«بازار رهن» بهترین کانال تامین مسکن

 

اخبار اقتصادی - «بازار رهن» بهترین کانال تامین مسکن

دسته اول گروه‌هایی هستند که جزو دو تا سه دهک اول قرار دارند و کم‌درآمدترین خانوارهای متقاضی مسکن به حساب می‌آیند.

 

این افراد قدرت پس‌انداز ندارند و در واقع مخاطبان برنامه مسکن‌اجتماعی تعریف می‌شوند. دولت برای این دسته، یارانه‌هایی همچون یارانه‌ اجاره‌بها یا تامین قسمتی از هزینه تامین مسکن را باید پرداخت کند.

دسته دوم خانوارهایی هستند که با دریافت وام خرید مسکن، درآمدشان آنقدر کم است که نمی‌توانند اقساط وام را پرداخت کنند. این گروه مخاطب برنامه مسکن‌حمایتی است و دولت مجبور است به این خانوارها یارانه نرخ سود تسهیلات بپردازد تا اقساط وام برایشان کاهش پیدا کند.

بحثی که وزارت راه‌وشهرسازی در حال حاضر دنبال می‌کند پرداخت یارانه نرخ سود به گروه‌های کم‌درآمد متقاضی وام مسکن است که خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های فاقد مسکن در این ردیف طبقه‌بندی می‌شوند. همچنین خانوارهایی که در مناطق ضعیف‌تر شهری یا بافت‌فرسوده و اسکان غیررسمی سکونت دارند هم می‌توانند در این گروه قرار بگیرند.

بنابراین برای این گروه، دولت برنامه مسکن‌حمایتی را انتخاب کرده است. در این برنامه، مشکل تامین مسکن مخاطبان با وام حل می‌شود و توقع این است که دولت در پروسه پرداخت تسهیلات خرید، کمک‌هایی را به وام‌گیرنده‌ها اختصاص دهد. هدف این برنامه، تشکیل و توسعه بازار رهن در ایران است.

در خیلی از کشورها، برنامه کمک دولت در قالب بازار رهن به اشکال مختلف اجرا می‌شود.
در برخی کشورها، کمک دولت در برنامه وام مسکن به شکل پرداخت کمک هزینه اولیه، انجام می‌شود. مثلا در انگلیس بانک‌ها در ازای پرداخت 70درصد هزینه خرید مسکن در قالب تسهیلات، 30درصد پیش‌قسط نیاز دارند که دولت 20درصد از این پیش‌قسط را متقبل می‌شود و در پایان مدت بازپرداخت اقساط، از وام‌گیرنده مطالبه می‌کند. این اقدام باعث می‌شود متقاضیان فرصت توانمندشدن پیدا کنند.

در ایران، توصیه این است که این رقم به شکل تفاوت سود تسهیلات، پرداخت شود. سود کنونی تسهیلات بانک‌ها حدود 23درصد است و دولت برای حمایت از اقشار متقاضی وام مسکن باید مابه‌التفاوت این نرخ تا نرخ 14درصد را پرداخت کند. محاسبات وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد، برای آنکه اقساط ماهانه وام خرید مسکن در استطاعت وام‌گیرنده‌ها باشد، باید نرخ سود تسهیلات حداکثر 14درصد تعیین شود.

مبنای تشخیص استطاعت بازپرداخت وام مسکن را نیز سهم اقساط از سبد درآمد و هزینه ماهانه خانوارها تعریف کرده‌ایم به این معنی که اقساط وام نباید از 30 تا حداکثر 35درصد بودجه ماهانه خانوارها بیشتر باشد.

بنابراین در شرایط موجود اقتصاد کلان و شاخص‌های اقتصاد مسکن، بهترین سیاست تامین مسکن برای گروه‌های میان‌درآمد و توانمندسازی مردم به شکل پرداخت یارانه سود تسهیلات است.

در این روش، از بازار رهن کمک گرفته می‌شود. حتما کمک‌ها باید در چارچوب نظام بازار رهن باشد.

