اخبار


2 دقیقه پیش

عکس: استهلال ماه مبارک رمضان

همزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ...
2 دقیقه پیش

تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریم

وزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که می‌تواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام می‌شود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ...

افق بازار مسکن در نیمه دوم92



اجاره‌بها در تهران ,بازار طلا و ارز, وام خرید مسكن


افق بازار مسکن در نیمه دوم92

یافته‌های جدید درباره بروز «ركود و افت‌قیمت» در بازار مسكن حاكی است: آثار انتخابات خرداد و شهریور–ریاست‌جمهوری و شهرداری‌ تهران- بیشترین نقش را در ایجاد فضای حاكم بر این بازار داشته است.

معاون بازرسی اتحادیه املاك تهران با اعلام رقم‌واقعی رشد اجاره‌بها در تهران در دو تابستان ‌91 و 92، می‌گوید: اسناد مربوط به كاهش قیمت مسكن در هفته‌های اخیر، حتی در گران‌ترین نقطه پایتخت به اندازه متری سه‌میلیون تومان، موجود است.وی با تشریح پیشنهاد «بازار» به «وزیر» برای بازار‌اجاره و هشدارهای مربوط به وام‌خرید، تاثیر ریزش سكه بر قیمت مسكن را بررسی كرده است.


چشم‌انداز قیمت‌مسكن در نیمه‌دوم
 افت شدید ‌قیمت در گران‌ترین مناطق تهران؛ سعادت‌آباد متری سه میلیون تومان ریزش کرد
 تاثیر نزول قیمت‌ها در بازار ارز و سکه برقیمت مسکن


  پیشنهاد بازار به وزیر برای «برنامه كارآمد اجاره‌بها»

 پایان موج افزایش قیمت مسكن در دو ماه اخیر را تعدادی از كارشناسان اقتصادی به سرریزشدن آستانه تحمل‌ بازار تقاضا و عدم كشش بیش‌از حد منحنی قیمت مسکن، تعبیر كردند، اما آنچه هم‌اكنون در داخل بازار مسكن درباره تغییر مسیر قیمت‌ها مطرح است حكایت از تاثیر عوامل ناگفته از جمله دو انتخابات پی‌درپی ماه‌های اخیر دارد.

 


معاون بازرسی اتحادیه املاك تهران با تایید بازگشت قیمت و طولانی‌شدن ركود در معاملات می‌گوید: انتخابات ریاست‌جمهوری و بلافاصله بعداز آن رقابت برای انتخاب شهردار تهران، انگیزه رشد بیشتر قیمت را از بازار مسكن تهران گرفت.


حسام عقبایی با اعلام نرخ واقعی افزایش اجاره‌بها در تهران طی تابستان سال گذشته، وضع فعلی بازار اجاره را بهتر از سال قبل توصیف می‌كند و معتقد است: سرعت افت قیمت آپارتمان‌های تهران در هفته‌های اخیر قابل‌توجه بوده و به نقطه تعادل رسیده است و حتی درصورت ورود نقدینگی آزادشده از بازار طلا و ارز به سمت مسكن، قیمت در كوتاه‌مدت تغییر نخواهد كرد.


متن گفت‌وگو با وی را در زیر بخوانید:
***
 مطابق اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسكن و شواهد بازار، قیمت مسكن تقریبا از چند هفته بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، رو به كاهش گذاشت. به نظر شما علت این اتفاق چیست و آیا افت قیمت مسكن ادامه خواهد داشت؟
تحلیل اینكه چه اتفاقی افتاد كه بازار مسكن به سمت كاهش و ركود آمد، كمی پیچیده است. در سه ماه پایانی سال 91 و خصوصا در بهمن‌ماه، بازار با اوج افزایش كاذب قیمت چه در بخش كلنگی و چه در بخش آپارتمان‌سازی روبه‌رو شد و بی‌ثباتی در اقتصاد موجب جهش نابهنگام و بیش ‌از معمول قیمت مسكن خصوصا در ابرشهری همچون تهران و سایر كلان‌شهرها شد.


