تمام دروغ های تبلیغات خرید خانه و اقامت در ترکیه

روزنامه هفت صبح - فریده عطارزاده: «در کدام منطقه ترکیه خانه می خواهید؟ همان مناطقی که سریال های حریم سلطان و فاطما گل فیلمبرداری شده است؟» شاید باور کردنش سخت باشد اما این جمله اولین جملاتی است که در تماس با یک آژانس خرید خانه در ترکیه به ما گفته شد!  حدود 10 سال پیش بود که خرید خانه برای دریافت اقامت دوبی به شدت روی بورس بود وب سیاری از مردم تحت تبلیغات وسوسه انگیز و حضور برخی چهره های مشهور در تبلیغات ماهواره ای، اقدام به خرید این خانه ها کردند.

فقط چندسالی زمان نیاز بود تا همه رویاهای آن افراد نقش بر آب شود. یا خانه های آن ها توقیف شد و یا نتوانستند اقامت بگیرند. حالا نوبت به کشور ترکیه رسیده است. از پنج سال پیش بود که با اوج گرفتن سریال های ترکیه ای، تبلیغات برای خرید خانه در ترکیه و دریافت اقامت در این کشور آغاز شد. از حدود دو سال تاکنون، این تبلیغات به نهایت خود رسیده و در لا به لای برنامه های مردم پسند ماهواره ای، شاهد ادعاهای عجیب و غریب در مورد خرید ملک در ترکیه و اقامت در آن کشور هستیم. منظورمان از عجیب و غریب آن است که هر بیننده ای با مشاهده این تبلیغات گمان می برد در ظرف مدت کوتاهی می تواند هم ملک بخرد و هم اقامت خود را دریافت کند.


از سوی دیگر، چند روزی است که خبر آمده ترکیه از نظر تورم مسکن در جهان اول شده و قیمت ها نیز در 5 سال حدود دو برابر افزایش پیدا کرده است. با این وجود همچنان بازار خرید و درخواست برای این خانه ها داغ است. برای آن که از جزییات خرید خانه در ترکیه اطلاعات بیشتری به دست بیاوریم، با چند آژانس مسافرتی و خریداران خانه در ترکیه گفت و گو کردیم. ای گرفتن اقامت یا خرید خانه به همین آسانی است؟ کدام مناطق گران تر است و کدام مناطق ارزان تر؟ ابتدا اصل خبر را بخوانید.

خبرگزاری بلومبرگ چنین خبری را منتشر کرده است: «در نگاه نخست، بازار مسکن ترکیه که بهترین عملکرد را در بین بازارهای مسکن دنیا داشته، نشانه های چندانی حاکی از یک حباب در آستانه ترکیدن را از خود نشان نمی دهد. وابستگی به وام ها پایین است و مالکان خانه ها در ترکیه به دلیل افزایش سریعتر قیمت مسن نسبت به سایر کشورها در سال گذشته به صورت منظم در حال بازپرداخت وام های خود هستند. در حال حاضر که ساخت و سازها در ترکیه افزایش یافته تا سهم بیشتری از سرمایه گذاری در این کشور را نسبت به چین تشکیل دهد، بیشتر این سازندگان خانه هستند که با ریسک مواجه اند تا خریداران.

براساس گزارش اتحادیه بانکداری ترکیه، سهم توسعه دهندگان بخش مسکن ترکیه از وام های گرفته شده به شدت افزایش یافته و در حال حاضر به بیش از هر زمان دیگری در طی یک دهه گذشته رسیده و تقریبا یک پنجم کل وام های اخذ شده توسط اشخاص حقوقی را تشکیل داده است. با افزایش سهم استقراض در توسعه بخش مسکن ترکیه، سهم این صنعت از وام های بازپرداخت نشده در طی 5 سال گذشته تقریبا دو برابر شده است.


سازندگان برای بالا نگه داشتن فروش ها، به خریداران کمک می کنند تا هزینه های خود را تسویه کنند. برای مثال، در طرح توسعه ای 1.5 میلیارد دلاری مسلک 1453 در استانبول، توسعه دهنده به خریداران پیشنهاد می کند که به جای دریافت 25 درصد سپرده که حداقل سپرده مورد نیاز در وام های بانکی است، 10 درصد سپرده دریافت کند و نرخ های بهره ای زیر نرخ بازار دریافت نماید.