تجربه سال‌های گذشته و عملکرد دولت‌های قبل نشان می‌دهد شیوه‌های دیگر همچون مسکن‌مهر در 8سال اخیر یا تقسیم کردن زمین‌های دولتی بین افراد که در اوایل انقلاب اجرا شد، موفق نبوده است و در نهایت فضای شهری مطلوبی ایجاد نمی‌کند.
بنابراین تمام راه‌‌هایی که به توانمندسازی مردم برای مالکیت خانه کمک می‌کند باید از کانال بازار رهن بگذرد.

البته در مورد مسکن‌اجتماعی موضوع فرق می‌کند. در این برنامه که برای کم‌درآمدها تعریف شده، چنانچه دولت‌ها بخواهند کمک کنند باید از طریق بانک‌ها، منابع دولت و شهرداری‌ها باشد. در خیلی از کشورها، برنامه مسکن‌اجتماعی به دست شهرداری‌ها و بخش خصوصی اجرا می‌شود و طرح‌‌‌هایی که دولت‌های محلی برای خانه‌سازی‌های ارزان‌قیمت پیاده می‌کنند در نهایت باعث انتفاع اقشار کم‌درآمد فاقد مسکن می‌شود.

در مقطع فعلی، این پرسش ممکن است مطرح شود که با بضاعت مالی و محدودیت‌های اعتباری، چگونه می‌توان ابزارهای برنامه‌های تعریف شده را مهیا کرد؟

یک پاسخ می‌تواند این باشد که مقیاس اجرای برنامه‌ها تا حد امکان کاهش یابد تا با منابع موجود سازگاری پیدا کند و قابلیت اجرایی شدن بیابد.

اما چنانچه برنامه‌های ضروری به هر دلیل به تعویق بیفتد، انباشت تقاضا در سال‌های آینده، مشکلات بیشتری را به وجود می‌آورد.

آنچه مسلم است اینکه در حال حاضر مشکل مسکن در کشور در حد بحران آب نیست، اما همین وضعیت فعلی باید بهبود پیدا کند.

حداقل نیاز موجود در بازار مسکن، ورود تقاضای جدید ناشی از ازدواج‌های سالانه است که باید دولت و سیستم بانکی لااقل شرایط تامین مسکن معادل زوج‌های جدید را فراهم کنند. آمارها نشان می‌دهد سالانه 800 هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که در نتیجه باید 800 هزار واحدمسکونی ارزان‌ قیمت جدید نیز به بازار عرضه شود.

در بازار مسکن چند صد هزار واحد مسکونی اضافه در قالب خانه‌ خالی وجود دارد، اما این واحدها چون در استطاعت متقاضیان اقشار هدف نیستند، مناسب تقاضا به حساب نمی‌آیند.

نکته مهمی که باید مدنظر دولتمردان در باب نیاز مسکن قرار گیرد، تغییر شرایط مالی متقاضیان در طول زمان است به این معنی که اگر در حال حاضر برای گروه‌هایی که مخاطب وام خرید مسکن هستند و می‌توانند با کمک حمایتی در قالب یارانه نرخ سود، توانمند شده و صاحب‌خانه شوند، اقدام عملیاتی صورت نگیرد، با گذشت زمان و تورم در بخش مسکن و اقتصاد، این گروه به تدریج به سطح اقشار ضعیف‌تر جامعه منتقل می‌شوند و در این صورت، مخاطبان برنامه مسکن‌اجتماعی بیشتر خواهد شد.

در مسکن‌اجتماعی قطعا سرانه کمک دولتی بالاتر از مسکن‌حمایتی خواهد بود.