در حقیقت پارسال، رگه‌های موج رونق معاملات مسكن تقریبا از مرداد شكل گرفت و در دی و بهمن به جهش نامتعارف هم حجمی و هم قیمتی مبدل شد.


من خاطرم هست آن زمان همه كارشناسان مسكن پیش‌بینی می‌كردند در آستانه انتخابات یعنی در سه ماه اول سال92 بازار به یك ركود قیمت و به ثبات خواهد رسید، اما كسی به «كاهش قیمت» در سال92 فكر نمی‌كرد.


ما در نیمه اول سال‌جاری خیلی كاهش قیمت نداشتیم و خیلی‌ از افرادی كه در حوزه مصرف یا سرمایه‌گذاری در بازار مسكن فعال بودند، منتظر بودند ببینند رویكردها و سیاست‌های اقتصادی دولت و حتی شهرداری در حوزه مسكن چه خواهد بود.


امسال بازار مسكن شاهد پایان دوره شهرداری و شورای شهر بود و سیاست‌های شهرداری در حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت حالت ایستایی داشت كه یكی از عوامل اثرگذار بر كنترل قیمت مسكن در ماه‌های اخیر می‌تواند همین موضوع باشد.

 

بالاخره بسازوبفروشی كه سال گذشته فرضا با 100 میلیون تومان هزینه توانسته پروانه و تراكم از شهرداری اخذ كند اگر امسال هزینه جواز شهرداری ساخت جدید برای او 200 میلیون تومان می‌شد، قیمت فروش ساختمانی را كه پارسال ساخته و الان آماده فروش است بلافاصله افزایش می‌داد، اما شهردار تهران به علت اینكه كاندیدای ریاست جمهوری بود، باعث شد سیاست‌های شهرداری برای دوره‌ای دستخوش تغییر نشود و در ماه‌های اخیر نیز كاندیداتوری وی برای شهرداری باز مزید بر علت شد. من الان بیش از 10 سال است كه در شورایاری محلات تهران هستم و به تاثیر مقررات شهری در قیمت مسكن واقف هستم.


بنابراین با این مقدمه اگر برگردیم به سوال اصلی شما، می‌بینیم كه ماحصل تغییر دولت و تغییر مدیریت شهری، بر تحولات 6 ماه اخیر بازار مسكن  اثرگذار بود و منجر به ركود و ایستایی در خرید و فروش مسكن شد.


اما برخی معتقدند انتظار عمومی از تغییر شرایط بازار به واسطه تغییر دولت، ركود ماه‌های اخیر را رقم زده است.


این فاكتور هم دخیل بوده است. همه با این پرسش روبه‌رو بودند كه با ورود دولت جدید به عرصه سیاست، چه اتفاقی در اقتصاد كشور خواهد افتاد. حتی خیلی‌ها احتمال افزایش قیمت می‌دادند. اما بخشی از متقاضیان هم پیش‌ از انتخابات خریدشان را انجام دادند.
ولی قبل از انتخابات حجم معاملات خیلی ناچیز گزارش شد و در واقع ركود فعلی از ابتدای92 برقرار بود.


منظورم از قبل از انتخابات، قبل از شروع سال 92 است، یعنی در زمستان 91. در دی و بهمن پارسال حجم معاملات ركورد عجیبی زد. مردم در پایان سال 91 به دلیل نگرانی از ادامه تورم شدید در اقتصاد، وارد بازار خرید شدند و خرید كردند.


اما این به مفهوم آن نیست كه تا الان همه مردم معاملات‌شان را انجام دادند؛ بلكه منظور این است كه موج معاملات ملك مسكونی در پایان سال گذشته آمد و سپس از بازار خارج شد. نه اینكه بازار مصرفی الان تعطیل شده است، اما حجم پایین است.


