بحران تازه عازم بازار مسكن دبی

 

ورشكستگی سرمایه‌گذاران خارجی در ارتفاع یك كیلومتری از آسمان دبی . . .

 

 

دولت دبی امیدوار بود با بهره‌برداری پرهزینه از برج دبی - بزرگ‌ترین برج چند منظوره دنیا - نگاه منفی سرمایه‌گذاران خارجی به پروژه‌های در حال ساخت این امیرنشین را منحرف كند، اما ماجرای «استقراض پنهان» از دولت ابوظبی برای تكمیل برج دبی كه به واسطه تغییر نام این برج از «دبی» به «خلیفه» فاش شد، یك بار دیگر انگیزه پیش‌بینی‌‌های منفی درباره بازار مسكن دبی را برانگیخت تا جایی كه موسسه تحقیقات و پیش‌بینی‌های اقتصادی كشورهای عربی سه روز بعد از افتتاح برج خلیفه اعلام كرد: ارزش بازار مسكن دبی در سال ۲۰۱۰ میلادی با كاهش ۳۰ درصدی قیمت آپارتمان و ویلا، سقوط خواهد كرد.همزمان با این پیش‌بینی، خبر رسیده كه اختلاف جدی بین پیش‌خریداران و مالك برج خلیفه درگرفته است به طوری كه پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت ناشی از افت ارزش آپارتمان‌ها شده‌اند.

 

از سوی دیگر یك كارشناس اقتصاد مسكن در امارات با بیان اینكه، برج خلیفه مشكلات تازه‌تری برای امیرنشین دبی به همراه دارد، به شبكه تلویزیونی سی.ان.ان گفت: برخی از واحدهای تجاری و مسكونی این برج در سال ۲۰۰۴ كه روزهای طلایی سرمایه‌گذاری در بازار مسكن دبی به شمار می‌آمد، پیش‌فروش شد و اكنون، پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت بابت كاهش شدید قیمت واحدها شده‌اند. این در حالی است كه پیش‌خریداران آپارتمان‌های طبقات بالای ۸۰۰ متر این برج، خود را «ورشكسته» توصیف می‌كنند.

 

برج دبی ماه‌ها پیش با پاسخ مثبت حاكم ابوظبی به دولت دبی برای تكمیل این برج، قرار بود تغییر نام دهد و سرانجام دوشنبه گذشته نام شیخ خلیفه بن‌زاید آل نهیان به عنوان نام جدید برج دبی تعیین شد.

 

برج خلیفه كه توسط دبی‌ورلد بزرگ‌ترین شركت سرمایه‌گذاری ساختمانی امارات و دو زیر مجموعه‌اش- امار و نخیل- ساخته شده بیش از ۵/۱ میلیارد دلار هزینه دربرداشته است.دولت ابوظبی بعد از اعلام ورشكستگی دبی‌ورلد و بدهی نزدیك به ۱۰۰ میلیارد دلاری دبی به موسسات مالی خارجی‌، برای كمك به تكمیل برج خلیفه اعلام آمادگی كرد.

 

گفته می‌شود مهم‌ترین دلیل ورشكستگی دبی‌ورلد، كاهش بی‌سابقه قیمت مسكن در دبی در سال ۲۰۰۹ بوده است.

 

سال گذشته ارزش بازار مسكن در امیرنشین دبی، ۵۰ درصد افت كرد.اكنون امار یكی از سازنده‌های برج خلیفه امیدوار است با فروش آپارتمان‌ها و مراكز تجاری این برج، بدهی دولت ابوظبی را بپردازد.

 

 

● پایان الگوی قرض‌بگیر و بسازدر دبی

 

دبی شهر رویاهای بربادرفته اعراب، این روزها سعی می‌کند به دنیا نشان دهد که همه چیز مرتب است و بحرانی در کار نبوده و نیست.

 

آنچه برای این کار به کمک دبی آمده، افتتاح بلندترین ساختمان جهان در این شهر است که ابتدا برج دبی نام داشت و اکنون برج خلیفه لقب گرفته‌است. اما این بلندترین سازه جهان که بیش از ۸۰۰ متر ارتفاع دارد را باید بدهکارترین سازه جهان هم نامید.

 

دبی اکنون یکی از بدهکارترین شهرهای جهان است. اگر ابوظبی، امارت کناری آن و برادر بزرگ‌تر در میان امارات عربی، بدهی چند میلیارد دلاری دبی را تقبل نمی‌کرد، اکنون دبی ورشکسته به خاک سیاه نشسته بود.