به گزارش دنیای اقتصادی، البته در حال حاضر به دلیل آنکه عمده متقاضیان فاقد مسکن در ردیف برنامه مسکن‌حمایتی قرار می‌گیرند، سرجمع کمک دولت در قالب مسکن‌اجتماعی کمتر از مسکن‌حمایتی خواهد بود.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

بازار اجاره به «دقیقه 90» رسید / نرخ جدید رهن و اجاره مسکن در تهران

بازار اجاره به «دقیقه 90» رسید / نرخ جدید رهن و اجاره مسکن در تهران

طبق گفته برخی از مشاوران املاک در محله‌های مختلف تهران، امسال هیچ مستاجری در دقیقه نود به بازار رهن و اجاره مراجعه نکرده است چراکه مالکان چنین اجازه‌ای را به مستاجران نداده‌اند!

در حال حاضر نرخ‌های اجاره پیشنهادی همچنان به قوت خود باقی است و کمترین کاهشی روی نداده است و فعالان بازار مسکن معتقدند که معمولا افت اجاره بها بین یک تا دو ماه آینده صورت می‌گیرد.

عده‌ای از بنگاهداران مسکن به «دنیای اقتصاد» اظهار کردند: به طور کلی حجم متقاضیان در بازار رهن و اجاره در دو هفته آخر شهریور ماه بر اساس شواهد تغییری نکرده است به همین خاطر معامله‌ای در لحظه آخر فصل تابستان انجام نشده است.

افت نرخ‌های اجاره در اواسط پاییز
مشاور املاکی در بلوار فردوس درباره اولین کاهش پاییزی نرخ‌های اجاره تاکید کرد: از اواسط پاییز متقاضیان در بازار اجاره مسکن می‌توانند منتظر افت اجاره بها باشند، هرچند این کاهش به میزان جزئی باشد.

وی در ادامه گفت: اکنون تعداد فایل‌های رهن با حجم فایل‌های رهن و اجاره برابر است، اما اکثر مستاجران به دنبال واحدهایی با شرایط رهن و اجاره هستند.

ریزش نرخ‌های کاذب اجاره
علاوه براین در حوالی میدان منیریه یکی از فعالان بازار مسکن خاطر نشان کرد: طی چند هفته گذشته اگر اجاره بهای واحدی به خواسته موجر با افت مواجه شده باشد به طور یقین بخشی از نرخ کاذب آن اجاره بها کاهش یافته است.

وی در ادامه این مطلب، تصریح کرد: این ترفندی است که امروزه بیشتر مالکان به کار می‌گیرند و مستاجران در مواجهه با این وضعیت خوشحال نباشند که تخفیف گرفته‌اند یا نرخ‌های اجاره شکسته شده بلکه تنها مبلغ کاذبی که مالک برای روز مبادا به عنوان کاهش در نظر گرفته بود را از اجاره بها کسر کرده است.

این فعال بازار مسکن همچنین اعلام کرد: در محدوده فعالیت‌شان میزان فایل‌های رهن و اجاره بیش از فایل‌های رهنی است، اما متقاضیان این دسته از فایل‌ها بیشتر از رهن و اجاره است.

وی آبان ماه را به عنوان موعد ریزش بخشی از نرخ‌های واقعی اجاره معرفی کرد.

تعطیلی 3 ماهه بازار اجاره
برخی از بنگاهداران املاک هم 3 ماهه تابستان امسال را نسبت به سال‌های قبل از لحاظ تعداد معاملات، ضعیف‌ترین سال عنوان می‌کنند. آنها معتقدند که در این فرصت 3 ماهه برای جابه جایی هیچ اتفاقی روی نداده است چه برسد به اینکه در این چند هفته اخیر بر میزان معاملات و تعداد مستاجران افزوده شده باشد.

یکی از بنگاهداران املاک در خیابان سرباز به «دنیای اقتصاد» گفت: الان چند هفته‌ای است که حتی یک متقاضی به بنگاه مراجعه نکرده است و این اوضاع فقط مختص هفته‌های آخر شهریور نیست بلکه از ابتدای تابستان وضعیت این چنین بوده است و این مساله به دلیل نرخ‌های نجومی اجاره است.

وی امید دارد که در یک تا 2 ماه آینده وضعیت اجاره بها منصفانه‌تر شود.

دنیای اقتصاد