اخبار
2 دقیقه پیش | عکس: استهلال ماه مبارک رمضانهمزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ... |
2 دقیقه پیش | تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریموزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که میتواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام میشود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ... |
بازار مسکن به کدام سو؟
بازار مسکن به کدام سو؟
محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسكن، در مطالعه مربوط به چشمانداز 6ماهه بازار، درباره مقصد بعدی شاخص مسكن، از میان سه گزینه محتمل شامل سبقت از تورم، تثبیت و ریزش بیشتر، قویترین گزینه را «تعادلنسبی بین قیمتمسكن و شاخص تورم» عنوان میكند و معتقد است: در ماههای آینده با برنامه دولتی تحریك تقاضا و چشمانداز سایر بازارها، معاملات مسكن رونق میگیرد.
چشمانداز «مسكن» در نیمهدوم92
ثبت دو جهش قیمتی در فاصله نیمه90 تاكنون؛ جهش اول ناشیاز هدفمندی، جهش دوم به خاطر تب بازارها تقاطع شاخص تورم و قیمتمسكن در مهرماه؛ آیا رشد شاخص مسكن از تورم کمتر خواهد بود؟
گروه مسكن: در كنار اظهارنظرهای دو سویه درباره آینده كوتاهمدت و میانمدت قیمت مسكن كه عمدتا براساس نگاه صرف به عوامل درون بازار مطرح است، مطالعه مبسوطی با لحاظ مهمترین شاخصها و تحولات اقتصادی (و البته سیاسی)، برای ترسیم واقعبینانه چشمانداز بازار مسكن، توسط مدیركل سابق دفتر اقتصاد مسكن انجام شده است.
در این بررسی، افتوخیزهای اخیر قیمت مسكن در ظرف حاوی «ركودورونق 20سال اخیر بازارملك» قرار داده شده و با مقایسه نسبی وضع موجود قیمت مسكن با قبل و همچنین مقایسه منطقی با نرخ تورم، مشخص شده است: از نیمهدوم سال90 تا نیمهدوم سال92 دو جهش بیسابقه در مجموع معادل 120درصد - نسبت به ابتدای90- در قیمت مسكن اتفاق افتاد كه جهش اول دامن هزینههای ساخت را بهدلیل تورم ناشی از هدفمندی گرفت و جهش دوم مستقیم به قیمتفروش تحتتاثیر سوداگری در برخی بازارها، وارد شد.
محمود جهانی تحلیلگر اقتصاد مسكن در این مطالعه –كه نسخهای از آن در وبلاگ شخصی او نیز قرار دارد- درباره اوضاع كنونی قیمت مسكن، از تلافی دو منحنی روند شاخص قیمتمسكن و شاخصتورم در مهرماه امسال خبر داده كه این اتفاق نتیجه نزول شاخص مسكن از نیمه تابستان امسال را میرساند.
اما اینكه، از هماكنون مقصد بعدی شاخص قیمت مسكن، نقطهای بالاتر از تورم خواهد بود یا با حركت در زیر نقطه تقاطع، مسیر افت ارزشواقعی ملك آغاز میشود؟ پرسشی است كه در مطالعه پیشرو، پاسخ اقتصادی آن داده شده است:
بازار مسكن در 2 سال اخیر نوسانات قابل توجهی را پشت سر گذاشت و بعد از یك دوره سه ساله ركودی (نیمه دوم سال 1387 لغایت نیمه نخست سال 1390)، به دنبال تحولاتی كه در عرصه اقتصاد كلان در سالهای 1390 و 1391 به وقوع پیوست- از جمله اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانهها و نیز نابسامانیهای بازار ارز و سكه- طی دو دوره متوالی فشارهای دوجانبهای بر بازار مسكن وارد شد.
