افزایش شدید قیمت زمین، چرا؟

روزنامه دنیای اقتصاد: گزارش روز گذشته مرکز آمار درباره صعود 5.2  برابری قیمت زمین در تهران، با سه دسته واکنش کاملا متفاوت، از طرف عوامل بازار مسکن روبه‌رو شده: سازنده‌ها با تایید این جهش، حجم بالای ساخت‌وساز و تشدید محدودیت در عرضه زمین آن هم به قیمت دلخواه مالک را ریشه جهش می‌دانند و در مقابل، کارشناسان اقتصادی بر نقش پررنگ برخی مفاد در حال اجرای طرح تفصیلی‌جدید در شکل‌گیری تورم سه‌رقمی در بازار زمین تاکید می‌کنند.

در این میان، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با اطلاعی که از نحوه محاسبه قیمت ملک توسط مرکز آمار دارد، در اینکه متوسط ارزش زمین مسکونی در پایتخت این مقدار افزایش پیدا کرده باشد، تردیدهایی را وارد می‌داند.

آن‌طور که مرکز آمار ایران دیروز اعلام کرد، متوسط قیمت زمین و ملک کلنگی در شهر تهران طی بهار امسال با 160 درصد افزایش به مترمربعی 5 میلیون و 800 هزار تومان رسید.سابقه تاریخی افت و خیز قیمت زمین در پایتخت نشان می‌دهد، این میزان نرخ رشد و همچنین نحوه صعود، در بازار زمین بی‌سابقه بوده است و به طور قطع عوامل تازه‌ای غیر از کمبود همیشگی قطعات زمین آماده‌ساخت، در این افزایش قیمت موثر بوده‌اند.

بررسی روند 8ساله نوسان قیمت زمین در تهران حکایت از رشد متوسط سالانه 32 درصدی در فاصله‌ سال‌‌های 84 تا 91 دارد که به این ترتیب رشد 160 درصدی در اولین فصل سال92 به معنی اوضاع غیرطبیعی در بازار زمین است.«انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها» به خاطر حضور موثر در بازار زمین طی دو سال اخیر و خرید‌های مداومی که با هدف تامین محل اجرای پروژه‌های‌ جدید ساختمانی، از این بازار انجام داده‌اند، افزایش 160 درصدی قیمت ملک‌کلنگی در فصل بهار امسال را تایید می‌کنند و حتی نرخ رشد واقعی را در برخی مناطق تهران، خیلی بیشتر از رقم اعلام شده می‌دانند.

واکنش مالکان زمین به ناپایداری ارز

ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره گفت:  در دو سال اخیر به واسطه رونق ساخت‌وساز در تهران، بیشترین رشد قیمت در مقایسه با آپارتمان و انواع ملک تجاری و مسکونی، نصیب بازار زمین شد.رهبر درباره علت افزایش قیمت زمین تصریح کرد: در بازار زمین، موجودی قطعات آماده‌به‌ساخت خیلی محدود شده و دارندگان زمین خام در ماه‌های اخیر نرخ عرضه را به شدت کاهش دادند، به خصوص در زمستان سال گذشته و بهار امسال ناپایداری قیمتی در بازارهایی همچون ارز و طلا، مالکان زمین‌های خام را واداشت دارایی مطمئن و کم‌ریسک خود را تا تثبیت اوضاع اقتصادی، نگه دارند و از فروش امتناع کنند.

رییس انجمن انبوه‌سازان همچنین تاکید کرد: از طرفی، مالکان ساختمان‌های شبه‌کلنگی که این روزها مشارکت با سازنده‌ها را برای تخریب و نوسازی، در سطح گسترده‌ای شروع کرده‌اند، اگرچه تاحدودی نبود، زمین‌خام قابل ساخت در تهران را جبران کرده‌اند، اما  سهم بالایی از بابت زمین در مشارکت مطالبه می‌کنند؛ طوری که نسبت مشارکت بین مالک و سازنده از 60درصد و 40درصد سال‌های اخیر هم‌اکنون به 70درصد و 30درصد تغییر کرده است.رهبر عامل سوم در رشد شدید قیمت زمین را عدم محدودیت در تعیین قیمت فروش واحدهای مسکونی از سوی سازنده‌ها دانست و گفت: انتقال بدون‌ دردسر هزینه تامین زمین به قیمت تمام‌شده ساخت و در نتیجه افزایش قیمت فروش واحدها، تاحدودی سازنده‌‌ها را تسلیم خواسته مالکان زمین کرده است.