موگول علی اوگالوغلو، توسعه دهنده پروژه مسلک می گوید، در حالی که نرخ بهره در وام های مسکن افزایش یافته، شرکت ها حاضر شده اند از مقداری از سود خود بگذرند تا زندگی برای خریداران آسانتر شود. فروش برای این بخش از اهمیت بالایی برخوردار است. بنابراین این نوع حمایت ها از خریداران کاملا طبیعی است. قیمت مسکن در ترکیه در طی 5 سال گذشته دو برابر شده و در سال 2015 نیز رشدی 18 درصدی را تجربه کرده که این رقم رشد از نظر شاخص قیمت مسکن جهانی نایت فرانک بالاترین رقم رشد قیمت محسوب می شود.»

قیمت های رنگارنگ

تصور خریداران ایرانی از خرید خانه در ترکیه و شهر استانبول، عموما میدان تقسیم، خیابان استقلال و محله اکسارای است. دلیل هم ساده است. ایرانی ها در سفرهای خود که به قصد خرید یا تفریح به استانبول می روند، معمولا جز محله های فوق، جای دیگری را نمی بینند. بنابراین در زمان خرید خانه، اولین گزینه ای که به ذهنشان می رسد همین محله هاست، در حالی که این مناطق جزو محله های مرکزی، توریستی و شلوغ استانبول محسوب شده و ذهن عاقل حکم می کند که در چنین مناطقی نباید خانه خرید.

با یکی از آژانس های مسافرتی تماس گرفتیم و از آن ها در مورد خانه ها و قیمت ها پرسیدیم. متصدی پشت خط اولین جمله ای که به ما می گوید، این است: «در کدام منطقه ترکیه خانه می خواهید؟ همان مناطقی که سریال هال حریم سلطان و فاطما گل فیلمبرداری شده است؟» قاعدتا از این که در ابتدای مکالمه و بدون هیچ گونه آشنایی قبلی و مقدمه چنین جمله ای را بشنویم، جا می خوریم. از او می پرسیم در کدام مناطق این فیلم ها فیلم برداری شده که توضیح می دهد محله های Sariyer، Beykoz، Besiktas جزو مناطقی هستند که اکثر فیلم ها در آن جا فیلمبرداری شده و به همین دلیل قیمت خانه در این مناطق بیشتر است!


گران ترین ها و ارزان ترین ها کدام هستند.

* در شهر استانبول پنج محله گران قیمت وجود دارد: Bakirkoy، Beyoglu، Sariyer، Besiktas، Beykoz. قیمت خانه در این محله ها از مترمربعی 9 هزار لیر وجود دارد تا 4500 لیر. یعنی از حدود متری 11 میلیون و پانصد هزار تومان تا متری 5 میلیون و 700 هزار تومان. درواقع برای خرید یک خانه 100 متری مبلغی بین 500 میلیون تا یک میلیارد و 10 هزار تومان نیاز است. این محله ها اکثرا در مناطقی از شهر استانبول قرار دارند که کمتر در معرض هجوم توریست ها و شلوغی ها قرار دارند. هرچه از مرکز شهر دور شوید و به قسمت جنوبی یا شمالی شهر بروید، قیمت ها گران تر می شود.

* در شهر استانبول پنج محله ارزان قیمت وجود دارد: Avcilar، Silivri، Esenyurt، Arnavutkoy، Beylikduzu. قیمت خانه در این مناطق از متری 1200 لیر آغاز شده و تا دو هزار لیر می رسد. یعنی از متری یک میلیون و 500 هزار تومان تا دو میلیون و 500 هزار تومان درواقع برای خرید یک خانه 100 متری، مبلغی بین 150 میلیون تومان تا 250 میلیون تومان مورد نیاز است. این محله ها اکثرا در حاشیه های شهر استانبول قرار دارند و خانه ها قدیمی سازتر هستند.

* در مناطق مرکزی استانبول و یا محله های معروف مانند تقسیم، آکسارای و... عموما خرید و فروشی صورت نمی گیرد. اکثرا مکان ها یا به هتل ها و مسافرخانه ها داده شده و یا فروشگاه و پاساژ ساخته شده است. اگر هم خانه ای در این محله ها پیدا کردید، اکثرا بسیار قدیمی ساز هستند و قیمت آن ها بین گران ترین و ارزان ترین ها است.