ابتدا در طرف عرضه فشار ناشی از هزینه (cost poush)، متاثر از طرح هدفمندی، منجر به افزایش قیمت تمام شده تا حدود 50 درصد شد و بلافاصله و با یك تنفس چند ماهه، فشار ناشی از تقاضا (demand poush) و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سكه و حركت نقدینگی، بازار مسكن، مجددا دچار نوسان شد و قیمت مسكن در این دوره نیز تا حدود 60 درصد دیگر افزایش یافت.
مجموعا این دو جهش قیمتی كه از نیمه دوم سال 1390 تا سه ماهه اول سال 1392 بهصورت متناوب رخ داد، قیمت مسكن در تهران را بهطور متوسط با حدود 120 درصد افزایش مواجه كرد.
نگارنده در مقاله پیشین كه در اوایل تابستان (در فضای انتخاباتی كشور) ارائه شد، پیشبینی كرد كه با توجه به نتایج انتخابات، فضای كلی اقتصاد كشور بهطور اعم و بازار مسكن بهطور اخص از آن تاثیر پذیرد و تحلیل مبسوطی از دلایل تحولات رخ داده در بازار مسكن در آن مطرح شد، مبنی بر اینكه این تحولات ریشه در مسائل اقتصاد كلان كشور دارد و در واقع سرریز مشكلات و تصمیمگیریهای غلط چند ساله اقتصاد بر بخش مسكن فرود آمده و نابسامانیهای به وجود آمده را رقم زد.
اكنون پس از سپری شدن حدود 5/1 ماه از روی كار آمدن دولت جدید و مشخص شدن رویكردهای اساسی دولت، حداقل در حوزه سیاسی و اقتصادی، میتوان تصویر شفافتری از جهتگیری شاخصهای عمده اقتصادی ارائه داد و مبتنی بر آن تحلیل واقعبینانهتری از چشمانداز بازار مسكن در نیمه دوم سال ارائه كرد.
در این نوشتار، سعی میشود بهطور مجمل این چشمانداز را ترسیم كنیم. اما برای ارائه تحلیلی واقعی، لازم است ابتدا نگاهی دقیقتر داشته باشیم بر آنچه در 2 سال گذشته در این بازار اتفاق افتاده است:
بررسی تحولات مسكن تهران در 2 سال اخیر:
براساس نتایج طرح آمارگیری بنگاههای معاملات املاك شهر تهران كه بهطور سه ماهه توسط مركز آمار ایران انجام میشود، میانگین یك مترمربع زیربنای مسكونی معامله شده شهر تهران در بهار سال 1390، حدود یك میلیون و 900 هزار تومان بوده است كه این رقم در بهار سال 1392 به بالغ بر چهار میلیون و دویست هزار تومان رسیده است. یعنی بیش از 120 درصد رشد طی 2 سال یا رشد میانگین سالانه بالغ بر 50 درصد.
جالب توجه اینكه براساس همین سرشماری، میانگین یك مترمربع زیربنای مسكونی تهران در بهار سال 1370 كه این آمارگیری در تهران شروع شده است، 5/47 هزار تومان بوده، یعنی میانگین نرخ رشد سالانه 20 ساله (70 تا 90) در تهران حدود 20 درصد بوده است.
البته باید خاطرنشان كرد كه در ادوار كوتاهمدت رشدهای بالاتر اتفاق افتاده، بنابراین نرخ رشد دوره اخیر، نسبت به دورههای قبل در نوع خود یك ركورد محسوب میشود. نمودار شماره (1) روند تغییرات قیمت و نرخ رشد سالانه یك مترمربع واحد مسكونی در تهران طی سالهای 92-70 را نشان میدهد.
براساس نمودار فوق، معاملات مسكن در شهر تهران چهار دوره رونق عمده یا جهش قیمت را تجربه كرده است كه نوسان اخیر با بیش از 120 درصد رشد قیمت بالاترین افزایش محسوب میشود.
چنانچه بخواهیم سال مبنا را ابتدای سال 1390 در نظر بگیریم و شاخص قیمت مسكن و شاخص تورم را با یكدیگر مقایسه كنیم، روند این دو شاخص به شرح نمودار شماره 2 خواهد بود.
