اخبار
2 دقیقه پیش | عکس: استهلال ماه مبارک رمضانهمزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ... |
2 دقیقه پیش | تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریموزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که میتواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام میشود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ... |
انجماد در بازار اجاره
بازار اجاره مسکن در پاییز امسال، با ثبت رکورد بیشترین افت ماهانه اجارهبها از ابتدای سال 92 تاکنون، به نفع اجارهنشینها تغییر وضعیت داد. متوسط مبالغ اجاره آپارتمان در تهران در مهرماه 3 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت و هماکنون نرخها در اجارهنامههای سررسید شده و همچنین قراردادهای جدید اجاره، حدود 10 درصد بیشتر از سال 93 تعیین میشود که کمتر از تورم است. در بنگاههای املاک حجم زیاد فایل اجاره، حق انتخاب مستاجران را افزایش داده و موجران نیز از «تمدید» استقبال میکنند.
نوسانات غیرتورمی اجارهبهای مسکن طی نیمه اول امسال در تهران، با ورود بازار اجاره به سومین فصل سال، در جهت کاهشی تشدید شد و رکورد بیشترین افت ماهانه هزینه اجارهنشینی از ابتدای سال 92 تا کنون، در مهرماه 94 به ثبت رسید.
گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار اجاره حاکی است معاملات پاییزی موجر و مستاجر در شهر تهران، با 5 نوع تغییر فصلی هم نسبت به تابستان و هم در مقایسه با سال گذشته همین موقع، مواجه شده و در جریان است. میانگین اجارهبها در اجارهنامههایی که مهرماه امسال توسط بنگاههای املاک شهر تهران صادر شد، مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، 3 درصد ارزانتر از شهریورماه تعیین شده که این میزان افت ماهانه اجارهبها در 30 ماه اخیر (دو سال و نیم گذشته) بیسابقه بوده است. در ماههای نیمهاول امسال، متوسط اجارهبهای مسکن در هر ماه بین یک تا 3 درصد در جهت افزایش، در نوسان بود اما ماه گذشته، شیب مثبت، حالت منفی گرفت.
صرفنظر از تغییرات ماهانه اجارهبهای مسکن، متوسط مبالغ اجاره واحدهای مسکونی تهران نسبت به سال گذشته فقط 11 درصد افزایش یافته که با توجه به رشد قیمت سایر کالاها و خدمات (تورم)، مشخص میشود که مالکان برای محاسبه بهای اجاره آپارتمانهای خود به افزایش در حد تورم، رضایت دادهاند. این در حالی است که سالهای قبل، اجارهبها به مراتب بالاتر از تورم، تعیین میشد.
در بازار اجاره با توجه به اعتبار یکساله قراردادها، تغییرات سالانه یا همان نقطهبهنقطه (میزان افزایش یا کاهش اجارهبها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) ملاک عمل است. به این ترتیب، با توجه به نرخهای رشد نقطه به نقطه اجارهبها در 7 ماه اخیر، امسال رشد هزینه اجارهنشینهای ساکن تهران حول و حوش نرخ تورم نقطهای بوده است. در مهر 94 میانگین اجارهبها 9/ 10 درصد نسبت به مهر93 افزایش پیدا کرد در حالیکه تورم عمومی نقطهبهنقطه نیز در همین ماه، 8/ 10 درصد شد. از طرفی ابعاد معاملات اجاره در اولین ماه پاییز در مقایسه با ماههای تابستان، 21 درصد کوچکتر شده که این انقباض عمدتا ناشی از کمشدن تقاضای اجاره در نیمه دوم سال، تحتتاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقال میتواند باشد.
