژوهش‌های مجلس برای تذكر به مدیریت‌شهری پایتخت قرار گرفته است.

دفتر مطالعات زیربنایی مركز پژوهش‌های مجلس در عین حالی‌كه توجه شهرداری‌‌تهران به «نیاز چندین‌ساله پایتخت به طرح‌تفصیلی» را در ردیف اقدامات مثبت این ارگان عمومی برشمرده، ایراداتی به نحوه اجرای طرح تفصیلی وارد كرده است. بررسی‌های این مركز نشان می‌دهد: در طرح تفصیلی جدید تهران، برای برخی محله‌ها محدودیت ساخت‌وساز و برای برخی دیگر تسهیلات ساخت‌وساز به لحاظ حداكثر تراكم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع كاربری تعریف شده كه این دوگانگی در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملك را فراهم می‌كند و در نهایت می‌تواند به افزایش قیمت مسكن در محله‌های محدودزا یا حتی در كل شهر تهران منجر شود.

در این بررسی همچنین، طبقه‌بندی سطح دسترسی شهروندان به جزئیات باارزش املاك در سایت استعلام طرح‌تفصیلی – اطلاعاتی همچون قرارگیری در كدام‌یك از چهار پهنه مسكونی، تجاری، مختلف و فضای‌سبز- و در عوض، اشراف كامل گروهی خاص از بدنه دست‌اندركار طرح‌تفصیلی به همه داده‌های طرح و مشخصات املاك، مورد انتقاد و ایراد واقع شده و تاكید شده است: در صورت عدم اصلاح این وضعیت، رانت‌اطلاعاتی موجود در طرح‌تفصیلی كماكان مشكل‌ساز خواهد بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مركز پژوهش‌های مجلس برای رفع ایرادات در مسیر اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، معتقد است: شهرداری‌ از یك‌سو باید ساخت‌وساز در شهر را تسهیل كند و از سوی دیگر امكان مشاهده متن كامل طرح تفصیلی در دفاتر خدمات الكترونیك شهر برای همگان را فراهم كند. نتایج بررسی‌های مركز پژوهش‌های مجلس در این‌باره به این شرح است:

درآمدهای ناپایدار

كمبود منابع مالی از علل اصلی عدم‌تحقق طرح‌های توسعه و عمران شهری عنوان می‌شود. این عامل موجب می‌شود كه مدیران شهری جهت كسب منابع درآمدی، طرح‌های توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغییر دهند و از منابع درآمدی آن منتفع شوند. این تغییر جهت باعث می‌شود كه بستر میل به تخلف در مقررات طرح‌های شهری (جامع و تفصیلی) فراهم شود و از این رو علاوه‌بر عدم حاكمیت طرح شهری، مشكلات دیگری نیز بروز كند. اینجاست كه اجرای دقیق طرح‌های شهری را مستلزم دریافت درآمدهای پایدار دانسته‌اند.

یكی از منابع درآمدی ناپایدار در شهرها استفاده از منابع درآمدی صدور پروانه در پهنه‌های مختلف است. كلانشهر تهران به دلیل تمركزگرا بودن و نیاز به منابع مالی بیشتر، می‌تواند بیشتر تحت‌تاثیر این مساله باشد. اكنون پرسش این است كه با وجود این شرایط ناپایدار درآمدی شهرداری تهران، چه تضمینی است كه طرح تفصیلی تهران تغییراتی جهت كسب منابع درآمدی به خود نبیند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالی كه اجرای سالم طرح تفصیلی نیازمند منابع درآمدی پایدار است؟ البته در ماده (98) برنامه پنج‌ساله شهرداری تهران (1388-1392) به درآمدهای پایدار تاكید ویژه شده و مفاد قانونی جهت دستیابی به این امر در نظر گرفته شده است كه با گذشت بیش از چهار سال از اجرای برنامه تنها 20 درصد درآمدهای شهرداری پایدار اعلام شده است.

طرح تفصیلی و مسكن

یكی از موضوعاتی كه همواره با اجرای طرح تفصیلی در بین صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصیلی با وضعیت مسكن در شهر تهران است. طرح تفصیلی به صورت چهار پهنه سكونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تهیه شده است. در پهنه سكونت در بعضی نواحی و مناطق شهری قوانین محدودكننده و در بعضی دیگر از قوانین توسعه مسكن همراه است.

این مساله باعث شد دیدگاه‌های متفاوتی در زمینه مسكن شكل بگیرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و ریاست‌ شورای شهر تهران معتقدند كه اجرای طرح تفصیلی ارتباطی با قیمت مسكن در شهر تهران ندارد و این مساله می‌تواند متاثر از روندهای افزایشی قیمت مسكن در سال گذشته باشد كه مورد سوء‌استفاده دلالان مسكن قرار گرفته است.

