آدرس رکود عمیق در معاملات مسکن

تحلیلگران مسکن، «افزایش نیمه‌کاره‌ها و نزول نرخ تکمیل ساختمان» طی یک سال اخیر را عامل سقوط معاملاتی نوساز‌ها عنوان می‌کنند و درباره علت دوم این رخداد می‌گویند: تغییر رفتار بسازوبفروش‌ها در دوره «پایان رکود» و امیدشان به افزایش قیمت، به انصراف مقطعی از فروش می‌انجامد.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی در آخرین گزارش خود از وضعیت بازار مسکن در بهار 94، ضمن اعلام سطح جدید قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت، از بیشترین میزان افت فروش آپارتمان در بازار نوسازها نسبت به سایر واحدها خبر داد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» بر مبنای اعلام دفتر اقتصاد مسکن، تعداد معاملات انجام شده خرید و فروش مسکن، در بهار سال جاری نسبت به بهار 93، حدود 5/ 22 درصد کاهش یافته طوری که 34 هزار و 696 واحد مسکونی در این فصل فروخته شده است. بر مبنای این گزارش، بیشترین میزان کاهش معاملات مربوط به آپارتمان‌هایی با دامنه سنی صفر تا پنج سال ساخت است که به آنها نوساز گفته می‌شود.

بر این اساس، معامله آپارتمان‌های نوساز در بهار 94 نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 24 درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که کماکان بیشترین سهم از کل معاملات صورت گرفته در بهار 94 مربوط به آپارتمان‌های نوساز بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بهار امسال حدود 18 هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران فروخته شده است؛ این در حالی است که بهار سال گذشته 25 هزار معامله خرید و فروش آپارتمان نوساز در پایتخت انجام شده است.

کارشناسان در مورد علت افت قابل توجه معامله آپارتمان‌های نوساز در بهار 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل معتقدند: در شرایطی که همچنان بیشترین حجم معاملات مسکن در پایتخت مربوط به آپارتمان‌های نوساز با سن بنای حداکثر پنج سال است، مهم‌ترین علت سقوط معاملات خریدوفروش نوسازها در بهار امسال به افت قابل توجه روند تکمیل واحدهای نیمه کاره در سه ماهه اول امسال برمی‌گردد.

به این صورت که روند تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره طی یک‌سال اخیر تحت تاثیر رکود ساخت‌وساز، به شدت افت کرده و چون ورودی نوسازها به بازار مسکن با کاهش مواجه شد در نتیجه فروش نوسازها در بازار معاملات خرید و فروش هم به نسبت سال قبل، با افت محسوس مواجه شده است.

از طرف دیگر، رفتار خاص فروشندگان نوساز در پایان دوران رکود، از دیگر عوامل سقوط فروش نوسازها محسوب می‌شود؛ سازندگان و فروشندگان واحدهای نوساز در پایان دوران رکود معاملات (مصادف با بهار 94) به امید افزایش قریب‌الوقوع قیمت، از عرضه آپارتمان‌های نوساز خود به بازار فروش، خودداری می‌کنند. ضمن اینکه کاهش توان مالی خانوارهای طبقات مختلف نیز در افت فروش واحدهای نوساز در کلیه مناطق شهر، اثرگذار است. مقایسه رتبه فروش آپارتمان‌ها به لحاظ قیمت در بهار 94 نسبت به بهار 93 نیز نشان می‌دهد بیشترین فروش به ارزان‌ترین واحدها در بازار مسکن یعنی بازه‌های قیمتی 2تا 3میلیون تومان در هر مترمربع اختصاص داشته است. این در حالی است که براساس اعلام وزارت راه‌وشهرسازی، متوسط قیمت مسکن در بهار 94 به مرز 4 میلیون تومان رسیده است.

از سوی دیگر، آپارتمان‌های میان متراژ (50 تا 70 مترمربع) بیشترین سهم از کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند که این سهم معادل 34 درصد از کل معاملات صورت گرفته در بهار 94 بوده است.

همچنین بیشترین کاهش معاملات مسکن به لحاظ متراژ، متعلق به آپارتمان‌های نقلی (کمتر از 50 مترمربع) بوده است.