محاسبه متفاوت مبلغ رهن کامل نیز سومین تغییر بازار اجاره در پاییز94 است؛ در حال حاضر رهن آپارتمانهای متراژ کوچک متری 750 تا حداکثر 900 هزار تومان و آپارتمانهای بالای 100 مترمربع، متری یک میلیون تومان از سوی موجران نرخگذاری میشود که این اختلاف، به توان مستاجران متقاضی واحدهای بزرگتر برمیگردد. آرامش نسبی بازار اجاره مسکن، گذشته از تاثیرپذیری از عواملی همچون ثبات قیمت مسکن، کنترل تورم و برخی پارامترهای بیرونی این بازار، طی یکی، دو ماه اخیر مدیون دو عامل نسبتا جدید شامل «تمدید اجارهنامههای 93» و «افزایش فایل اجاره واحدهای نوساز» بوده است. آنطور که دلالان بازار اجاره میگویند، فروش نرفتن واحدهای مسکونی سازندهها و در نتیجه افزایش فایل اجاره در بنگاهها، ریسک عدم تمدید با مستاجر قبلی را برای موجران کنونی افزایش داده و همین موضوع به سازش برسر افزایش متعادل اجارهبها در اجارهنامههای 94 شده است. هماکنون متوسط اجارهبهای ماهانه مسکن در تهران (بدون دریافت پول پیش) مترمربعی 23هزار و 300 تومان است.
دلیل آرامش اجاره بها به روایت بازار
مستاجران در 7 ماه نخست سال 94 بازار آرام و کم نوسانی را تجربه کردند. نرخ رشد اجاره بها طی ماههای اخیر همسو با تحولات نرخ تورم عمومی کشور از روند کاهشی برخوردار بوده است. بررسی روند تحولات اجاره بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر «تاثیرپذیری مستقیم» آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. طی ماههای اخیر اجاره بها به دلیل ارتباط مستقیم با تقاضای مصرفی مسکن و سطح درآمد مستاجران و التزام به قراردادهای اجاره و فقدان تقاضای سفتهبازی در این بخش رشد شدیدی نداشته است.
گزارش بانک مرکزی از روند بازار اجاره بها در مهرماه سال 1394 نشان میدهد شاخص کرایه مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، به ترتیب 0 / 11 و 4 / 12 درصد رشد داشته است.
ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بازار اجاره در 7 ماه اول سال جاری به دلیل رکود معاملات مسکن، کاهش تعداد مستاجران و افزایش تمدید قراردادهای اجاره نسبت به مدت مشابه سال قبل آرام بوده است. گروهی از مشاوران املاک بخش مرکزی شهر تهران با بیان اینکه تنوع فایل در بازار اجاره امسال بسیار بالا بوده اما تقاضا کاهش داشته است، معتقدند: به دلیل رکود معاملاتی بسیاری از فروشندگان برای کاهش ضرر، فایلهای فروش را به فایلهای اجاره منتقل کردهاند، به گونهای که بهعنوان مثال در محدوده مرکزی شهر تهران تعداد فایلهای اجاره پنج برابر متقاضیان اجاره بوده است.
به گفته دلالان ملک بیشتر قراردادهای اجاره در تابستان و دو ماه ابتدایی پائیز امسال تمدید قراردادهای سال گذشته بوده است و مالکان با افزایش کمتر از 10 درصد حاضر به تمدید قراردادهای سال گذشته خود شدهاند. افزایش «تمدید» قراردادهای اجاره نسبت به سال گذشته موضوعی است که در تمامی مناطق تهران صادق است.
به گفته تعدادی از مشاوران املاک در منطقه شرق پایتخت دلیل اصلی افزایش اندک اجاره بها برخی از مشکلات حل نشده در حوزه مسکن است. مالکان به دلیل کاهش تعداد مستاجران نگران هستند در صورت تمدید نکردن قراردادهای خود مجبور شوند چند ماه املاک خود را برای یافتن مستاجر مناسب خالی نگه دارند بنابراین امسال بیشتر موجران با مستاجران خود کنار آمده و حدود 60 درصد قراردادهای اجاره، تمدید شده است.
رهن کامل در بازار نوسازها
در غرب تهران نیز نرخ اجارهبها به دلیل کاهش تعداد مستاجر رشد چندانی نداشته است. برخی از مستاجران که دیگر توان رشد قیمتها در بازار اجاره تهران را نداشتهاند به مناطق حاشیهای غرب تهران کوچ کردهاند. در این محدوده پایتخت نیز با وجود آنکه فصل اصلی جابهجاییها به اتمام رسیده است هنوز فایلهای اجاره زیادی در دفاتر مشاور املاک وجود دارد. به گفته برخی از مشاوران املاک در مناطق غرب و شمال غرب موجران از ترس خالی ماندن املاک خود حتی مشابه نرخ اجاره سال قبل قراردادهای خود را تمدید کردهاند.