 

برج دبی در روز افتتاحیه به برج خلیفه تغییر نام داد. دلیل این تغییر نام هم آن است که اکنون این برج دیگر به دبی تعلق ندارد بلکه متعلق به ابوظبی است و به همین خاطر به نام خلیفه ابوظبی نام‌گذاری شده‌است.

 

شیخ محمد بن راشد آل مکتوم امیر ۶۰ ساله دبی که با بیم و امید شاهد مراسم باشکوه افتتاح این سازه و محوطه ۲۰ میلیارد دلاری اطرافش بود، امیدوار است که با این برج بتواند دوباره اعتماد سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب کند و بخشی از موقعیت گذشته این بندر تجاری و تفریحی را بازگرداند، اما ضر‌ب‌آهنگ بازارهای سهام امارات نشان می‌دهد که جهان با وجود نگاهی از روی حیرت و تحسین به این سازه و مراسم افتتاح آن، شوکی را که دو ماه پیش به دبی وارد شد هنوز فراموش نکرده است.

 

در ماه نوامبر سال ۲۰۰۹ اعلام شد که شرکت دبی‌ورلد که شرکت دولتی صاحب و سازنده سازه‌های عظیم دبی مانند همین برج و البته پروژه نخل است، توان بازپرداخت بدهی‌های خود را ندارد.

 

به این ترتیب الگوی اقتصادی که دبی بر اساس آن اینچنین رشد کرده بود و تحلیلگران نام آن را الگوی قرض بگیر و بساز نام گذاشته‌اند، دچار شکست سختی شده‌است.

 

اکنون دبی که تا همین اواخر فخر اقتصادی جهان عرب بود، به الگوی شکست‌خورده این بخش از جهان تبدیل شده‌است.

 

 

 

● امیدها به برج از دست رفته

تنها چند ساعت از افتتاح برج دبی نگذشته بود که موسسه تحقیقات و پیش‌بینی کشورهای عربی در امارات اعلام کرد، قیمت مسکن در دبی در سال ۲۰۱۰ تا ۳۰ درصد دیگر هم کاهش خواهد یافت. این قیمت‌ها در سال میلادی گذشته یعنی در سال ۲۰۰۹ تا ۵۰ درصد کاهش یافته بود. اما این اخبار و حتی بدهی ۸۰ میلیارد دلاری دبی مانع از آن نشد که از شکوه مراسم افتتاح برج دبی با ۱۰ هزار مورد آتش‌بازی کاسته شود. به ویژه آنکه این مراسم همزمان شد با جشن چهارمین سالگرد حکومت شیخ محمد در دبی.

 

با این حال شیخ محمد پنجمین سال حکومت خود را در دبی در حالی آغاز می‌کند که اکنون دیگر مانند سال‌های گذشته استقلال و محبوبیت ندارد و حالا بدهکار ابوظبی است.

 

او در مقابل پرداخت بدهی‌اش نه تنها مجبور شد بخشی از دارایی‌های باشکوه و قیمتی‌اش را واگذار کند، بلکه اکنون استقلالش را هم واگذارده است.

 

او رویای تبدیل کردن دبی به معادل کوچکتر نیویورک، لندن و هنگ‌کنگ را داشت. ساخت برج بلند دبی هم با همین هدف آغاز شد.

 

شرکت امار سازنده این برج، امیدوار است که با شروع فروش نهایی واحدهای برج و محوطه اطراف آن، درآمدهای این شرکت به بیش از یک میلیارد دلار برسد.

 

 

 

● واحدهای برج خلیفه متری یك میلیون دلار

 

قیمت یک واحد یک اتاقه در قسمت‌های بالایی این برج به ازای هر متر مربع ۲۸ هزار دلار است. البته این قیمت اولیه نیست و ممکن است رقم واقعی از این هم بیشتر باشد. بعضی گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت هر مترمربع از واحدهای فوقانی این برج ممکن است به متری یک میلیون دلار هم برسد.

 

ساخت این برج ۲۰۰ طبقه ، بیش از ۵/۱ میلیارد دلار و ۲۰ میلیون نفر- ساعت برای نخیل هزینه داشت.

 

از طبقه ۱۲۴ به بالاتر و در صورت صاف بودن هوا، ساکنان می‌توانند تا ۸۰ کیلومتر آن طرف‌تر را ببینند. برج خلیفه ۱۰۴۴ واحد آپارتمانی دارد كه ۱۶۵ واحد آن مسكونی است.