چیزهایی هست که نمی دانید

در تبلیغات ماهواره ای و یا صحبت هایی که با مشاوران املاک می کنید، همه چیز را به شما نمی گویند و چند حقیقت مهم را از شما پنهان می کنند. در این جا از همه آن ها برای شما رمزگشایی می کنیم.

1- در ترکیه زمین و ملک کاملا دو بحث جداگانه هستند. در قوانین ترکیه، فقط خانه ها اجازه فروش به اتباع خارجی دارند و زمین ها به هیچ عنوان به نام خریدار قرار نمی گیرد. این یکی از نکات مهمی است که از شما پنهان می شود. فرض کنید شما خانه مورد نظر خود را خریده و در آن ساکن شده اید. اگر دولت ترکیه در هر زمان و به هر دلیلی بخواهد خانه را از چنگ شما دربیاورد، به راحتی و با چند قوانین حقوقی این کار را انجام می دهد.

2- به دست آوردن اقامت یکی دیگر از نکاتی هست که به شدت روی آن تبلیغ می شود اما کمتر کسی از جزییات آن خبر دارد. «حیدر نصرالهی» یکی از افرادی است که از حدود 5 سال پیش در ترکیه خانه خریده اما هنوز نتوانسته اقامت بگیرد. او در توضیح این مورد می گوید: «در زمانی که خانه را خریدم به من گفته شد تا چند ماه بعد اقامت این کشور به دست من می رسد اما تاحالا چنین موضوعی اتفاق نیفتاده است.

این جا پروسه اقامت کاملا جداگانه است. در حدود دو، سه سال پروسه بررسی درخواست شما از لحاظ فردی، خانوادگی، امنیتی و... چک می شود. پس از آن میزان سرمایه شما در کشور خودتان و کشور ترکیه خواسته می شود و طبق آن رتبه بندی می شوید. در نهایت هم به شما گفته می شود اگر می خواهید اقامت خود را نهایی کنید، حتما باید یک شریک تجاری اهل ترکیه پیدا کرده و با او همکاری کنید. درواقع همان پروسه ای که به صورت عادی برای دریافت اقامت طی می شود، در این جا هم طی شده و خرید خانه امتیاز خاصی برای دریافت اقامت محسوب نمی شود.»


3- مورد سوم نیز همان کلاهبرداری های همیشگی است. موارد زیادی دیده شده که آژانس های واسطه یک خانه را به چند نفر فروخته اند و یا خانه ای اجاره ای را با قیمت و عنوان فروشی به متقاضیان فروخته اند. خریداران پس از آن که به کشور مقصد می روند، تازه متوجه می شوند چه کلاه گشادی بر سرشان رفته و به علت عدم تسلط بر موارد حقوقی نمی توانند پول های خود را پس بگیرند.

در گذشته کدام کشورها روی بورس بودند؟

4 هزار و 50 میلیارد تومان. این رقم سرمایه گذاری ایرانی ها در دوبی در سال 2012 بود. آماری رسمی که در جزییات آن آمده عمده این سرمایه در بخش زمین و املاک این امیرنشین کوچک متمرکز شده بود. پیش از این هم بارها ایرانیان اشتهای پایان ناپذیر خود را در خرید زمین و ملک ثابت کرده بودند. ارمنستان، جمهوری آذربایجان و حتی مالزی کشورهایی هستند که ایرانی ها برای خرید زمین هایشان هجوم برده اند. تا حدی که گاهی باعث افزایش قیمت کاذب ملک در کشور مقصد هم شده اند. مثلا در اواسط دهه هشتاد حضور چشمگیر ایرانی ها در بازار املاک ارمنستان قیمت یک آپارتمان ساده را از 5 هزار دلار به 30 زهرا دلار رسانده بود، یعنی 6 برابر!

بعضی کارشناسان اقتصادی در آن زمان معتقد بودند این کار ایرانی ها در آن زمان کاملا توجیه عقلی داشت. چون مثلا در کوالالامپور مالزی نرخ تورم سالانه حدود 5درصد اما املاک سالانه رشدی 23 درصدی داشت. یعنی رشد قیمت املاک 5 برابر نرخ تورم بود و بنابراین باعث تشویق ایرانی ها برای خرید ملک در دوبی می شد.