در نمودار فوق ملاحظه خواهیم كرد، روند شاخص بهای مسكن تهران و شاخص تورم طی سال 1390 و نیمه نخست سال 1391 تا حدود زیادی همپای یكدیگر حركت كردهاند كه از اینجا نتیجه میگیریم جهش این دوره كه ما از آن به عنوان جهش اول یاد میكنیم، اثر تورم ساخت یا همان فشار هزینه بوده كه مربوط به طرح هدفمندی یارانهها است، لكن از نیمه دوم سال 1391، شاخص قیمت مسكن فاصله خود را از تورم بیشتر كرده و جهش بیشتری نیز در این دوره اتفاق میافتد كه جهش این دوره (جهش دوم) اثر فشار تقاضا ناشی از معاملات سوداگرانه بوده كه در پی تحولات نرخ ارز و سكه در بازار اتفاق افتاده است.
از روند این شاخص ملاحظه میشود كه اوج شاخص بهای قیمت مسكن تا اواخر بهار 92 بوده و بعد از آن طی تابستان و مهرماه روند افزایشی بهای مسكن متوقف شده و مقداری روند كاهنده یافته و در مجموع شاخص بهای مسكن، حدود 10 درصد كاهش مییابد.
بنابراین روند فزاینده تورم در ماههای گذشته از سال 92 ادامه یافته به گونهای كه اگر روند مهرماه تورم را نیز مفروض بگیریم، این دو شاخص بر یكدیگر منطبق میشوند. اما چشمانداز این روند به چه شكل خواهد بود، آیا شاخص قیمت مسكن روند نزولی خود را ادامه خواهد داد و حتی زیر شاخص تورم قرار میگیرد یا جهت این روند عوض خواهد شد؟
چشمانداز شاخص قیمت مسکن در نیمه دوم:
بخش مسکن با توجه به ارتباطات گسترده پسین و پیشین و تاثیر و تاثر آن با سایر بخشهای اقتصاد، نوسانات و تحولات آن در بستر فضای کلی اقتصاد و کشور شکل میگیرد و اتفاقا روند قیمتهای آن بیشتر و پیشتر از آنکه متاثر از عوامل درونزا باشد، از عوامل برونزا تاثیر پذیرفته و وضعیت بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز، شاخص تورم، نقدینگی و...،تعیین میکند که قیمت مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت. لذا برای ارائه تحلیلی صحیحتر لازم است نگاهی به وضعیت این شاخصها و پیشبینی روند آنها داشته باشیم و تاثیر تحولات این شاخص را بر روند قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم.
جهت بررسی دقیقتر، بهتر است نگاهی داشته باشیم به وضعیت این بازارها براساس روندی که در 2 سال اخیر در ارتباط با یکدیگر طی کردهاند و روندی که احتمالا براساس شرایط ایجاد شده طی خواهد کرد. نمودار شماره 3 روند شاخص بازارهای مورد نظر را از ابتدای سال 90 تا پایان 6 ماهه اول سال 92 نشان میدهد.
با توجه به نمودار زیر و نیز شرایط کلی اقتصاد کشور، این نتایج قابل استنتاج است:
الف- بازار سرمایه (بورس):
از بازار بورس به عنوان دماسنج اقتصاد یک کشور یاد میشود معمولا اقتصاددانان اگر میخواهند ببینند اقتصاد کشوری خوب کار میکند یا نه؟ معمولا به بازار بورس آن کشور نگاه میکنند.
در چند سال گذشته، بازار بورس در کشور ما در اغماء به سر میبرد که بیانگر اقتصاد بیمار و سیاستهای غلط اقتصادی بود. اکنون وضعیت این بازار به گونه دیگری در حال رقم خوردن است و به ویژه در طی چند ماه اخیر روند رو به رشد و امیدوارکنندهای را شروع کرده است.
