با چه درآمدی می توان 10 ساله خانه خرید؟

خبرگزاری فارس: به طور معمول منابع تأمین مالی مسکن یک خانوار را می‌توان شامل پس‌انداز خانوار، وام بانکی و یارانه‌های دولتی دانست. بی‌تردید از میان این موارد پس‌انداز خانوار مهم‌ترین منبع تأمین مالی خرید مسکن است. در این بخش سعی شده تا با در نظر گرفتن برخی فروض معقول برآوردی از توان خرید مسکن خانوار ارائه گردد.

بر اساس آمار هزینه و درآمد خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در کشور از 22.5 میلیون ریال در سال 1379 به 93.6 میلیون ریال در سال 1388 رسیده است. بنابراین متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در این دوره متوسط رشد سالانه 15.3 درصد را تجربه کرده است. با این حساب متوسط درآمد یک خانوار شهری در کشور در این دوره تقریبا به میزان تورم سالانه رشد داشته است و لذا درآمد حقیقی تغییری نکرده است. بر اساس آمار  منتشر شده توسط بانک مرکزی متوسط تورم سالانه در دوره 1388- 1379 برابر  14.75 درصد بوده است.

این گزارش می افزاید:در این بخش به منظور محاسبه میزان پس‌انداز خانوارهای شهری در کشور فرض شده است که خانوارها در طی دوره 1379 تا 1388، در هر سال 25 درصد از درآمد خود را به صورت پس‌انداز نگهداری می‌کنند (در طرح جامع مسکن کشور نیز از این روش جهت برآورد پس‌انداز خانوار استفاده شده است) اما با توجه به نظریات اقتصادی، میل به پس‌انداز در میان دهک‌های مختلف درآمدی برابر نبوده و با افزایش درآمد، میل به مصرف کاهش و میل به پس‌انداز افزایش می‌یابد. از این روی میل به پس‌انداز برای دهک اول درآمدی 16 درصد، دهک دوم درآمدی 18 درصد، ... و برای دهک آخر درآمدی 34 درصد در نظر گرفته شده است تا در نهایت میانگین آن همان رقم  25 درصد (رقم استفاده شده برای میل به پس‌انداز در طرح جامع مسکن کشور) گردد.

همچنین فرض می‌شود که خانوار پس‌انداز خود را یا در بانک نگهداری می‌کند و یا از آن در فعالیت‌های اقتصادی استفاده می‌کند و در نتیجه به طور متوسط نرخ سود 20 درصد (با توجه به آنکه بخش بیشتری از مردم توانایی استفاده از پس‌اندازهای خود در فعالیت‌های اقتصادی را ندارند، نرخ سود سالانه پس‌انداز به نرخ سود بانکی نزدیکتر در نظر گرفته شده است) را در هر سال به دست می‌آورد.

همانطور که در جدول زیر ملاحظه می‌شود با منظور کردن فروض فوق‌الذکر در یک دوره ده ساله یک خانوار شهری در کشور توانایی پس‌انداز 168 میلیون ریال را خواهد داشت. این میزان از مجموع پس‌انداز سالانه خانوار و سود تعلق گرفته به پس‌انداز آن بدست آمده است.- برآورد میزان پس‌انداز یک خانوار شهری در کشور خانوار در 10ساله منتهی به پایان سال 1388

سال	متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری (هزار ریال)	میزان پس‌انداز سالانه (هزار ریال)	پس‌انداز  تجمعی (هزار ریال)	بازده پس‌انداز (هزار ریال)	پس‌انداز + بازده پس‌انداز ( هزار ریال)
1379	22.576	5.644	5.644	1.129	6.773
1380	25.831	6.458	12.102	2.646	14.748
1381	30.274	7.569	19.670	4.463	24.134
1382	39.202	9.801	29.471	6.787	36.258
1383	47.267	11.817	41.288	9.615	50.902
1384	53.678	13.420	54.707	12.864	67.571
1385	65.509	16.377	71.084	16.790	87.874
1386	77.994	19.499	90.583	21.475	112.057
1387	88.219	22.055	112.638	26.822	139.460
1388	93.603	23.401	136.038	32.572	168.610

 
اتاق بازرگانی تهران در این گزارش نوشت: همانطور که در بخش قبلی اشاره شد اگر زیربنای یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور برابر 100 مترمربع و متوسط قیمت آن نیز  5500 هزار ریال برای هر مترمربع در نظر گرفته شود، آنگاه قیمت یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور 550 میلیون ریال خواهد بود. حال اگر یک خانوار شهری با پس‌انداز ده ساله خود بخواهد اقدام به خرید مسکن متعارف نماید تنها توانایی تأمین  30.7 درصد از هزینه آن را خواهد داشت. به عبارت دیگر یک خانواده متوسط شهری در کشور با پس‌انداز ده ساله خود تنها می‌تواند 30 درصد از قیمت یک مسکن متوسط را پرداخت کند.