نقش طرح تفصیلی و رونق تجاری‌سازی

فارغ از تحلیل سازنده‌ها درباره علل وقوع تورم سه رقمی در بازار زمین و ملک کلنگی، کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن با بیان اینکه این پدیده تقریبا از نیمه‌های سال 91 قابل پیش‌بینی بود، معتقدند: تسهیلات مربوط به تراکم و کاربری در طرح تفصیلی جدید تهران عامل اصلی در افزایش قیمت زمین محسوب می‌شود.

محمود جهانی کارشناس و مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن در این باره گفت: در ارتباط با قیمت زمین دو موضوع اساسی مطرح است. اول اینکه به طور کلی زمین در صف اول بورس‌بازی است و میل سوداگری در بازار مسکن اول متوجه زمین می‌شود؛ بنابراین نرخ رشد قیمت زمین همواره بالاتر از نرخ شد مسکن است.

از طرف دیگر، تحولات اخیر در قیمت زمین را باید در طرح تفصیلی جدید تهران جست‌وجو کرد. از سال گذشته که طرح تفصیلی جدید به اجرا درآمد و به طور میانگین یک طبقه تراکم اضافی برای همه املاک شهر تهران در این طرح دیده شد، شاهد هستیم که بهره‌وری زمین افزایش پیدا کرده و مقررات جدید ساخت‌وساز یک مزیت برای زمین‌ها و املاک کلنگی محسوب می‌شود. این اتفاق باعث مطلوبیت نسبی زمین‌ در مقایسه با قبل شده و به همین خاطر قیمت معاملاتی زمین نسبت به حالت طبیعی، رشد بیشتری پیدا کرده است.

جهانی افزود: در این دوره، طول زمان افزایش قیمت زمین نسبت به دوره‌های قبل، از یک‌سال تا حداکثر یک‌سال‌ونیم، به حدود دوسال پیاپی تغییر کرده است.همچنین فردین یزدانی تحلیلگر بازار مسکن نیز افزایش بیش از 150 درصدی قیمت زمین در بهار امسال را پیامد طرح تفصیلی جدید و البته رونق بلندمرتبه‌سازی‌های تجاری در مناطق مختلف شهر عنوان کرد.تعریف کاربری تجاری برای زمین‌های بزرگ و قیمت چندبرابری این زمین‌ها در مقایسه با کاربری مسکونی، کشش قیمتی در بازار ملک کلنگی به وجود می‌آورد و باعث سرایت بخشی از قیمت زمین تجاری به قیمت زمین‌های مسکونی می‌شود.

افزایش 160درصدی، چگونه؟

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید: حجم معاملات زمین در برخی مناطق مختلف تهران به قدری ناچیز است که گاهی اعمال قیمت‌ این معاملات در محاسبه متوسط نرخ زمین، باعث پایین آمدن دقت آماری در اعلام قیمت میانگین می‌شود. علی چگینی  افزود: اطلاعاتی که ما از نحوه انجام معاملات ماهانه و فصلی در بازار زمین در سامانه رهگیری معاملات مسکن داریم، نشان می‌دهد حجم خرید و فروش‌ها در یک منطقه از تهران فوق‌العاده بالا و در منطقه‌ای دیگر خیلی ناچیز و به تعداد انگشتان دست است و نمی‌شود بدون درنظر گرفتن سهم وزنی، نرخ میانگین را محاسبه کرد؛ ضمن اینکه در یک فصل از سال، زمین‌های گران‌ترین محله یک منطقه معامله می‌شود و در فصل مشابه سال بعد، معاملات در آن منطقه به زمین‌های ارزان‌ترین محله اختصاص پیدا می‌کند در این حالت، مقایسه فصلی میانگین قیمت در آن منطقه و در نتیجه محاسبه نرخ رشد قیمت، به معنی انعکاس شرایط واقعی بازار زمین نیست. چگینی در ادامه تصریح کرد: در مکاتبه‌ای با مرکز آمار ایران، درخواست خواهیم کرد طریقه محاسبه میانگین قیمت زمین در تهران طی بهار امسال را اعلام کنند تا اگر این اتفاقات، در محاسبه آنها لحاظ شده باشد، برای دوره‌های بعد، بازنگری‌هایی اعمال شود.