شاخص بورس که در ابتدا امسال کمتر از 40 هزار واحد بود در حال حاضر عدد 68 هزار را پشت سر گذاشته و با توجه به عقبماندگی یکی دو سال گذشته به نظر میرسد در 6 ماهه دوم سال به رشد خود ادامه داده و بخش عمدهای از نقدینگی مازاد جامعه و سرمایههای سرگردان را به خود جذب کند.
این موضوع برای چشمانداز بخش مسکن بسیار مهم است و جذب بیشتر سرمایه در این بازار به مثابه ترمزی برای ورود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن عمل میکند و با رونق گرفتن بازار بورس باید این نوید را داد که معاملات سوداگرانه در بخش مسکن تضعیف خواهد شد.
ب- بازار ارز و سکه:
ارز و سکه (و همچنین طلا) تقریبا کارکردهای یکسانی دارند قیمتهای آنها نیز تابع یکدیگر تعیین شده و روند قیمتهای این دو نیز مشابه هم اتفاق میافتد، بازار این دو کالا در 2 سال اخیر نابسامانی بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است که متاثر از فضای نااطمینانی اقتصادی بوده و خود سرمنشا بسیار از اتفاقات سوء در اقتصاد کشور شد.
در یکی دو ماه اخیر و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، با حاکم شدن فضای اطمینان بخش در صحنه سیاسی و اقتصادی کشور، بازار این دو کالا از تب و تاب افتاد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. این موضوع کمک خواهد کرد تا سرمایههای جذب شده در این بخش به سمت بخشهای مولد و تولیدی گرایش یابد.
ج- شاخص تورم:
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) و روند آن در مقایسه با شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از شاخصهایی است که تا حدود زیادی سمت و سوی روند قیمت مسکن و شدت رشد آن را تعیین میکند.
در دورههای کوتاه مدت، شاخص بهای مسکن از نوسانات پلکانی برخوردار بوده در حالی که شاخص تورم دامنه نوسان کمتری دارد و غالبا رشد مستمر و افزایشی دارد. بنابراین در دورههای میان مدت شاخص مسکن از شاخص تورم به طور کلی تبعیت کرده و دامنه تغییرات آن با توجه به شاخص تورم تنظیم میشود.
در 2 سال اخیر شاخص بهای مسکن از شاخص تورم فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. بنابراین در سه ماهه اخیر شدت یافتن نرخ تورم از یکطرف و کاهش نسبی شاخص بهای مسکن از طرف دیگر، مجددا فاصله دو شاخص را به یکدیگر، نزدیک کرده است و این موضوع دلالت بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن داشته و بسیار غیرمحتمل خواهد بود که شاخص بهای مسکن پایینتر از شاخص بهای تورم قرار گیرد.
د- نرخ رشد اقتصادی:
نرخ رشد اقتصادی، کارنامه اقتصادی یک کشور محسوب میشود و بیانگر کیفیت و کمیت فضای کار و فعالیت در آن کشور است. متاسفانه نرخ رشد اقتصادی ایران در دهه گذشته مطلوب نبوده و فاصله زیادی با نرخ هدفگذاری 8 درصدی داشته است.
علاوه بر آن حرکت کلی آن نزولی بوده به گونهای که نرخ رشدهای 8 درصدی سالهای 81 و 82 به منفی 4/5 درصد در سال 91 رسیده است. همین نرخ کاهشی تولید و مطلوب نبودن فضای کسب و کار در کنار افزایش تصاعدی نقدینگی عامل اصلی فعالیتهای سوداگرانه و شکلگیری اقتصاد سایه (فعالیتهای زیرزمینی اقتصاد) شده است.
چنانچه این روند کاهنده ادامه یابد باید بیشتر در انتظار تقاضاهای سوداگرانه بود که بازار مسکن نیز یکی از عرصههای مهم شکلگیری تقاضاهای سوداگرانه است. ولی اگر این حرکت معکوس شود، یعنی اگر نرخ رشد اقتصادی تغییر جهت یابد و فضای کسبوکار رونق بیابد انتظار میرود نقدینگی جامعه جذب فعالیتهای تولیدی شود و زمینه سوداگری محدود شود.