خرید و فروش آپارتمان‌های کوچک متراژ در بهار 94، معادل 26 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال 93، کاهش داشته است.

  اخبار  اقتصادی -  دنیای  اقتصاد 

بازار مسکن پاییز را با رکود آغاز می کند /جدول معاملات آپارتمان های مسکونی

اخبار اقتصادی - خطر،کسب و کار فعالان صنعت ساختمان را تهدید می کند/ بازار مسکن پاییز را با رکود آغاز می کند

13 درصد اشتغال کشور به بخش مسکن مربوط می شود. گزارش های رسمی نیز نشان می دهد طی فصل تابستان حداقل به میزان 10 درصد از حجم معاملات مسکن کاسته شده است. همین جریان سبب شده تا نگرانی هایی در مورد آینده اشتغال در این صنعت ایجاد شود.

همچنین در صورتی که رشد یک درصدی در بخش مسکن ایجاد شود به میزان 2.7 درصد به تولید ناخالص داخلی کشور افزوده می شود.

براساس اطلاعاتی که چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده رشد قیمت مسکن به قیمت ثابت طی سه ماه گذشته صفر و به قیمت واقعی منفی 20 درصد بوده است.

گزارشی که امروز روزنامه دنیایی اقتصاد از وضعیت بازار مسکن منتشر کرد نیز نشان می دهد:« میانگین قیمت مسکن در تهران طی 5ماه اول امسال 0.9درصد افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب مجموع تورم ماهانه مسکن در بهار و دو ماه اول تابستان کمتر از یک درصد بوده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی ماهانه که در مجموع این 5ماه، معادل 6.6درصد بوده، می‌توان گفت: ارزش واقعی ملک مسکونی در تهران طی نیمه‌اول سال93 از رشد منفی برخوردار بوده و به مراتب کمتر از سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها افزایش پیدا کرده است.

مجموع رشد 5ماه قیمت مسکن در سال جاری در شرایطی به یک درصد نمی‌رسد که در مدت 5ماه اول سال گذشته، میانگین قیمت در تهران 6درصد افزایش یافته بود. هم‌اکنون با به شدت پایین آمدن شتاب رشد قیمت مسکن، انتظار می‌رود در پایان سال93، معدل تغییرات 12ماهه قیمت با فاصله زیادی از سطح 33درصد سال گذشته کمتر شود.»

گزارش های رسمی که دنیای اقتصاد به آن استناد کرده، نشان می دهد متوسط قیمت در مرداد امسال فقط 2درصد نسبت به مرداد سال92 افزایش از خود نشان می‌دهد.  این در حالی است که مرداد سال گذشته، قیمت مسکن 55درصد نسبت به مرداد سال91 افزایش پیدا کرده بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در تیرماه امسال 4.3درصد شد و در مرداد نیز به 2درصد نزول کرد.

متوسط قیمت مسکن در 5ماه اول امسال به متری 4میلیون و 175هزارتومان رسید که در مقایسه با میانگین سال 92 که متری 3میلیون و 960هزار تومان بود، حدود 5.4درصد افزایش یافته اما نسبت به مدت مشابه سال قبل (5 ماه اول سال 92) معادل 2.3 درصد رشد داشته است. در ماه‌های گذشته از سال93، هم نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه و هم نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن همواره تک‌رقمی -زیر 10درصد- بوده است.

پیش بینی ها نشان می دهد در فصل پاییز و زمستان نیز تحول قابل توجهی در بازار مسکن رخ ندهد، برهمین اساس احتمال افزایش قیمت ها وجود ندارد. از سوی دیگر در شرایطی که بازار همچنان در رکود باقی بماند، نگرانی هایی در مورد آینده اشتغال در این صنعت ایجاد می شود. در حال حاضر دولت امیدوار است با ایجاد رونق در بخش های زیرساختی و عمرانی بتواند نرخ بیکاری کشور را کاهش دهد. حتی در سیاست های خروج از رکود که دولت برآنها تمرکز کرده نیز، توجه ویژه ای روی بخش مسکن شده است.