 برآورد سهم پس‌انداز از تأمین مسکن یک خانوار شهری در کشور
 

متوسط قیمت یک متر مربع بنا (هزار ریال)	متوسط زیربنای مسکن (مترمربع)	قیمت یک مسکن متوسط (هزار ریال)	پس‌انداز خانوار (هزار ریال)	سهم پس‌انداز از تأمین مسکن (درصد)
5500	100	550000	168610	30.7

در جدول زیر سعی شده تا توان خرید مسکن یک خانوار شهری به مترمربع به تفکیک دهک‌های مختلف درآمدی برآورد گردد. در این جدول از آمار درآمد سالانه دهک‌های مختلف درآمدی در نقاط شهری در سال 1388 استفاده شده است. بنابراین با توجه به آنکه در دوره 1388- 1379 متوسط نرخ تورم سالانه 14.75 درصد بوده است، نرخ بازده واقعی پس‌انداز (خالص از تورم) در هر سال 5 درصد در نظر گرفته شده است. همچنین همانطور که اشاره شد نرخ پس‌انداز سالانه یک خانوار شهری در دهک‌های مختلف درآمدی متفاوت در نظر گرفته شده است. در این جدول مجموع پس‌انداز ده ساله خانوار و سود تعلق گرفته به آن بر متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور در سال 1388 (5500 هزار ریال) تقسیم شده و توان خرید یک خانوار در دهک‌های مختلف به مترمربع به دست آمده است.

 محاسبه توان خرید مسکن یک خانوار با پس‌انداز ده ساله به تفکیک دهک‌های درآمدی
 

دهک	متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری (هزار ریال)	نرخ پس‌انداز سالانه (درصد)	میزان پس‌انداز ده سالانه (هزار ریال)	پس‌انداز + بازده پس‌انداز (هزار ریال)	توان خرید (متر مربع)
دهک اول	17.994	16	28.791	46.897	8.5
دهک دوم	32.762	18	58.971	96.058	17.5
دهک سوم	43.814	20	87.628	142.737	26
دهک چهارم	54.046	22	118.901	193.677	35.2
دهک پنجم	64.728	24	155.346	253.043	46
دهک ششم	76.911	26	199.969	325.728	59.2
دهک هفتم	91.459	28	256.084	417.134	75.8
دهک هشتم	110.665	30	331.995	540.785	98.3
دهک نهم	145.015	32	464.048	755.885	137.4
دهک دهم	278.357	34	946.413	1.541.608	280.3
متوسط جامعه	93.603	25	136.038	168.610	30.7

 همانطور که در جدول فوق ملاحظه می‌شود توان خرید یک خانوار متوسط شهری در سال 1388 با پس‌انداز ده سال درآمدهای آن تقریبا  31 مترمربع است. این در حالی است که توان خرید یک خانوار در دهک‌های مختلف بسیار متفاوت از این رقم است و از  8.5 مترمربع در دهک اول تا 280 مترمربع در دهک دهم در نوسان است. بر اساس نتایج به دست آمده تنها سه دهک بالای جامعه توانایی آن را دارند که با پس‌انداز ده ساله درآمدهای خود یک مسکن متعارف را در نقاط شهری کشور خریداری نماید.

بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که مسئله مسکن بدون توجه ویژه دولت راه به جایی نخواهد برد.این بخش نیاز به روش‌های مناسب تأمین مالی دارد و بدون تزریق تسهیلات به بخش مسکن، همانطور که مشاهده شد، بخش قابل ملاحظه‌ای از جمعیت کشور توان تأمین مسکن متناسب با نیاز خود را نخواهد داشت. در واقع بخش مسکن نیاز به سیاستگذاری با ثبات از طرف دولت دارد. دولت بسته به شرایط بازار مسکن حداکثر تلاش خود را در جهت جلوگیری از نوسانات این بازار انجام دهد، مسئله‌ای که حداقل در چند سال اخیر به آن توجه نشده است.

به عنوان مثال ارائه گسترده تسهیلات خرید مسکن در سال ‌های 1385 و  1386 و قطع آن از سال 1387 تاکنون یکی از مهم‌ترین دلایل ایجاد و تعمیق رونق و رکود در بخش مسکن بوده است. تعمیق رکود و رونق در بازار مسکن سبب خواهد شد تا حجم نیاز انباشته مسکن سال  به سال افزایش یابد. عدم کنترل بازار مسکن در دوره رونق سبب خروج تقاضای مؤثر از بازار خواهد شد و در دوره رکود نیز به دلیل عدم وجود تسهیلات و اعتبارات بانکی، تقاضای مؤثر توانایی شرکت گسترده در بازار را نخواهد داشت.