جمعبندی
1- تحولات دو سال اخیر بازار مسکن که به نوبه خود ثبت رکوردی به لحاظ جهش قیمتی نسبت به دورههای مشابه بوده است معلول شرایط اقتصادی کشور بوده و با توجه به شرایط عمومی حاکم بر فضای سیاسی کشور بعد از انتخابات و فروکش كردن معاملات سوداگرانه، قیمتها تا حدود (10درصد) کاهش یافته است ولی تداوم روند افزایشی تورم باعث شده شاخص قیمت مسکن و تورم (بر مبنای ابتدای سال 90) حداکثر طی ماههای مهر و آبان بر یکدیگر منطبق گردند. این به این معنا خواهد بود که حباب قیمت مسکن در همین سطح باید تخلیه شده فرض كرد و تداوم کاهش قیمت غیرمحتمل خواهد بود.
2- با توجه به فضای مثبت تحولات سیاسی کشور، کاهش احتمالی تحریمها، رویکردها و جهتگیریهای صحیح اقتصادی دولت، سمت و سوی کلی سرمایهگذاری در نیمه دوم سال، به سمت تولیدو در بخش واقعی اقتصاد خواهد بود و انتظار میرود تب سرمایهگذاری در بازارهای سوداگرانه همچون سکه، طلا و ارز فروکش كند. روند کاهشی نرخ رشد اقتصادی متوقف و سالجاری اقتصادکشور نرخ رشد مثبتی داشته باشد.
3- در طرف عرضه مسکن این دو اتفاق محتمل خواهد بود:
3-1- به دلیل کاهش نسبی نرخ تورم و تاخیر در اجرای فاز دوم هدفمندی یارانهها، احتمال آنکه هزینههای ساخت و قیمت تمام شده با افزایش جهشی همراه باشد، اندک است.
3-2- با توجه به چشمانداز فضای کلی سرمایهگذاری و تولید در کشور، پروانههای تولید، روند افزایشی خواهد داشت و طرف عرضه تقویت میشود.
4- در طرف تقاضای مسکن شاهد این روند خواهیم بود:
از یک طرف با توجه به سیاست دولت در زمینه تحریک طرف تقاضا و چشمانداز بهبود درآمد سرانه، به طور نسبی، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، هرچند محدود، بهتر خواهد شد. از طرف دیگر سیاستهای کنترل نقدینگی و بهبود نسبی فضای کسبوکار، تقاضای سوداگری در بخش را در کوتاهمدت، تضعیف میكند.
نتیجهگیری نهایی
«بهبود فضای سیاسی و تثبیت شرایط اقتصادی کمک میکند تا روند کاهشی قیمت مسکن طی چند ماه آینده متوقف و از ماههای پایانی سال به تدریج معاملات مسکن با رونق نسبی مواجه شود. از آنجا که رونق مورد نظر با افزایش تولید و عرضه مواجه است و زمینه و شرایط معاملات سوداگرانه نیز (به دلیل چشمانداز مثبت فضای رونق تولید و سرمایهگذاری در کل اقتصاد) فراهم نمیباشد، روند جهشی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد و در یک سال آینده حرکت به سمت شرایط تعادلی در بازار مسکن را بیشتر شاهد خواهیم بود.»
دنیای اقتصاد
ویدیو مرتبط :
چند روایت از وضع بازار مسکن
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :
ماجرای پیشفروش «نقدی» و «غیرنقدی» در بازار مسکن
طبق اظهارات مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اگرچه اغلب مالکان این روزها قیمت واحدهای مسکونی فروشی خود را بیشتر از ارزش واقعی منطقه اعلام میکنند، اما با این حال مالکانی هم راضی به فروش واحدهای خود با ارزشی برابر با نصف قیمت هستند.