الان فضای بازار مسكن با استقرار دولت یازدهم و اعلام نیم‌بند برنامه‌های اقتصادی، چگونه است؟ آیا می‌توان انتظار بازگشت رونق پس‌از ركود انتخاباتی را داشت؟
سبد برنامه‌های دولت جدید در بخش مسكن هنوز توسط آقای آخوندی درست تبیین و رونمایی نشده است، اما  با توجه به وعده اعتدال‌گرایی كه قرار است در دولت وجود داشته باشد و آرامش بی‌سابقه‌ای كه در بازارهای ملتهب اقتصادی هم‌اكنون برقرار شده،  در این فضا، یك آرامش به بازار مسكن داده شده و تنش‌زدایی‌های سیاسی در هفته‌های اخیر و عقب‌نشینی از تحریم، به اندازه قابل‌توجهی در بازار مسكن اثر گذاشته است.


در زمان جنگ، دولت برای تسكین روحی مردم، به نانوایی‌ها می‌گفت كیسه‌های آرد را جلوی نانوایی به مردم نشان دهند تا شائبه قحطی و كمبود مواد غذایی كه از طرف بیگانگان مطرح می‌شد خنثی شود چون آن زمان مردم از ترس كمبود غذا، 50 تا 50 تا نان می‌خریدند و بخش زیادی از آن كپك زده می‌شد و دور می‌ریختند. آن تجربه، الان به شیوه‌ای دیگر توسط دولت یازدهم در حال اجرا است و مسوولان جدید سعی دارند به بازار، آرامش و ثبات را تفهیم كنند كه خوشبختانه در یكی دو ماه اخیر، جواب داده است.


همین رویكرد اخیر وزیر جدید راه‌وشهرسازی در خصوص تعامل سیستم بانكی با خریداران مسكن و حذف نگرش دولت قبل به وام خرید، بازار را به واكنش انداخته است.


الان بخشی از متقاضیان خرید در انتظار بیرون آمدن بسته بانكی مدنظر وزیر راه‌وشهرسازی در خصوص نحوه پرداخت وام خرید مسكن هستند.


احتمال اینكه با پرداخت وام خرید مسكن، قیمت‌ها به شیب افزایشی برگردد، وجود دارد؟
البته در سال 86، سیاست پرداخت وام خرید مسكن تاحدودی در به هم ‌ریختن قیمت‌ها نقش بازی كرد. آن زمان اصل موضوع پرداخت وام خرید مسكن، محل اشكال نبود بلكه شیوه‌ای كه بانك‌ها بی‌محابا و بدون نظارت و بدون محدودیت به هر متقاضی، تسهیلات خرید پرداخت می‌كردند مشكل‌ساز شد.

بعضی‌ها با این تسهیلات دلالی مسكن می‌كردند.


یعنی دولت باید در پرداخت وام خرید مسكن، احتیاط كند؟
باید به گونه‌ای این تسهیلات پرداخت شود كه ماجرای سال 86 تكرار نشود.


من موافق 100 درصد پرداخت وام خرید مسكن هستم حتی وام‌های كلان و تامین‌كننده قدرت خرید تا 90درصد قیمت مسكن.


اما مدل پرداخت با ضوابط باید باشد و فضای كاملا نظارتی در آن حاكم باشد.


ما در سال 86 داشتیم كسانی را كه صاحب‌خانه بودند و به نام همسر یا فرزند خود، از بانك تسهیلات كلان خرید مسكن می‌گرفتند و با خرید ملك دوم یا بیشتر، دلالی و خریدوفروش مدام آپارتمان را در بازار گسترش دادند. كسانی را داشتیم كه با وام خرید مسكن، پیش‌خرید‌های گسترده در بازار را دامن زدند چون سود قیمت ناشی از فروش آپارتمان پیش‌فروش شده در آن زمان به مراتب بیشتر از سود بانكی تسهیلات بود.