با این حال تقریبا سال به نیمه رسیده است و بازار مسکن تکانی نخورده، خیلی از کارشناسان معتقدند که شش ماه دوم سال هم بر همین منوال باقی خواهد ماند و روند رو به آرامی را برای بازار مسکن پیش بینی می کنند. چرا که اصولا فصل نقل و انتقال و جا به جایی نیمه اول سال است. پس زمانی که در اوج فصل جا به جایی، تغییری در مسکن به وجود نیامده است، پس در نیمه دوم هم اتفاق خاصی نخواهد افتاد.

به این ترتیب، پیش بینی های وزارت راه و شهرسازی در مورد افزایش قیمت مسکن به اندازه تورم و رکود بازار معاملات و ساخت و ساز در سال 93، درست از آب درآمد. به گفته علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، روند 5 ماه گذشته نشان می‌دهد آنچه در بازار مسکن نیمه‌اول سال93 اتفاق افتاده نه‌تنها همسو با برآوردهای کارشناسی بوده که در برخی ماه‌ها حتی شدت رکود از کف مورد انتظار هم عمیق‌تر شد. براساس صحبت های او، از آنجایی که دولت زودتر از موعد به دستاورد تورم 25 درصدی رسیده است، بررسی های دوباره بازار مسکن حاکی از این است که رکود موجود در بازار معاملات مسکن و همین‌طور سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌تدریج تا پایان امسال کمرنگ می‌شود و ممکن است تعداد معاملات کمی بیشتر شود، اما چون سرعت پسروی آن تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی، آهسته خواهد بود، علایم رونق زودتر از سال94 نمایان نخواهد شد. به این ترتیب، اگر قرار باشد حرکتی هم در کار باشد، سال آینده اتفاق می افتد.

البته این در حالی است که گفته می شود تا تیرماه امسال حجم احداث واحدمسکونی جدید در تهران 52درصد کاهش پیدا کرده و در دو ماه اول سال هم آمار صدور پروانه‌ساختمانی در کل کشور 37درصد افت داشته است. این در حالی است که در حالت معمولی، 85درصد از پروانه‌های ساختمانی در مدت مشخص تبدیل به آپارتمان تکمیلی و آماده فروش می‌شوند ولی در زمان رکود این نرخ 5 تا 10 درصد دیگر کاهش پیدا می‌کند. ادامه رکود ساخت‌وساز می‌تواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن در سال‌های 94 و 95 را تحت‌تاثیر قرار دهد به همین علت، بحث‌هایی در دولت مطرح است مبنی‌بر تحریک همزمان عرضه و تقاضای مسکن که یکی از برنامه‌ها شکل‌گیری صندوق پس‌انداز و یک برنامه هم ایجاد صندوق زمین و ساختمان است.

چگینی معتقد است که چشم‌انداز کاهشی تورم، تقاضای سرمایه‌ای را از معاملات مسکن دور کرده که البته این موضوع به نفع تقاضای مصرفی است اما چون تقاضای مصرفی هم توان خرید ندارد، در نتیجه ساخت‌وساز‌های جدید در ماه‌های اخیر کاهش یافته و حتی سرعت تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره هم کم شده است. به این ترتیب، الان که قیمت ها ثابت شده و مسکن خواهان زیادی ندارد، بهترین فرصت برای خرید خانه به عنوان تقاضای مصرفی است. اما از این طرف هم پولی وجود ندارد که خریداری وجود داشته باشد.

با این حال اما کارشناسان اقتصادی تمایل زیادی به تشویق برای خرید مسکن ندارند. چرا که به قول آنها، مسکن به این زودی ها گران نمی شود و تا سه سال دیگر، بر همین منوال باقی می ماند. دلیلش هم این می دانند که هر تغییری در این بازار، برای به بروز رسیدن، زمان زیادی می خواهد.

از طرفی هم اگر قرار باشد، سیاست خروج از رکود دولت اجرا شود و بانک ها هم مجبور شوند تا املاک خود را بفروشند، شاید قیمت مسکن، کاهش هم پیدا کند.

*جدول معاملات آپارتمان های مسکونی