 

 

● مشكلات برج مغروض

 

واقعیت آن است که بدهی مستقیم و غیربانکی دبی رقمی کمتر از ۷/۱۸ میلیارد دلار است. این رقم معادل نیمی از تولید ناخالص داخلی دبی است. اما این رقم بدهی در دنیای عرب نادر است.

 

بدهی عربستان ۲۴ درصد تولید ناخالص داخلی‌اش است. البته در شرایط کنونی بحران اقتصادی، بدهی آمریکا ۶۰ درصد تولید ناخالص داخلی و فرانسه ۶۴ درصد است. اما در دبی در طول سال‌های اخیر ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌هایی شد که مبنای همه آنها بدهی و قرض است.

 

به همین دلیل بر اساس بعضی روایات اکنون کل بدهی‌های این شهر به ۱۰۰ میلیارد دلار می‌رسد.

 

تغییر نام برج دبی در روز افتتاحیه آن که باعث حیرت بسیاری در داخل و خارج دبی شد، نشان می‌دهد که این برج بیش از آنکه نماد شکوه و جلال دبی باشد نشانه از بین رفتن استقلال این شهر و وابستگی آن به برادر بزرگ‌ترش است.

 

۵ سال پیش وقتی طرح ساخت این برج آغاز شد، هیاهوی بسیاری به همراه داشت و تصور می‌شد که امتیاز نهایی دبی نسبت به کلیه شهرهای لوکس جهان باشد. اما اکنون که این برج افتتاح شده چنین تصوری هم بر باد رفته‌است. اما دلیل بر باد رفتن چنین تصوری فقط این نیست که برج دبی یا برج خلیفه، در دوران رکود و بحران اقتصادی افتتاح شده است.

 

برج پتروناس مالزی یا حتی امپایراستیت نیویورک هم در چنین دورانی در دهه‌های گذشته افتتاح شد. دلیل اصلی آن است که اکنون که قرار است این برج به بهره‌برداری برسد مشکلات آن تازه بروز کرده است.

 

جیم کرین نویسنده کتاب دبی شهر طلا و رویای سرمایه‌داری، در گفت‌وگویی با سی‌ان‌ان در این‌باره می‌گوید: وقتی خوب به این برج نگاه کنید می‌بینید که ایده ساخت آن واقعا ایده بدی بوده است. این برج به اندازه کل شهر دبی برق و انرژی مصرف می‌کند.

 

هر بار که سیفون دستشویی‌های طبقات فوقانی این برج کشیده شود، آب باید با قدرت و انرژی که بسیار هزینه‌بر است چند صدمتر به سمت آسمان پمپاژ شود.

 

اکثر کسانی که واحدهای این برج را از سال ۲۰۰۴ پیش‌خرید کرده بودند، به قیمت گزاف آن دوران که دوران رونق اقتصادی دبی بود این خرید را انجام داده‌اند و حالا سرمایه‌شان هیچ بازگشتی نخواهد داشت. به ویژه در شهری که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه آن بیشتر از واحدهای مسکونی است.

 

تغییر ناگهانی اسم آن هم دردسر تازه‌ای برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. همه مجسمه‌ها و تصاویر و نمادهای این برج باید تغییر کنند.

 

 

● مصادره بانكی در دبی آغاز شد

 

اجرای پرده آخر از ماجرای بدهی‌ چند ده میلیارد دلاری امیرنشین دبی به بانك‌ها و موسسات مالی خارجی، مطابق با آنچه طی دو سال گذشته در آمریكا رخ داد، آغاز شد.

 

تعدادی از بانك‌های خارجی تصمیم گرفته‌اند برای تسویه بدهی‌های پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تعطیل در دبی، این املاك را مصادره و حراج كنند.

 

موسسه باركلی انگلیس در اولین اقدام موفق شده حكم دادگاه را برای مصادره یك پروژه مسكونی در حال ساخت در دبی به ارزش ۱۶ میلیارد دلار اخذ كند.

 

این پروژه قرار است از طریق حراج به فروش برسد تا اصل بدهی مالی به این موسسه تسویه حساب شود. به گزارش خبرگزاری فارس، برخی از بانك‌های وام دهنده به دبی، برای تسویه مطالبات خود به دادگاه مراجعه كرده و خواهان مصادره و فروش املاك صاحبانی شده‌اند كه پرداخت اقساطشان به تاخیر افتاده است.