بنابراین كنترل در پرداخت وام، باید اولویت دولت باشد.


 ظاهرا خبر پرداخت قریب‌الوقوع تسهیلات خرید مسكن، واكنش‌هایی در بازار به همراه داشته است.


در حال حاضر بخشی از بدنه مصرفی بازار مسكن منتظر این‌گونه امتیازات برای خرید مسكن در حوزه خودشان هستند. همه این دلایل ركود مسكن را تا الان رقم زده است.


همچنین نداشتن بیم در جهت افزایش قیمت مسكن، باعث شده مردم دغدغه‌ای برای هجوم و خرید سریع نداشته باشند.


معاملات الان كاهش محسوسی نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل ندارد، اما رونقی كه معمولا در تابستان هر سال در بازار ملك حاكم می‌شود، امسال آن را شاهد نبودیم. الان به یك ثبات نسبی در قیمت مسكن رسید‌ه‌ایم.


 كاهش قیمت مسكن در ماه‌های آینده تداوم دارد؟
اگر منظورتان این است كه كلمه «ارزانی بیشتر» را از من بشنوید، بنده مثل برخی‌ها صریح و بدون‌منطق، درباره قیمت اظهارنظر نمی‌كنم، اما این امید و انتظار را داریم.


در خرید و فروش مسكن، همیشه یك كف و سقف برای قیمت وجود دارد.


كف قیمت كجاست؟
كف به نظر من جایی است كه توازن و تعادل در قیمت با توجه به قدرت خرید و ارزش قیمت زمین و سرمایه‌گذاری ساخت برقرار شود.


الان این تعادل برقرار شده است؟
الان به تعادل نسبی رسیده‌ایم. مداركی داریم كه نشان می‌دهد آپارتمانی كه در منطقه 2 در حدفاصل سعادت‌آباد و شهرك‌غرب در دی‌ماه پارسال متر مربعی 11 میلیون تومان معامله شد، همان واحد آپارتمانی در اواسط شهریور92 با قیمت متری 8 میلیون و 300 هزار تومان به فروش رفته است، این یعنی رسوخ افت‌قیمت به گران‌ترین نقاط پایتخت.


اما اینكه توقع داشته باشیم قیمت مسكن از پایه‌های تشكیل‌دهنده آن كه قیمت زمین و مصالح‌ است پایین‌تر بیاید با موازین اقتصادی سازگاری ندارد و مردم باید مستحضر باشند كه وقتی قیمت به توازن می‌رسد، دلایلی كه می‌تواند موجب كاهش بیش‌از حد آن شود، عرصه رقابتی در بازار و عرضه بیشتر خواهد بود. من در حال حاضر زمینه‌ای برای رقابت یا عرضه بیشتر نمی‌بینم كه بگویم قیمت از كف هم پایین‌تر می‌آید.


در برخی كشور‌ها این اتفاق می‌افتد مثلا سیاست‌ دولت و شهرداری‌ها برای اعطای مشوق به سرمایه‌گذاران به اجرا درمی‌آید و بازار رقابتی می‌شود.


الان در بازار متعادلی قرار داریم بنابراین مردم و آنهایی كه مصرف‌كننده واقعی هستند منتظر افزایش یا كاهش قیمت نباشند و وارد بازار شوند.


اجاره‌بها در تابستان امسال چقدر افزایش پیدا كرد؟
اجاره‌بها خوشبختانه نسبت به تابستان پارسال خیلی اوضاع بهتری داشت دلیلش هم ركود معاملاتی بود.


ما در تابستان 91 شاهد افزایش 180 درصدی اجاره‌بهای آپارتمان در بعضی نقاط تهران بودیم.
اما در تابستان 92 با توجه به وضعیت سه‌ماه اول سال، ركود بازار و رسیدن به ثبات نسبی تاثیر بسزایی داشت در عدم افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و درصد زیادی از مستاجران به تمدید‌ قراردادهای‌شان روی آوردند كه حجم تمدید اجاره‌نامه‌ها بیش ‌از سال‌های گذشته بوده است و این نشان می‌دهد با مالكان به توافقی رسیده‌اند كه به صورت معقول اجاره‌بها را افزایش دهند.