هر چند گروهی دیگر از فعالان بازار اجاره با این دیدگاه کاملا مخالف و معتقد هستند نرخ اجاره در ماه نخست تابستان امسال افزایش چشمگیری داشت اما مالکان به مرور زمان مجبور به کاهش اجاره بها شدند و در برخی نقاط پرطرفدار اجاره بها تا 15 درصد نیز رشد داشته است. از دیدگاه مشاوران املاک دلیل افزایش فایلهای اجاره در تابستان امسال ادامه یافتن رکود معاملات خرید مسکن بوده که بسیاری از مالکان و سازندگانی که با مشکل مالی روبهرو بودند را مجبور کرده خانههای نوساز خود را از فایل فروش به اجاره منتقل کنند، اما در جنوب شهر تهران بازار اجاره با رونق همراه بوده است.
نبض اجاره در دست مستاجران
به گزارش «دنیای اقتصاد» امسال نیز مانند سالهای گذشته تقاضای رهن از سوی مستاجران بیشتر بوده و بیشتر موجران نیز گرایش به دریافت اجاره بهای بالاتر داشتهاند. به گفته فعالان بازار اجاره در سال 94 به دلیل کاهش نرخ سود بانکی برخی مالکان تمایل به افزایش اجاره بها داشته اما دو گروه از مالکان، متقاضی واگذاری املاک خود از طریق رهن بودند. بیشتر فایلهای رهن متعلق به واحدهای نوسازی بوده که سازندگان آنها با کمبود نقدینگی روبهرو شدند یا خریدارانی که بیش از نقدینگی خود خرید کرده و برای جبران مابهالتفاوت هزینه مسکن مجبور به رهن آپارتمان خود شدهاند. به گفته گروهی از فعالان بازار اجاره در سال 94 مستاجران در این بازار برش بیشتری داشته و مالکان مجبور بودهاند براساس تقاضای آنها میزان رهن و اجاره را تغییر دهند و مالکانی که در برابر خواست مستاجران مقاومت میکردند، هنوز فایلهای اجاره خود را نتوانستند عرضه کنند.
اخباراقتصادی - دنیای اقتصاد
ویدیو مرتبط :
بازار مسکن و افزایش رقم اجاره منزل تا 12 درصد در تابستان 96
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :
برنامه كنترل بازار اجاره مسكن
مشاور وزیر مسكن با اشاره به اینكه در شهر تهران بخش قابل توجهی از واحدهای خالی بیش از یك سال به همین شكل نگهداری می شود، اعلام كرد كه این اقدام نشان از انگیزه احتكار در برخی مناطق خاص پایتخت دارد.
به فاصله چند روز از اعلام رسانه ای نابسامانی قیمت در بازار اجاره مسكن در شهر تهران، خبر رسیده وزارت مسكن طرح ساماندهی بازار اجاره - كه هدف آن افزایش هزینه سوداگری در بازار مسكن است - را به صورت ویژه در دستور كار قرار داده است. این طرح كه در ۵ محور دنبال می شود در گام اول طرف عرضه را در بازار مسكن تقویت می كند؛ به طوری كه تا پایان تابستان امسال ۱۰ هزار واحد مسكونی در تهران افتتاح می شود، در گام دوم سرعت تكمیل واحدهای نیمه تمام را با پرداخت تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی افزایش می دهد، در گام سوم معاملات اجاره را رهگیری می كند، در گام چهارم به شناسایی خانه های خالی توسط بانك های اطلاعاتی و مردم منجر خواهد شد و سرانجام در گام آخر قرار است به اخذ مالیات و جریمه (براساس قانون تعزیرات) از محتكران ملك ختم شود.
● ریشه تورم اجاره بها شناسایی شد
مهندس هادی عباسی، مشاور وزیر مسكن و مسوول پیگیری «پروژه های ویژه» در وزارت مسكن درباره جزئیات این طرح به دنیای اقتصاد گفت: در بررسی هایی كه اخیرا انجام داده ایم مشخص شده، ریشه اصلی «تورم اجاره بها» به احتكار واحد مسكونی توسط یك گروه از فعالان بازار مسكن مربوط می شود كه این افراد مالكان ساختمان های چندین واحدی هستند كه به امید گران شدن مسكن از فروش آنها امتناع می كنند همچنین گروه دیگر نیز سازنده هایی هستند كه به دلیل فقر مالی، توان تكمیل واحدهای در حال ساخت را ندارند كه این افراد نیز ناخواسته در تحریك اجاره بها نقش دارند.