 

بسیاری از بانك‌های اروپایی مبالغ هنگفتی را در پروژه‌های ساختمانی در دبی سرمایه‌گذاری كرده‌اند كه به دلیل بحران اقتصادی نتوانسته‌اند بخشی از مطالبات خود را تسویه كنند. كارشناسان، حجم بدهی‌های سر رسید شده دبی تا پایان سال ۲۰۰۹ را نزدیك به ۸۰ میلیارد دلار برآورد كرده‌اند.

 

 

 

ویدیو مرتبط :
بازار گیاهان دارویی دبی

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

بسته مالیاتی برای بازار مسكن

 

 

 

 

كارآیی ضعیف مالیات‌ بر ‌معاملات مكرر مسكن موجب شده برنامه اخذ چهار نوع مالیات جدید از فعالان بازار مسكن و دارندگان ملك با هدف تشدید كنترل بر تقاضای سوداگری زمین و مسكن، در دستور كار دولت قرار بگیرد.

 

سازمان امور مالیاتی از ابتدای امسال موظف شده بود از افرادی كه بیش‌از ۲بار در سال ملك خرید و فروش می‌كنند ۳۵ درصد عوارض تحت عنوان «مالیات بر معاملات مكرر» اخذ كند؛ اما ركود مسكن در ۱۰ ماه اخیر، تقاضای سفته‌بازی را به جای خرید و فروش مكرر، به سمت احتكار املاك به امید افزایش قیمت در آینده، هدایت كرده است. به همین خاطر دولت گزینه‌های جدیدتری برای مقابله با این نوع سفته‌بازی طراحی كرده كه مهم‌ترین آن، اخذ «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسكن» است.

 

كاربری مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسكن - CGT - به گونه‌ای است كه دولت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی املاك در هنگام نقل‌وانتقال را از فروشنده دریافت می‌كند تا از این طریق خرید و نگه‌داری املاك به امید كسب سود در آینده مهار شود.

 

دولت همچنین بنا دارد از زمین‌های بایر، املاك گران‌قیمت و خانه‌های خالی نیز مالیات سنگین اخذ كند كه نحوه دریافت آن و نرخ‌های پیشنهادی هم‌اكنون در كمیته‌ای مشترك از نمایندگان وزارت مسكن، سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد در حال بررسی نهایی است.

 

هر چند ناتوانی در شناسایی واحدهای مسكونی خالی از سكنه و طبیعی بودن تعداد این خانه‌ها در شهرهای بزرگ كشور باعث شده تصمیم قدیمی دولت به اخذ مالیات از خانه‌های خالی تاكنون دو بار به تعویق بیفتد؛ اما گویا این بار، موضوع جنگ مالیاتی با واحدهای خالی به‌صورت جدی مطرح است.

 

در این باره، یك عضو شورای‌عالی مسكن با بیان اینكه برنامه‌های جدید مالیاتی به عنوان بخشی از نظام طرح تحول اقتصادی در دستور كار قرار دارد به «دنیای اقتصاد» گفت: دریافت مالیات مسكن در سه حوزه «كنترل سوداگری و تقاضای زمین و مسكن»، «تخصیص بهینه منابع زمین‌شهری» و «كسب درآمد ناشی از اخذ مالیات» تعریف شده است.

 

در حوزه كنترل سوداگری پیش‌بینی شده دو نوع مالیات شامل مالیات بر معاملات مكرر و مالیات بر ارزش افزوده زمین و ملك دریافت شود. مالیات بر ارزش افزوده به این صورت است كه چنانچه ارزش ملكی در اثر خرید و فروش افزایش چشمگیر پیدا كند، بخشی از این درآمد باید به عنوان مالیات به دولت پرداخت شود.

 

در حوزه تخصیص بهینه منابع نیز سه نوع مالیات شامل مالیات بر زمین بایر شهری، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر ارزش زمین پیش‌بینی شده است.

 

همچنین در حوزه كسب درآمد دو نوع مالیات شامل مالیات بر خرید املاك گران‌قیمت و مالیات بر ارزش زمین در نظر گرفته شده است.

 

یك منبع آگاه از تصمیمات جدید دولت در حوزه مالیات مسكن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: بسته جدید مالیاتی فعلا به‌صورت پیش‌نویس درآمده كه بعد از بررسی توسط وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی در شورای‌عالی مسكن نهایی خواهد شد.

 

مقداد همتی تصریح كرد: بسته مالیاتی كه در حال تدوین است در قالب بخشی از طرح تحول اقتصادی قرار است در بازار مسكن اجرا شود.