در تهران افزایش اجاره‌بها در تابستان امسال بین 18 تا 25 درصد بوده است.


این روزها مشاوران وزیر راه‌‌وشهرسازی پیشنهادهای مختلفی برای ساماندهی بازار اجاره به دولت می‌دهند، اما شاید هیچ‌كدام از این پیشنهادها برخاسته از بازار و عملیاتی نباشد. به نظر شما برنامه كارآمدی كه مورد پذیرش سه‌طرف بازار اجاره به خصوص دلالان و موجران باشد، چیست؟
یكی از مسائلی كه موجبات كاهش قیمت اجاره و تسهیل مردم در تامین مسكن اجاره‌ای را به دنبال خواهد داشت، این است كه دولت به این حوزه ورود كند و برای بخش‌خصوصی تسهیلات قائل شود.


در برخی كشورها مردم تمایلی به خرید خانه ندارند، چون صنعت اجاره‌ در آنجا آنقدر رشد كرده و كمپانی‌های اجاره‌داری شكل گرفته‌اند كه وقتی مردم مسكن اجار‌ه‌ای مدرن در سطح انبوه می‌خواهند، شركت‌های اجاره‌داری قادر به تامین آن هستند.


این اتفاق چندین حسن دارد. دولت با اعمال حاكمیت بر این شركت‌ها، آنها را مكلف می‌كند برای دوره مثلا 5ساله، ساختمان‌ها را با مقرراتی كه دولت وضع می‌كند اجاره دهند و حتی می‌تواند نرخ اجاره‌بها را در سطح كل بازار از طریق تعیین نرخ برای این كمپانی‌ها، كنترل كند. اجاره‌بهای این ساختمان‌ها در محله‌های مختلف، بازدارندگی در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها ایجاد می‌كند و بدون آنكه دولت دخالت غیرمنطقی از طریق مثلا تعزیرات در كل بازار انجام دهد، نرخ‌ها در سطح شهر تحت‌تاثیر اجاره‌بهای شركت‌های اجاه‌دار، متعادل می‌شود.


تمهیداتی كه دولت از بابت ارائه زمین و تسهیلات بلندمدت برای شركت‌های‌ اجاره‌داری قائل می‌شود، عرضه آپارتمان اجاره‌ای را افزایش می‌دهد و موجب شكست اجاره‌بها در منطقه می‌شود. وقتی دولت از طریق این شركت‌ها، یك الگوی اجاره‌داری براساس تعیین اجاره‌بهای معین برای متراژ‌ مشخص، ارائه می‌دهد موجر ساختمان مجاور كه دو برابر این مبلغ اجاره می‌دهد مجبور می‌شود حداكثر 10 درصد بیشتر از نرخ دولتی، اجاره‌بها را تعیین كند.


 دولت با كمپانی‌های اجاره‌داری قرارداد را طوری تنظیم می‌كند كه قیمت پایه اجاره‌بها و افزایش سالانه آن، كاملا مشخص و تحت نظارت و سلیقه دولت باشد. اما اینكه دولت همین‌طوری نرخ تعزیرات بدهد و ابزاری در بازار اجاره از بابت آپارتمان‌ها، دستش نباشد همین می‌شود كه به جای افزایش 10 درصدی مدنظر تعزیرات، نرخ‌ها 50 درصد افزایش پیدا می‌كند.


دیروز اعلام شد قیمت سكه از ابتدای سال تا كنون 30 درصد ارزان‌تر شده با توجه به چشم‌انداز كاهشی در این بازار، آیا احتمال ورود نقدینگی‌ها به سمت بازار خرید مسكن وجود دارد؟
ببینید در سال‌های گذشته تجربه این ورود و خروج در بازار مسكن وجود داشته است. مثلا از بورس و مسكن رفته به سمت دلار و طلا یا حالت عكس اتفاق افتاده است.