در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی برخی از فروشندگان به دلایل مختلف اقدام به پیشفروش تعدادی از واحدهای در حال ساخت میکنند که معمولا این دسته از مالکان، واحدهای خود را با قیمت پایینتر نسبت به واحدهای نوساز عرضه شده به بازار، به خریداران واگذار میکنند.
در بازار مسکن پیشفروش املاک به دو دسته تقسیم میشود «پیشفروش غیرنقدی» و دیگری پیشفروش «نقدی».
سازنده یا همان مالک در پیشفروش غیر نقدی با در نظر گرفتن قیمت تمام شده هر واحد (میزان هزینه ساخت)، میزان سود حاصل از ساخت را محاسبه میکند و یک مبلغ قطعی را به عنوان قیمت فروش اعلام میکند و نحوه پرداخت این مبلغ از سوی پیش خریدار بدین صورت است که معمولا 20 تا 30 درصد از مبلغ پیشفروش در ابتدای تنظیم سند از سوی خریدار باید پرداخت شود و حدود 60 تا 70 درصد مابقی مبلغ در مدت زمان ساخت و مابقی مبلغ در زمان تحویل واحد به مشتری پرداخت میشود.
اما در پیشفروش نقدی، فروشنده قیمت تمام شده را با در نظر گرفتن هزینه ساخت و سود حاصل، اعلام میكند و در این روش خریدار نمیتواند مانند پیشفروش غیر نقدی، قیمت تعیین شده را به مرور زمان پرداخت کند بلکه کل مبلغ را در همان ابتدای کار با تنظیم قرارداد پیشفروش باید پرداخت كند. البته پیشفروش نقدی محاسنی نیز دارد که بدین شرح است: در این نوع پیشفروش خریدار مجبور نیست طی چند سال مبلغ خرید را بهطور اقساط پرداخت کند و قیمت اعلام شده قابل تغییر نخواهد بود.
در همین حال افرادی که قصد پیشفروش واحد یا واحدهای خود را دارند معمولا متری 100 هزار تا 400 هزار تومان ارزانتر از قیمت هر متر واحدهای نوساز تحویل داده شده به بازار، پیشنهاد میکنند. در حال حاضر یک سازنده در یکی از مناطق غرب تهران در محدوده پونک، 2 واحد 68 متر مربعی را که اکنون در مرحله فونداسیون است به عنوان پیشفروش به بازار فروش معرفی کرده است.
این 2 واحد از کلیه امکانات برخوردار است و تحویل آن طی 26 ماه آینده صورت خواهد گرفت اما نکته قابل توجه قیمت پیشنهادی پیشفروش این واحدها است چراکه فروشنده این واحدها را با قیمت متری 780 هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و محاسبه کل قیمت نشان میدهد که هر یک از این واحدها 53 میلیون و 40 هزار تومان ارزش گذاری شده است این در حالی است که قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان نوساز در محدوده اشرفی اصفهانی بین یک میلیون و 900 هزار تا 2 میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان تعیین میشود و قیمت پیشنهاد شده برای پیشفروش واحد 68 متری تقریبا نصف کمترین قیمت پیشنهادی معمول در منطقه اشرفی اصفهانی است.
البته در رابطه با چگونگی تعیین قیمت واحدهای پیشفروش گزینههای متفاوتی وجود دارد برای مثال ممکن است اعلام قیمتهای ارزان به دلیل این است که واحدها توسط تعاونی ساخته میشود یا اینکه مالک بر حسب نیاز مالی یا بر اساس کیفیت منطقه نرخهای پایین تعیین میکند. همچنین در محدوده آیت الله کاشانی سازندهای یک واحد 100 متری را با قیمت پیشنهادی متری 555 هزار تومان برای پیشفروش اعلام کرده است.
به نظر میرسد در شرایط کنونی پیشفروش نقدی با توجه به قیمت فوقالعاده پایینی که فروشنده نسبت به پیشفروش غیرنقدی در نظر میگیرند، بهصرفهتر است..../تحلیل:عصرایران