اما وجود همین قوانین دوگانه محدودیت و توسعه ساخت‌و‌ساز در طرح تفصیلی می‌تواند شرایط سوء‌استفاده از عرضه و تقاضای مسكن در بین خریداران و سازندگان مسكن در بنگاه‌های مسكن را موجب شود. براساس مواد قانونی در طرح تفصیلی، شهرداری برای سازماندهی مسكن در شهر تهران امتیاز «حق توسعه» به انبوه‌سازان و مالكان ارائه كرده است. براساس این امتیاز اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی 10 طبقه در یك پهنه‌ای كه مجوز بیش از 5 طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه می‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه یعنی 5 طبقه بسازد و برای باقی طبقات كه اجازه ساخت ندارد و چون پولی از جانب شهرداری به فرد برگشت داده نمی‌شود، لذا به ازای این 5 طبقه دیگر برای فرد حق توسعه‌ای قائل شده‌اند.

این حق توسعه در شرایط حقیقی و عینی به نظر می‌رسد كه هم قابلیت استفاده برای فرد نداشته باشد و هم اینكه فضای دلالی در نظام ساخت‌وساز را ترویج كند. با این اوصاف می‌توان نتیجه گرفت كه وجود محدودیت‌های ساخت‌وساز در بعضی از مناطق كه حتما با ادله‌های فنی و زیستی تدوین شده است و مانع وجود ساخت‌وساز در یك پهنه می‌شود، شرایطی را چه به لحاظ عینی و چه به لحاظ روانی در بین بنگاه‌های املاك، دلالان، سازندگان و خریداران و مالكان به وجود می‌آورد كه می‌تواند افزایش قیمت مسكن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد. بنابراین در اجرای طرح تفصیلی ضمن توجه دقیق به مسائل ایمنی و فنی در ساخت‌وساز و اجرای دقیق قوانین باید تدابیر خاصی جهت تسهیل شرایط اجرا و انتفاع مردم از طرح تفصیلی نیز به وجود آورد.

زمین‌های دولت

براساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری زمین‌های دولتی وزارت راه و شهرسازی كه پیش از این در پهنه سبز یا حفاظت بوده است، تغییر كاربری داده و به پهنه سكونت تبدیل شده و افزایش سه طبقه تراكم در پهنه مسكونی دریافت كرده است. این مساله از موارد اختلاف شورای اسلامی شهر تهران و شورای عالی شهرسازی است. بنابراین شورای شهر به عنوان یك نهاد مردم‌سالار و یا نهادی كه در این زمینه ذی‌نفع نباشد، باید نظارت دقیقی بر طرح تفصیلی داشته باشد تا بتواند مانع از پدید آمدن زمینه‌های انحرافی شود.

رانت اطلاعاتی طرح تفصیلی

بر اساس اطلاعات سایت شهرداری تهران، طرح تفصیلی روی سایت Tehran.ir قرار گرفته و هر یك از مالكان بر اساس شماره نوسازی خود می‌توانند اطلاعات مربوط به ملك خود را ببینند. به نظر شهردار تهران این اطلاعات كاملا شخصی است و هر فرد تنها می‌تواند اطلاعات ملك خود را دریافت كند. آنچه در اطلاع‌رسانی طرح تفصیلی حائز اهمیت است، اینكه علاوه بر شركت‌های مهندسین مشاور 22 گانه كه طرح‌های تفصیلی مناطق را تهیه كرده‌اند و شورای عالی معماری و شهرسازی كه این طرح‌ها را به تصویب رسانده، در مجموعه بزرگ شهرداری تهران نیز افراد بی‌شماری هستند كه از جزئیات طرح تفصیلی می‌توانند اطلاع دقیق داشته باشند.

وجود چنین شرایطی می‌تواند موجب شكل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی در این زمینه باشد. به نظر می‌رسد برای اطلاع‌رسانی دقیق به همه مالكان و عدم شكل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی، علاوه بر اطلاع‌رسانی از طریق سایت، دفاتر خدمات الكترونیك شهرداری نیز باید جزئیات و اطلاعاتی از طرح تفصیلی و نحوه شناسایی هر ملك توسط مالك را به صورت مستقیم در اختیار مالكان قرار دهند تا آنان از جزئیات كامل موضوع بهره‌مند باشند. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به شبكه‌های دسترسی و فضاهای عمومی نیز باید در اختیار شهروندان قرار گیرد.

این چنین اطلاعاتی هم اینك به تفكیك مناطق روی سایت طرح تفصیلی قرار دارد، اما به دلیل میزان زیاد اطلاعات، وضوح بسیار ضعیفی دارد به گونه‌ای كه چندان قابل استفاده نیست و اطلاعات آن بیشتر كلی و در سطح مناطق تهیه شده است. به نظر می‌رسد كه برای جلوگیری از هرگونه رانت اطلاعاتی و تسهیل دسترسی شهروندان به این اطلاعات باید اطلاعات فوق را در واحد ناحیه یا محله تهیه كرد و در اختیار كاربران قرار داد. برای این كار می‌توان اقدام به راه‌اندازی سایت شهرسازی و معماری برای یكایك محلات به صورت جداگانه و ایجاد فضایی در پورتال شهرداری تهران برای رویت همه شهروندان كرد. /دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
طرح جامع تفصیلی شهر تهران. کارنامه قالیباف

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

تاثیر طرح تفصیلی تهران بر بازار مسكن+جدول

مشاوران‌املاك می‌گویند با اجرای طرح تفصیلی، قیمت مسكن در برخی محله‌ها افزایش پیدا می‌كند و در برخی دیگر از مناطق، ارزش ملك با افت شدید مواجه می‌شود.