اما من فكر می‌كنم با توجه به وضعیتی كه الان در بخش مسكن شاهد آن هستیم و ثباتی كه در قیمت‌ مسكن برقرار شده، خیلی بحث سرمایه‌گذاری فعلا در بازار مسكن مشهود نیست. حتی اگر در حالت بدبینانه، جریان نقدینگی به سمت بازار مسكن ایجاد شود در كوتاه‌مدت اثری بر قیمت مسكن نخواهد داشت بنابراین آسیبی به خریدارانی كه تا آخر امسال وارد بازار مسكن می‌شوند، نخواهد رسید.


چون ورود نقدینگی به بازار مسكن یك‌شبه صورت نمی‌گیرد. مسكن مرغ و تخم‌مرغ نیست و پروسه افزایش یا كاهش قیمت مسكن در شرایط متعادل و معمولی، بیش از یك‌سال زمان نیاز دارد.

معاون بازرسی اتحادیه املاك تهران می‌گوید:
 از نقش «حضور شهردار تهران در انتخابات خرداد و شهریور» تا تاثیر «تفهیم آرامش به بازارهای اقتصادی توسط دولت جدید» بر قیمت مسكن  وام خرید محل اشكال نیست، روش پرداخت خطرآفرین است، سال86 خانه‌دارها به بركت وام‌ خانه‌های دوم و سوم خریدند عواملی كه می‌تواند سبب كاهش بیشتر قیمت شود.

دنیای اقتصاد

 

 

 


ویدیو مرتبط :
چند روایت از وضع بازار مسکن

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

افق بازار مسکن پس از مذاکرات ژنو



اخبار,اخباراقتصادی, افق بازار مسکن

 

اخبار اقتصادی  - افق بازار مسکن پس از مذاکرات ژنو

یک کارشناس مسکن گفت: درپی مذاکرات سیاسی اخیر به سمت رونق معاملات و بازار مسکن پیش خواهیم رفت.

بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: با مثبت در نظر گرفتن مذاکرات سیاسی اخیر، اقتصاد کشور در سال آینده جلوه بیشتری خواهد داشت.

وی اظهار کرد: با لغو تحریم‌ها رونق و توسعه وارد بازار اقتصاد کشور می‌شود.

به گفته این کارشناس مسکن در این شرایط بازار مسکن نیز با افزایش ساخت‌وساز و ورود سرمایه‌گذاران چه در بخش مسکونی و چه تجاری همراه می‌شود و جهش سرمایه‌ای و رونق در خرید و فروش افزایش می‌یابد.

وی تاکید کرد: با توجه به شرایط به وجود آمده راه توسعه برای کشور هموارتر می‌شود. کشور ما در این شرایط ابتدای توسعه قرار می‌گیرد و طبیعی است به زمان طولانی برای شکل‌گیری مثبت این اقدامات نیاز دارد.

این کارشناس مسکن با اشاره به زمان‌بر بودن توسعه‌ اقتصاد کشور گفت: برای حرکت از نقطه‌ منفی به نقطه مثبت باید اهداف چشم‌گیری در نظر گرفته شود تا روند توسعه و ورود سرمایه‌ها، حضور سرمایه‌گذاران، شرکت‌های خارجی و ورود به بازار‌های جهانی فراهم شود.

ستاریان تصریح کرد: در حال حاضر چشم‌انداز بازار اقتصادی کشور به گونه‌ای است که درپی مثبت‌ بودن مذاکرات به سمت رونق معاملات و بازار پیش می‌رویم که امیدواریم همه بخش‌های اقتصادی پس از مثبت‌بودن مذاکرات قوت بگیرد.
اخبار اقتصادی - ایسنا