● ۱۲۰ هزار خانه خالی در تهران
مشاور وزیر مسكن افزود: نتایج تحقیق میدانی كه تعدادی از مدیران شهری تهران انجام داده اند نشان می دهد از ۲ میلیون واحد مسكونی موجود در تهران، ۱۲۰ تا ۱۵۰ هزار واحد مسكونی، خالی از سكنه است كه با توجه به نیاز شدید بازار مسكن به عرضه واحدهای اجاره ای، این حجم خانه خالی غیرطبیعی است. ضمن اینكه خالی بودن ۶ درصد از املاك مسكونی در تهران در مقایسه با نرم جهانی شاخص خانه های خالی كه ۴ درصد است، حاكی از احتكار حتمی مسكن در تهران است.
عباسی با اشاره به اینكه برخی راهكارهای در نظر گرفته شده در طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن، از روی تجربه برخی كشورها تدوین شده، گفت: در شرایط طبیعی، سهم عمده ای از واحدهای خالی در یك شهر یا كشور معمولا در دوره ۶ ماهه فروخته می شود یا اینكه اجاره داده می شود و واحدهای خالی جدید جایگزین می شود، اما در شهر تهران بخش قابل توجهی از واحدهای خالی بیش از یك سال به همین شكل نگهداری می شود كه این اقدام نشان از انگیزه احتكار در برخی مناطق خاص پایتخت است.
● سامانه پیام گیر برای اعلام خانه های خالی
عباسی مشاور وزیر مسكن درباره نحوه شناسایی خانه های خالی در تهران گفت: علاوه بر اینكه از طریق بانك های اطلاعاتی مختلف، ردیابی احتكار ملك انجام می شود، در وزارت مسكن نیز سامانه ای برای دریافت پیام های تلفنی مردم در نظر گرفته می شود كه از این طریق ساكنان محله های مختلف شهر می توانند مشخصات واحدهایی كه خالی از سكنه است را اعلام كنند.
وی افزود: تجربه جهانی نشان داده كشورها در شرایطی كه اجاره بها در آنها به موازات رشد تعداد خانه های خالی افزایش پیدا می كند، مسوولان برای ایجاد تعادل در بازار مسكن، از ابزار مالیاتی استفاده می كنند. وی افزود: از آنجا كه مسكن كالای مصرفی بادوام است و نباید احتكار شود و همچنین با توجه به اینكه بازار اجاره در تهران از اهمیت بالایی برخوردار است، در طرح جدید دولت، اشخاصی كه دارای بیش از یك واحد مسكونی خالی هستند به استناد ماده ۴ قانون تعزیرات مشمول احتكار شده و برخورد قانونی با آنها خواهد شد.
● برخورد تعزیراتی با محتكران مسكن
مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن تصریح كرد: براساس طرح ساماندهی بازار اجاره، مالكانی كه دارای بیش از یك واحد مسكونی خالی در تهران هستند، محتكر محسوب می شوند و قرار است پس از شناسایی این افراد طبق قانون تعزیرات با آنها برخورد شود. همچنین خانه های خالی افراد در كلان شهرها و مراكز استان ها نیز مشمول عوارض و مالیات سنگین خواهد شد. عباسی همچنین گفت: به موجب بخش دیگری از این طرح كه هم اكنون در تهران حالت اجرایی به خود گرفته، با هماهنگی سیستم بانكی مقرر شده است تسهیلات مسكن مهر به ساختمان های نیمه كاره در تهران پرداخت شود و در ازای آن از سازنده ها مهلت گرفته شود كه در كمترین زمان ممكن واحدها را تحویل متقاضیان واجد شرایط بدهند.