 

 

● میزان مالیات‌ها چقدر است؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، فعلا برای مالیات بر زمین‌های بایر دو گزینه ۱۲ درصد و ۲۵ درصد به عنوان مبنای نرخ پایه مالیات مطرح است.

 

اراضی بایر طبق قانون ساماندهی مسكن باید سالانه مشمول مالیات به نرخ ۱۲ درصد بر ماخذ ارزش معاملاتی شود و مالكان این قبیل اراضی مكلفند مالیات زمین‌های بایر خود را هر سال با تسلیم اظهارنامه مالیاتی پرداخت كنند.

 

این در حالی است كه گزینه دیگری برای مالیات زمین‌های بایر مطرح است. گفته می‌شود نرخ مالیات سالانه ۲۵ درصد برای نگهداری این گونه زمین‌های با كاربری مسكونی باعث خواهد شد دارندگان زمین یا برای ساخت‌وساز اقدام كنند یا اینكه آن را در اختیار سازنده‌ها برای بهره‌برداری قرار دهند.

 

رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران كه در چند جلسه بررسی موضوع مالیات زمین‌های بایر در وزارت مسكن شركت كرده در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: دولت در نظر دارد برای ساماندهی بازار زمین مالیات سنگین از احتكارگران بگیرد. مصطفی‌قلی خسروی افزود: در این راستا پیشنهاد شده، یك سال وقت به دارندگان زمین در تهران داده شود تا در این فرصت تصمیم بگیرند كه روی زمین موجود ساخت‌وساز كنند یا آن را به انبوه‌ساز بفروشند.

 

وی گفت: چنانچه این طرح در دولت به تصویب برسد، در پایان یك‌سال مهلت، سالانه ۲۵ درصد به‌صورت تصاعدی از مالك زمین بایر در قالب مالیات اخذ خواهد شد.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر برنامه‌های جدید مالیاتی در معاونت فنی - حقوقی سازمان امور مالیاتی در حال بررسی نهایی قرار دارد. همچنین مالیات بر معاملات مكرر طبق مصوبه دولت از املاكی كه از ابتدای سال ۸۸ خریداری شده و خریدار آن بیش‌از دو بار در سال اقدام به معامله ملك می‌كند، اخذ می‌شود؛ اما كارشناسان سازمان امور مالیاتی در این باره می‌گویند به علت اینكه مالیات بر معاملات مكرر مشمول املاكی كه از ابتدای سال ۸۸ خرید و فروش می‌شوند خواهد شد، هنوز در حد قابل توجه این مالیات اخذ نشده است كه این مساله به دلیل ركود سنگین مسكن در سال‌جاری بوده است.

 

 

● عرب‌‌مازار: اخذ مالیات مسكن پیش‌شرط دارد

 

علی‌اكبر عرب‌مازار، رییس سابق سازمان امور مالیاتی كشور معتقد است تا زمانی كه دولت بانك اطلاعات قوی و تضمین‌شده‌ای از دارندگان ملك و زمین نداشته باشد و اشرافی بر بازار مسكن نباشد، هر نوع برنامه مالیاتی با ناكامی در اجرا روبه‌رو خواهد شد.عرب‌مازار در پاسخ به پرسش «دنیای اقتصاد» مبنی بر اینكه آیا سامانه رهگیری معاملات مسكن نقش بانك اطلاعات در این حوزه را ندارد، گفت: بازار مسكن پیچیده است و نیازمند اطلاعات جامع از فعالان آن است.وی تصریح كرد: در حال حاضر در كشور برخی افراد به راحتی املاك با ارزش میلیاردی خریداری می‌كنند و حتی اتباع خارجی نیز بدون موانع قانونی در ایران صاحب مسكن می‌شوند؛ این در حالی است كه در سایر كشورهای خارجی اگر فردی فراتر از عرف بازار مسكن ملك خریداری كند بلافاصله دولت آن معامله را ردیابی كرده و بعد از تایید آن مالیات مخصوص را می‌گیرد.رییس سابق سازمان امور مالیاتی افزود: دولت قصد دارد از طریق مالیات تقاضای سفته‌بازی را هدف قرار دهد؛ بنابراین باید هدفمند و كاملا دقیق تیر مالیاتی را پرتاب كند.عرب‌مازار توصیه كرد: در همه كشورها بازار مسكن تحت كنترل بانك قوی اطلاعاتی است. در كشور ما نیز باید یك بار برای همیشه این بانك راه‌اندازی شود و با ضمانت قوی اجرایی شروع به‌كار كند.