بازار مسکن همچنان کساد است

مرکز آمار ایران با انتشار گزارشی از وضعیت بازار مسکن در نیمه اول امسال و ادامه رکود خرید و فروش، از افزایش معاملات اجاره خبر داد.

ماجرای پیش‌فروش «نقدی» و «غیرنقدی» در بازار مسکن

طبق اظهارات مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اگرچه اغلب مالکان این روزها قیمت واحدهای مسکونی فروشی خود را بیشتر از ارزش واقعی منطقه اعلام می‌کنند، اما با این حال مالکانی هم راضی به فروش واحدهای خود با ارزشی برابر با نصف قیمت هستند‌.

در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی برخی از فروشندگان به دلایل مختلف اقدام به پیش‌فروش تعدادی از واحدهای در حال ساخت می‌کنند که معمولا این دسته از مالکان‌، واحدهای خود را با قیمت پایین‌تر نسبت به واحدهای نوساز عرضه شده به بازار‌، به خریداران واگذار می‌کنند‌.

در بازار مسکن پیش‌فروش املاک به دو دسته تقسیم می‌شود «پیش‌فروش غیرنقدی» و دیگری پیش‌فروش «نقدی»‌.

سازنده یا همان مالک در پیش‌فروش غیر نقدی با در نظر گرفتن قیمت تمام شده هر واحد (میزان هزینه ساخت)‌، میزان سود حاصل از ساخت را محاسبه می‌کند و یک مبلغ قطعی را به عنوان قیمت فروش اعلام می‌کند و نحوه پرداخت این مبلغ از سوی پیش خریدار بدین صورت است که معمولا 20 تا 30 درصد از مبلغ پیش‌فروش در ابتدای تنظیم سند از سوی خریدار باید پرداخت شود و حدود 60 تا 70 درصد مابقی مبلغ در مدت زمان ساخت و مابقی مبلغ در زمان تحویل واحد به مشتری پرداخت می‌شود‌.

اما در پیش‌فروش نقدی‌، فروشنده قیمت تمام شده را با در نظر گرفتن هزینه ساخت و سود حاصل‌، اعلام می‌كند و در این روش خریدار نمی‌تواند مانند پیش‌فروش غیر نقدی‌، قیمت تعیین شده را به مرور زمان پرداخت کند بلکه کل مبلغ را در همان ابتدای کار با تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید پرداخت كند‌. البته پیش‌فروش نقدی محاسنی نیز دارد که بدین شرح است: در این نوع پیش‌فروش خریدار مجبور نیست طی چند سال مبلغ خرید را به‌طور اقساط پرداخت کند و قیمت اعلام شده قابل تغییر نخواهد بود‌.

در همین حال افرادی که قصد پیش‌فروش واحد یا واحدهای خود را دارند معمولا متری 100 هزار تا 400 هزار تومان ارزان‌تر از قیمت هر متر واحدهای نوساز تحویل داده شده به بازار‌، پیشنهاد می‌کنند‌. در حال حاضر یک سازنده در یکی از مناطق غرب تهران در محدوده پونک‌، 2 واحد 68 متر مربعی را که اکنون در مرحله فونداسیون است به عنوان پیش‌فروش به بازار فروش معرفی کرده است‌.

این 2 واحد از کلیه امکانات برخوردار است و تحویل آن طی 26 ماه آینده صورت خواهد گرفت اما نکته قابل توجه قیمت پیشنهادی پیش‌فروش این واحدها است چراکه فروشنده این واحدها را با قیمت متری 780 هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و محاسبه کل قیمت نشان می‌دهد که هر یک از این واحدها 53 میلیون و 40 هزار تومان ارزش گذاری شده است این در حالی است که قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان نوساز در محدوده اشرفی اصفهانی بین یک میلیون و 900 هزار تا 2 میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان تعیین می‌شود و قیمت پیشنهاد شده برای پیش‌فروش واحد 68 متری تقریبا نصف کمترین قیمت پیشنهادی معمول در منطقه اشرفی اصفهانی است‌.

البته در رابطه با چگونگی تعیین قیمت واحدهای پیش‌فروش گزینه‌های متفاوتی وجود دارد برای مثال ممکن است اعلام قیمت‌های ارزان به دلیل این است که واحدها توسط تعاونی ساخته می‌شود یا اینکه مالک بر حسب نیاز مالی یا بر اساس کیفیت منطقه نرخ‌های پایین تعیین می‌کند‌. همچنین در محدوده آیت الله کاشانی سازنده‌ای یک واحد 100 متری را با قیمت پیشنهادی متری 555 هزار تومان برای پیش‌فروش اعلام کرده است‌.

به نظر می‌رسد در شرایط کنونی پیش‌فروش نقدی با توجه به قیمت فوق‌العاده پایینی که فروشنده نسبت به پیش‌فروش غیرنقدی در نظر می‌گیرند‌، به‌صرفه‌تر است‌..../تحلیل:عصرایران