● رهگیری معاملات اجاره
از دو سال پیش بازار خرید و فروش مسكن در كنترل دولت قرار گرفت و وزارت بازرگانی با راه اندازی سامانه رهگیری، كلیه بنگاه های املاك را موظف كرد هر نوع قرارداد خرید و فروش ملك را در این سامانه ثبت كنند تا میزان قیمت، مصرفی یا سرمایه ای بودن خاصیت قرارداد و كلیه مواردی كه می تواند تسلط بر بازار را برای دولت راحت كند، در دسترس قرار بگیرد.
این در حالی است كه به موجب طرح ساماندهی بازار اجاره، راه اندازی سامانه ای مشابه سامانه رهگیری معاملات مسكن، برای معاملات اجاره ای در دستور كار قرار گرفته و در چند منطقه تهران -از جمله منطقه ۶- بزودی اجرا می شود كه بر مبنای آن مشاوران املاك موظف می شوند قراردادهای اجاره را از طریق فرم واحد كه از سامانه به صورت پرینت قابل دریافت است، تنظیم كنند.
عباسی مشاور وزیر مسكن در این باره گفت: با مشاركت سه وزارتخانه مسكن، بازرگانی و دادگستری، بانك اطلاعات واحدهای اجاره ای راه اندازی می شود كه از طریق آن حجم تقاضای اجاره مسكن در هر منطقه از تهران و همچنین میزان اجاره بها و تعداد واحدهایی كه در نوبت اجاره قرار دارند، برای دولت مشخص شود.
وی افزود: طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن و مراحلی كه برای اجرای آن در نظر گرفته شده كمك خواهد كرد هزینه سوداگری افزایش پیدا می كند و عوامل تحریك قیمت ها نیز از بازار حذف شود. مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن پیش بینی كرد: با آغاز اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن، عوامل سوداگری از بازار اجاره خارج خواهند شد.
● احكام «احتكار» در قانون تعزیرات
به گزارش دنیای اقتصاد، ماده ۴ از قانون تعزیرات حكومتی احتكار را به این صورت تعریف كرده است: احتكار عبارت است از نگهداری كالا به صورت عمده با تشخیص مرجع ذیصلاح و امتناع از عرضه آن به قصد گرانفروشی یا اضرار به جامعه پس از اعلام ضرورت عرضه توسط دولت.
تعزیرات احتكار به شرح زیر است:
مرتبه اول: الزام به فروش كالا و اخذ جریمه معادل ۱۰ درصد ارزش كالا؛
مرتبه دوم: فروش كالا توسط دولت و اخذ جریمه از ۲۰ تا ۱۰۰ درصد ارزش كالا؛
مرتبه سوم: فروش كالا توسط دولت، اخذ جریمه از یك تا سه برابر ارزش كالا، قطع تمام یا قسمتی از سهمیه و خدمات دولتی تا ۶ ماه و نصب پارچه در محل واحد به عنوان محتكر؛
مرتبه چهارم: علاوه بر مجازات مرتبه سوم، لغو پروانه واحد و معرفی از طریق رسانه های گروهی به عنوان محتكر.
● افتتاح ۱۰ هزار واحد مسكونی در تهران تا پایان تابستان
به گفته هادی عباسی، مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن، این وزارتخانه دو راهبرد برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در برنامه كاری خود دارد.
راهبرد اول افزایش عرضه مسكن از طریق كاهش هزینه تولید با تخصیص زمین رایگان، وام قرض الحسنه و كاهش هزینه پروانه ساختمانی است. همچنین به صورت ویژه در استان تهران طی سه ماه آینده ۱۰ هزار واحد مسكونی مهر به بازار عرضه خواهد شد كه این روند تا پایان سال ادامه می یابد. از سوی دیگر كلیه افرادی كه در شهر تهران دارای واحد نیمه تمام می باشند در صورتی كه واجد شرایط مسكن مهر باشند (ساكن تهران، متاهل، فاقد ملك مسكونی و از امكانات دولتی استفاده نكرده باشند)، می توانند از تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جهت تكمیل این واحدهای مسكونی با معرفی سازمان مسكن و شهرسازی استان تهران به بانك مسكن استفاده كنند. راهبرد دوم وزارت مسكن كاهش تقاضای سوداگرانه از طریق ساماندهی بازار و افزایش هزینه سوداگری خصوصا در بازار اجاره است...../تحلیل:دنیای اقتصاد